行业研究报告房地产行业2010-12-7估值修复、行业分化、个股精选增持（维持）——2011年地产行业投资策略市场数据报告摘要:房地产行业指数1413.57三个月涨跌幅1.53%2010年房地产行业，表现为股票板块和基本面背离。2010年1-10月，上证综合指数2875.86商品房累计销售面积同比增长9.1%，累计销售金额同比增长17.3%，平沪深300指数3200.34均房价同比上涨7.5%。但是房地产股指数最大跌幅达35%，从公司来看，最大跌幅达50%。相对股价表现2011年政策预期趋稳。地产调控的力度可能维持，但调控力度或将在预期范围之内，主要理由是：（1）据简单测算，土地出让金的10%将占保障房建设资金来源的30%。土地市场的冷热程度对保障房建设的影响较大。（2）明年1000万套保障房，如果按照平均每年500万套完工计算，尽管对当前城镇家庭的覆盖率还很低，但是相当于09年商品房销售的50%，已经能够较大的影响市场供需关系。2011年价量稳定，估值修复。2011年影响需求的主要因素是通胀。从03-05年的经验来看，在加息周期初期，尤其是在实际利率为负的情况下，对房地产的需求将保持稳定增长。随着商品房供应的增加（预计同比增加30-40%），成交有望保持稳定。预计2010-2011年行业净利润平均增速能达到30%，主流地产公司对应的PE分别为15倍和12倍。处于地产行业的历史低位，短期内存在估值修复。看好估值低，弹性大的公司：冠相关研究城大通、滨江集团。《2010年四季度投资策略：预期逐步但是对2012年以后，行业ROE整体水平可能面临下滑，房地产行业的估稳定，投资价值显现》2010-10值将出现分化，一些能在较为长期的发展中，脱颖而出的公司将成为我们《2010年中期策略把握中长线投资机会》2010-6的重点关注：?城镇化建设、产业转移，将是我国经济结构调整的主要方向。卫星城房地产行业研究小组市和中西部核心城市将受益，看好布局全国，快速周转的企业。看黄玉梅（联系人）好万科A，广宇发展。8621-68761616-8288?未来高端、改善性住宅的需求会成为稀缺和主流。看好新湖中宝、华huangym@tebon.com.cn侨城A。德邦证券有限责任公司?我国房地产行业已经从新兴市场向成熟市场转变，表现为开发基础设上海市福山路500号城建国际中心26施和高附加值活动将加速。关注在转型过程中，商业模式有望突破楼,200122的优质公司。看好金融街、世贸股份、京投银泰。http://www.tebon.com.cn请务必阅读正文后的免责条款部分目录1.2010年回顾：地产股与基本面运行背离...........................................................................................21.1地产调控政策压制地产股...................................................................................................................................21.2货币超发、通胀压力使得行业实体成交旺盛........................................................................................................32.2011年：政策预期趋稳下，估值修复................................................................................................52.1调控政策依旧，或将在预期之内.........................................................................................................................52.22011年将价量稳定，估值低...............................................................................................................................52.3中长期影响估值的因素：ROE............................................................................................................................62.4我们的结论：....................................................................................................................................................73.投资思路........................................................................................................................................................83.1布局卫星城市和中西部核心城市，快速周转的公司............................................................................................83.2未来高端、改善性住宅的需求会成为稀缺和主流.................................................................................................83.3商业模式将会有所突破.....................................................................................................................................94.重点公司......................................................................................................................................................10图表目录图表1股价与基本面背离................................................................................................................................2图表22010年土地计划供应大幅增加...........................................................................................................3图表32010年1-11月土地实际供应同比增43%.........................................................................................3图表44月以后土地成交趋于理性.................................................................................................................3图表5万科楼盘全额付款的占比...................................................................................................................3图表6CPI高企................................................................................................................................................4图表7M1、M2高速增长................................................................................................................................4图表803-05年实际利率与房地产成交..........................................................................................................6图表92011年供需平衡，成交稳定.......................................