2009年12月行业研究·房地产行业房地产行业年投资策略2010政策渐退不改房屋热销强于大市（维持）供应渐增提升企业盈利投资要点中信证券研究部?2010年，刺激需求的政策缓慢退出，不会以颠覆行业景气为代价。我们认陈聪为按揭利率下限不会提高，但执行会逐渐严厉，住房交易营业税的优惠也电话：010-84588249会在年底取消。但刺激政策退出不会颠覆行业景气，一季度流动性会适当邮件：chencong@citics.com恢复。相对指数表现?我们认为，限制供应的政策将有方向性改变。扩大供应有利于增加地方财政中标300房地产H股指数收入、拉动投资及平稳房价。2010年，预期各地方政府开始加速供应土地。10050价格和销量稳中有增。资金压力几乎不存在，使得房价短期内难出现下降；?0刺激需求政策退出缓慢，销售速度正常，供应适当增加，二手房销售火热-50和开发企业理性涨价，都确保了销售量在长期维持高位。-100080807081016081217090226090430090706?开发成本逐渐回归理性，行业盈利空间改善。我们认为，加速供地将使2010资料来源：中信数量化投资分析系统年地价不致疯狂，而开发成本稳定有利于缓解行业毛利率下降的压力。相关研究?市场集中度继续提升。凭借规模优势，尤其是上市融资平台，我们相信行业的集中度仍将提升，一些中小项目公司会在总价较高的土地市场面前逐1．《房地产行业2009年下半年投资策略》渐消亡，上市公司表现将强于行业。_销售投资齐高，资源重估诱人?风险提示：刺激需求政策在一季度前快速退出，流动性干涸。2．《房地产行业2009年5月跟踪报告——政策在博弈中向上，热销在变局中持?维持行业“强于大市”的投资评级，推荐“保荣亿合”组合。2010年，我续》....................................2009-06-01们仍兼顾成长性和安全性，重点推荐保利地产、荣盛发展、亿城股份和合肥城建的组合。3．《房地产行业2009年4月跟踪报告——从销售嘉年华到土地盛宴》2009-05-04重点公司盈利预测、估值及投资评级4．《房地产行业2009年3月跟踪报告—宝股价EPS（元）PE简称评级贵的时滞》..........................2009-03-24（元）09E10E11E09E10E11E招商地产买入33.220.981.491.8533.922.318.05．《房地产行业2009年2月跟踪报告—修滨江集团16.940.530.841.3832.020.212.3买入补失落的盈利模式》..........2009-02-24荣盛发展21.520.701.081.5630.719.913.8买入保利地产25.600.991.521.8725.916.813.7买入6．《房地产行业2009年1月跟踪报告—危万科A11.750.490.690.7824.017.015.1买入机中的转机》......................2009-01-21华侨城21.180.550.710.9438.529.822.5买入新湖中宝11.810.400.680.7429.517.416.0买入首开股份24.950.731.091.4734.222.917.0买入合肥城建23.430.531.071.6144.221.914.6买入亿城股份7.960.420.560.7319.014.210.9买入金地集团15.950.560.710.8528.522.518.8增持资料来源：中信数量化投资分析系统。注：股价为2009年12月2日收盘价请务必阅读正文之后的免责条款部分房地产行业2010年投资策略目录政策的大视野——刺激需求退出缓慢，增加供应影响深远..................................................................................1政策演变的源头——控制供应，抑制需求......................................................................................................1政策嬗变预判断——刺激需求缓慢退出，扩大供给多管齐下.......................................................................5行业格局的猜想——价量稳中有增，盈利压力缓解..............................................................................................8企业资金宽裕，房价平稳向上..........................................................................................................................8供应缓慢增长有利于销售规模维持高位..........................................................................................................9盈利压力缓解——增加供应的结果................................................................................................................11资金门槛提高，上市公司市场份额将上升....................................................................................................14地产选股新体系，重点推荐保荣亿合....................................................................................................................16兼顾成长性和安全性，构建个股评价新体系................................................................................................16保利地产——挑战速度极限，全能地产长城................................................................................................20荣盛发展——资源销售齐飞跃，战略执行俱卓越........................................................................................22亿城股份——资源承续无忧，销售毛利诱人................................................................................................24合肥城建——跨越式发展的前夜....................................................................................................................26插图目录图1：北京建设用地供应和商品房销售....................................................................................................................1图2：上海建设用地供应和商品房销售....................................................................................................................1图3：深圳建设用地供应和商品房销售....................................................................................................................2图4：天津建设用地供应和商品房销售....................................................................................................................2图5：青岛建设用地供应和商品房销售....................................................................................................................2图6：沈阳建设用地供应和商品房销售.....................................................................................