证券研究报告_行业深度研究报告2010年12月13日房地产行业2011年投资策略行业评级前次评级持有行业受制通胀威胁，个股看分化与转型赵强分析师沈爱卿分析师徐军平分析师行业走势电话：021－68829698020-87555888-637021－68829441eMail：zhaoq@gf.com.cnsaq@gf.com.cnxjp@gf.com.cnSAC执业证书编号：S0260210030007S0260209080530S0260210040021核心观点从未来12个月的周期看，我们给予房地产行业“持有”评级。2011年上半年受制于通胀的威胁，房地产股票难有系统性机会，但到下半年，如果通胀警报解除，经济政策焦点重回“保增长”之后，或许有转机；选股的思路，可市场表现1个月3个月12个月以用“看分化、看转型”来概况：分化，指的是在房价盘整、成交萎缩的时候，行业指数-5.57%-0.26%-33.2%真正的价值创造者会脱颖而出；转型，则是指一些开发商将寻找新的投资方沪深300-7.40%13.38%-11.1%向，例如商业地产等新模式，甚至向其他领域发展。这些都有可能带来一些自下而上的个股机会。国际经验的启示低利率与过于宽松的货币供应，是形成资产价格泡沫的主因；缺乏弹性的汇率制度，只会给热钱留下投机套利空间，对抑制资产价格泡沫没有任何帮助。行业：供求双紧缩、房价弱平衡我们预计，“供求双紧缩，房价弱平衡”的局面在2011年将继续维持。而通胀加剧将使得政府持续收货币，可能是未来打破可这个平衡的重要风险因素。公司：分化与转型在分化与转型的背景下,我们构建一个较为均衡的模拟组合。在住宅开发商中，选择高周转行业龙头-万科；在“房地产+X”类型中，选择福星股份和中天城投，在商业地产中，选择国贸(收租股)、金桥(收租股)和凤凰（文化地产）。风险提示：政策风险重点公司业绩预测与估值EPSPE简称股价PEG目标价评级0910E11E0910E11E万科A8.490.480.630.8017.5113.3910.650.4411.0买入保利地产12.700.771.051.6416.5112.097.760.3117.0买入金地集团5.910.400.540.6514.8811.039.040.307.0持有招商地产16.030.961.261.5916.7412.7510.070.4419.0持有金融街6.670.450.550.7214.7812.249.280.408.0持有中天城投13.820.500.761.2327.4118.2411.200.3217.0买入福星股份13.010.470.740.8327.5517.5215.630.4317.0买入浦东金桥8.930.390.480.5923.0318.6415.131.2512.0买入中国国贸11.130.290.290.5538.7237.8820.091.1715.0买入凤凰股份6.670.400.250.5616.8126.1911.891.028.0买入数据来源：公司报表，广发证券发展研究中心广发证券公司或其关联机构可能会持有报告中所涉及的公司所发行的证券并进行交易，亦可能为这些公司提供或争取提供承销等服务。本报告中所有观点仅供参考，并请务必阅读正文之后的免责声明。行业深度研究报告目录索引核心观点............................................................4引子................................................................4一、国际篇：货币与泡沫...............................................5（一）“凯尔特之虎”的悲剧.............................................5（二）新加坡及香港正在膨胀的房地产泡沫...............................7（三）对中国的启示..................................................8二、行业篇：脆弱的平衡...............................................9（一）通胀不除，市无宁日............................................9（二）供求双紧缩、房价弱平衡........................................11（三）行业投资策略.................................................20三、企业篇：分化与转型..............................................22（一）盈利模式的转变：从土地增值转向价值创造........................22（二）平衡市，看分化...............................................24（三）看转型：“房地产+X”战略........................................27（四）主题性机会：商业地产.........................................30（五）投资模拟组合：万科、福星、中天、国贸、金桥、凤凰..............30四、附图表.........................................................31图表索引图1：新加坡元的汇率走势.................................................................................8图2：新加坡元的利率走势..................................................................................8图3：中国货币供应M2变化................................................................................9图4：中国的物价指数（PPI及CPI）与利率.........................................................10图5：实际利率与房价涨跌幅.............................................................................10图6：商业银行准备金率的变化.........................................................................11图7：四大城市二手住宅租金收益率..................................................................14图8：二手住宅租金收益率与十年期国债收益率差值.........................................14图9：9大城市存货及存销比.............................................................................15图10：主要城市的可售库存..............................................................................15图11：商品住宅在建面积.................................................................................17图12：商品住宅新开工面积..............................................................................17图13：商品住宅用地与保障房用地供应比较...................................................18图14：土地购置面积与完成开发面积变动.......................................................19图15：土地购置面积与完成开发面积同比增长...............................................19图16：过去一年房地产股相对于市场的表现..................................................21图17：万科、招商、陆家、金桥的AB股的比价系数............................................22图18：模拟组合相对行业和沪深300的超额收益............................................30图19：一手房市场........................................................................................33图20：二手房市场.............