行业研究报告/房地产行业2010年12月10日强调规模重周转估值压低少风险跟随大市——房地产行业2011年投资策略报告——内容摘要：研究员z商品房销售呈现前低后高的走势。预期2011年，楼市成交量将呈现出前肖剑低后高的走势。上半年成交量将在较低水平来回震荡。下半年随着调控政执业证号：S1250209100193策的适度缓和，和消费者对调控政策的逐步适应，以及同比基数较低的技电话：010-57631178术性因素，住宅交易量将出现同比的上涨。但由于调控政策不会出现方向邮箱：xj@swsc.com.cn性的转变，成交量虽然有望上涨，但幅度也较为有限。地产投资增速或将下调至。预计年我国地产施工面积增速z17%-21%2010地产板块与深成指数对比将达到20%-25%，而土地购置面积增速将达到20%-30%；根据施工面积地产板块深成指数与土地购置面积相对于房地产投资的历史相关程度测算，预计2011年，5%我国房地产投资同比增长17%-21%之间。0%-5%-10%-15%z住宅价格高位震荡，增速下降已是必然趋势。2011年我国经济进入加息通-20%-25%道，已是定局。开发商资金成本有所增加，资金链条将更加紧张。适度降-30%-35%低销售价格，快速回笼资金的需求增加。价格指数的快速上扬很难出现，-40%-45%随着政策的深入进行，住宅价格指数的适度下行已是必然。-50%09-1210-0110-0210-0310-0410-0510-0610-0710-0810-0910-1010-1110-12z震荡下行格局已定，投资需要谨慎对待。随着调控政策的持续深入，商品房价格将会出现不同程度的回落。从而使得地产公司在2011年的销售收入有所放缓，公司业绩将低于预期。由于基本面的不断下行，地产板块从总地产板块与上证指数对比体上也将保持一个震荡下行的大格局。因此，我们建议投资者要保持谨慎，地产板块上证综合指数对于地产板块给出的评级依然是“跟随大市”。5%0%-5%-10%z“大规模、周转快、低估值”为最佳选股策略。第一、土地储备较多、现-15%-20%金储备较多的大型地产企业，应对空间较大。第二、快速销售，提高企业-25%-30%资产周转速度，将成为保证企业平稳运营最为关键的因素。第三、和历史-35%-40%-45%数据对比，估值接近历史低位的公司投资风险较小。-50%09-1210-0110-0210-0310-0410-0510-0610-0710-0810-0910-1010-1110-12请务必阅读正文后的免责声明部分投资策略/房地产行业目录一、调控政策博弈的路径分析....................................................................................................................................................11、预期商品房销售呈现前低后高的走势..........................................................................................................................22、开发贷款持续收缩，自筹资金适度增长......................................................................................................................23、地产投资增速或将下调至17%-21%.............................................................................................................................34、住宅价格高位震荡，增速下降已是必然趋势..............................................................................................................4二、2011年：货币政策已定，地产调控不会转向...................................................................................................................5三、保障性住房与土地政策长期持续，市场格局有望改变....................................................................................................6四、震荡下行格局已定，优化策略才是关键............................................................................................................................81、震荡下行中的短期反弹应谨慎参与..............................................................................................................................82、“大规模、周转快、低估值”为最佳选股策略............................................................................................................9请务必阅读正文后的免责声明部分投资策略/房地产行业插图目录图1：地产调控政策路径与开发商应对途径的对比.................................................................................................................1图2：2005-2010.10月商品房销售面积增速对比......................................................................................................................2图3：02-10.10全国成交面积增长率的变化情况......................................................................................................................2图4：03-10.3Q全国住宅价格增长率的变化情况.....................................................................................................................2图5：2010年5月地产企业资金来源结构................................................................................................................................3图6：2001-2010.5地产行业各种资金增速对比........................................................................................................................3图7：土地开发、购置于投资增速的变化情况.........................................................................................................................3图8：地产投资增速与销售面积的变化情况.............................................................................................................................3图9：2005-2009土地收入占地方财政收入比例情况...............................................................................................................7图10：1996-2010.6地产板块静态市盈率对比..........................................................................................................................8图11：1996-2010.6地产板块市净率对比...................