光大证券研究所房地产万知2010年11月14日年房地产投资策略——2011积重难返，调控没有回头路P2-50%-45%-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10-1010-10-0910-10-0810-10-0710-10-0610-房地产申万()10-0510-10-0410-10-0310-上证综合指数10-0210-10-0110-09-1209-09-1109--35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%数据来源：国家统计局2010年我们持续看空房地产，基本面和股票走势与我们的观点完全一致。2011年我们继续看空！2010年地产股跑输大盘P3调控没有回头路,楼市向下，政策向下，估值不是首要因素，房地产维持中性评级一、导致房价越调越涨的因素仍然存在需求端过度市场化,供给端完全垄断，导致长期供给偏紧投资需求旺盛房价只涨不跌的预期二、调控没有回头路，限购范围恐扩大且长期化房价上涨压力仍然很大，部分未限购城市销售仍然旺盛限购范围恐扩大且长期化政策反复后果严重大力建设保障房可保房地产开发投资三、楼市明年成交量前低后高年中大量供给上市、下半年房价调整，但跌幅有限房价不会大跌四、股票年中见底，回升空间小年中政策见底即股票见底回升空间小，行业进入低速增长期维持中性评级?????????????????“”“”核心观点P4反弹行情前提政策见底，年中趋势性行情前提政策放松，概率0%反转性条件什么条件下可以看好？??——————P5年2008年2006年2004年2002年2000年1998年1996年1994年1992年1990年1988年1986年1984年1982年1980人口出生率年1978年1976年1974年1972年1970年1968年1966年1964年1962年1960年1958年1956年195405101520253035404550数据来源：国家统计局1、消费需求过度市场化2000-2010年是改善需求高峰，2005年后开始首次置业高峰一、导致房价越调越涨的因素仍然存在P6线性经济适用房投资占比()经济适用房投资占比年年年年年年年年年0%2%4%6%8%10%12%200220032004200520062007200820092010数据来源：Wind1、消费需求过度市场化保障房建设严重缺失一、导致房价越调越涨的因素仍然存在Aug-10Aug-1P7May-10Feb-10b-1FeNov-09Aug-09Aug-0May-09Feb-09b-0FeNov-08Aug-08Aug-0May-08Feb-08b-0FeNov-07Aug-07Aug-0May-07土地购置费累计同比Feb-07b-0Fe:Nov-06Aug-06Aug-0May-06Feb-06b-0FeNov-05Aug-05Aug-0May-05Feb-05b-0FeNov-04Aug-04Aug-0May-04本年购置土地面积累计同比Feb-04b-0Fe:Nov-03Aug-03Aug-0May-03Feb-03b-0FeNov-02Aug-02Aug-0May-02Feb-02b-0Fe数据来源：Wind2、供给完全垄断2004年8.31大限后，土地购置面积基本不增长，购置费增速远高于面积增速一、导致房价越调越涨的因素仍然存在-60-40-20020406080100P8M2-GDP年年年年年年年年年年0500001000001500002000002500003000002000200120022003200420052006200720082009数据来源：Wind3、投资需求旺盛货币超发：M2/GDP不断扩大，2010年三季度M2超2009年GDP35万亿。一、导致房价越调越涨的因素仍然存在P9Jun-10un-JDec-09-DecJun-09un-JDec-08-DecJun-08un-JDec-07-DecJun-07un-JDec-06-DecJun-06un-J居民储蓄余额Dec-05-DecJun-05un-JDec-04-DecJun-04un-JDec-03-DecJun-03un-JDec-02-Dec050000100000150000200000250000300000350000数据来源：Wind3、投资需求旺盛巨额储蓄随时寻求增值保值的投资机会一、导致房价越调越涨的因素仍然存在P10住宅商品房屋销售→销售价格元平方米/年，经营性土地全部招拍挂年，房价涨，提高第二套住房首付比例年，大限，所有经营性用地正式招拍挂年，旧国八条，新国八条年，新国六条年，清缴土地增值税，严格二套房贷年，大力支持住房消费年，两次调控，限购2002200320048.3120052006200720092010年年年年年年年年年年年1500200025003000350040004500500019992000200120022003200420052006200720082009数据来源：Wind4、房价只涨不跌的预期政策从未奏效：政策与房价图一、导致房价越调越涨的因素仍然存在P11Jun-10un-JJun-09un-JJun-08un-JJun-07un-JJun-06un-JJun-05un-JJun-04un-JJun-03un-J完成开发土地面积累计同比:02un-JJun-01un-JJun-00un-JJun-99un-JJun-98un-J(60)(40)(20)020406080100120数据来源：Wind5、市场化手段已无能为力地产核心问题在于土地制度，市场手段只能压需求，不能增供给2004年8.31大限后，完成开发土地面积增速出现系统性下降（政府为何能接受，土地收入仍增长）一、导致房价越调越涨的因素仍然存在P12Aug-10Feb-10eb-FAug-09Feb-09eb-FAug-08Feb-08eb-FAug-07Feb-07eb-FAug-06Feb-06eb-FAug-05一年期存款利率减CPIFeb-05eb-FAug-04Feb-04eb-FAug-03Feb-03eb-FAug-02Feb-02eb-F(5)(4)(3)(2)(1)012345实际储蓄利率数据来源：Wind1、房价上涨压力仍然很大又见负利率图：二、调控回头路，限购范围恐扩大且长期化P13Oct-10Jun-10un-JFeb-10eb-FOct-09Jun-09un-JFeb-09eb-FOct-08Jun-08un-JFeb-08eb-FOct-07Jun-07un-JFeb-07eb-FOct-06Jun-06un-J金融机构新增人民币存款居民户当月值月:::06eb-FOct-05Jun-05un-JFeb-05eb-F新增居民储蓄(10000)(5000)05000100001500020000数据来源：Wind1、房价上涨压力仍然很大储蓄搬家，10月份净搬出7000亿元图：二、调控没有回头路，限购范围恐扩大且长期化P1420101107201010242010101020100926201009122010082920100815201008012010071820100704无限售城市汇总2010062020100606201005232010050920100425201004112010032820100314有限售城市汇总2010022820100214201001312010011720100103020040060080010001200140016001800限购与非限购城市成交指数（2010年9月份周均成交量为1000）数据来源：Wind1、房价上涨压力仍然很大新政以来限购城市成交下滑严重，而未限购城市有高位企稳迹象图：二、调控没有回头路，限购范围恐扩大且长期化周51第周49第P15周47第周45第周43第周41第周39第周37第周35第周33第2008周31第周29第周27第周25第周23第周21第2009销售套数0200400600800100012001400周19第周17第周15第周13第周11第周9第周7第2010周5第周3第周1第周51第周49第周47第周45第周43第周41第周39第周第372008周35第周33第周31第周29第周27第周25第周23第2009周21第周19第销售套数020040060080010001200140016001800周17第周15第周13第周11第周9第2010周7第周5第周3第东莞（左图）、惠州（右图）成交量周1第数据来源：Wind1、房价上涨压力仍然很大非限购城市成交很快企稳，挤出效应有所显现，需求流向限购城市的周边区域北京周边的燕郊、香河也已出台限购措施，十一后，惠州集中出现日光盘图：二、调控没有回头路，限购范围恐扩大且长期化P16深圳限购2套禁止购房限购1套禁止购房禁止购房厦门新购1套住房新购1套住房新购1套住房上海新购1套住房新购1套住房新购1套住房宁波新购1套住房新购1套住房禁止购房福州新购1套住房禁止购房限购1套禁止购房禁止购房杭州新购1套住房新购1套住房新购1套住房南京限制购买第三套住房限制购买第三套住房限制购买第三套住房温州新购1套住房新购1套住房禁止购房天津新购1套住房新购1套住房新购1套住房海口新购1套住房新购1套住房新购1套住房广州新购1套住房新购1套住房禁止购房三亚限购1套限购1套限购1套大连新购1套住房新购1套住房新购1套住房时间城市本市户籍家庭纳税证明或社会保险证明拥有2套住房有1套房无该证明的月日月