英大证券研究所英大证券研究所英大证券研究所英大证券研究所----研究报告研究报告研究报告研究报告行行行行业业业业研研研研究究究究化压力，为动力化压力，为动力化化压力，为动力压力，为动力报告日期：报告日期：报告日期：报告日期：2020202010101010年年年年12121212月月月月20202020日日日日————————2220112011011011年房地产年房地产行业投资策略年房地产行业投资策略年房地产行业投资策略行业投资策略行业评级：行业评级：行业评级：行业评级：报告概要：报告概要：报告概要：报告概要：房地产行业同步大市?在严厉的宏观调控政策、迅速恢复的国内经济、缓慢复苏的欧美经济等宏观背景下，2010年，国内房地产市场的发展呈现出了比以往更复杂的重点公司评级：重点公司评级：重点公司评级：重点公司评级：局面。整体而言，商品房销售的情况仍旧向好，房价上涨步伐有所放缓，土地市场较为活跃，房地产开发投资保持快速增长。万科A买入保利地产买入?总的看来，我们认为，2011年的宏观经济环境将不会改变房地产行业良荣盛发展增持好的发展趋势。货币政策由“适度宽松”转为“稳健”；通胀与治理通首开股份买入胀的博弈；人民币存在升值压力。中南建设增持?在“保民生”上升为发展中的突出矛盾后，房地产行业所处的政策环境世茂股份买入中粮地产增持趋向不利。从政府的态度来看，调控的目标似乎不只是“遏制房价过快上涨”，而更愿意是“让房价回到合理价位”。2011年，政府已明确将“保民生”的工作任务提高高度，预计紧缩的房地产调控政策将不会放行业指数走势行业指数走势行业指数走势行业指数走势松，而且有可能更加严厉。我们认为，2011年房地产调控政策可能出现以下三方面的变化方向：政策调控的着力点在保障性住房体系的搭建；房地产贷款政策有可能更加紧缩；房地产税收制度改革有望实现推进。?对房企资金链存在两方面的担忧：（一）房地产企业开发所需资金高速增加。新购置的土地需要投资以及未来拿地价格升高，对房地产企业的资金实力提出了更高的要求和更严峻的考验。（二）房地产企业在各种融资途径上均遇阻，企业筹资难度加大，现金流压力将逐渐增加。?在销售畅旺的市场背景下，2011年房地产企业的业绩仍有望亮眼。同时，从2009年和2010年1-11月的商品房销售及结算情况来看，预计2010年房地产企业整体业绩将有望实现稳步增长。相关报告相关报告相关报告相关报告?2010年以来，房地产行业的估值水平不断下降，处于底部区域。房地产行业低位震荡筑底，阶段性投资机会行业较低的估值水平与市场对行业的预期不乐观或者缺乏信心有较大隐现—2010年行业下半年投资策略的关系，因此，估值水平的修复需要市场对行业信心的恢复。信心的恢2010.6.25复可能来自多种渠道，如政策压力的舒缓、企业业绩的超预期等等。房价十月涨势依旧，行业短期上行难度较大—房地产行业10月月度报告?2011年，房地产行业面临的机遇与挑战并存。房地产行业将继续承载着2010．11.15来自政策、销售、资金等各方面的压力。发展的压力可以转化为成长的再调控压力与低估值反弹的纠结动力。市场已经学会提前反应政策预期并逐步适应了高压的政策环境，—房地产行业11月月度报告企业也已经摸索出了在政策调控和资金紧缺下的发展之道。这些压力或2010．12.8将化为行业上升的推动力。综上所述，我们给予房地产行业“同步大市”的评级，建议把握阶段性投资机会。房地产行业研究员姓名：蔡荣?重点配置基本面较好、业绩增长较为确定、价值被低估的大型房地产企执业证书编号:S0990210020001业，如万科A、保利地产、金地集团、招商地产等，以及拥有较好的成Email：cairong@vsun.com长性、业绩增长较为迅速、估值较低的中型房地产企业，如首开股份、荣盛发展、中粮地产等，适当配置商业地产龙头，如世茂股份等。?风险提示：行业主要面临的风险源自政策层面、市场销售以及资金状况。请务必阅读最后一页的免责条款行业研究行业研究行业研究行业研究目目目目录录录录一、房地产市场年度回顾-----------------------------------------------3（一）商品房销售依然畅旺（二）房价向上步伐放缓（三）土地供应和成交大幅增长，地价仍处高位（四）房地产开发投资保持快速增长二、宏观经济环境决定行业发展大势-------------------------------------9（一）货币政策由“适度宽松”转为“稳健”（二）通胀与治理通胀的博弈（三）人民币存在升值压力三、行业政策面紧张状态将延续----------------------------------------11四、对房地产企业资金链的担忧----------------------------------------14五、企业业绩仍将亮眼，但修复估值需要条件----------------------------17六、投资策略及重点公司推荐------------------------------------------19请务必阅读最后一页的免责条款2行业研究行业研究行业研究行业研究一、房地产市场年度回顾2010年，在严厉的宏观调控政策、迅速恢复的国内经济、缓慢复苏的欧美经济等宏观背景下，国内房地产市场的发展呈现出了比以往更复杂的局面。虽然政府坚决的调控态度和空前的调控力度在房地产市场掀起了不小的波澜，商品房销售呈现忽冷忽热的局面，但是，在商品房的“旺盛需求-短缺供应”的不平衡关系中，2010年商品房销售的整体情况仍旧向好，房价上涨步伐有所放缓。（一）商品房销售在波动中增长虽然，今年房地产行业一直处在调控政策的高压之下，但商品房的销售仍然保持了较快增长的趋势。根据国家统计局的数据，截至11月底，全国商品房销售金额达到42278亿元已接近去年全年水平43995亿元。虽然12月的数据尚未出炉，但从近几年年底销售的市场规律、12月份市场供应情况等方面因素保守估计，12月份商品房销售有望达到9000亿元以上，因此，2010年商品房全年的销售金额可达到51278亿元，再创历史新高。在销售面积方面，2010年前11个月全国商品房累计销售面积达到82541万平方米，同比增长9.76%。预计12月商品房销售面积可达2.10亿平方米，因此，2010年全年商品房销售面积有望首次超过10亿平方米。从单个房地产企业来看，商品房销售的情况也较为乐观，不少龙头房地产企业的销售业绩均创下历史高点。12月初，万科公布2010年公司已累计实现销售面积830.7万平方米，销售金额超过1000亿元，成为中国房地产行业中第一家销售千亿级公司。根据恒大地产发布的业绩，公司前11个月的销售额达到477.2亿元，超额完成了400亿元的全年销售目标。另外，龙湖地产前11个月实现的合同销售金额达到277.2亿元，超过全年销售目标12%；保利地产前11个月实现签约销售额达571.49亿元，同比增长41.58%；金地前11个月的销售额也已达243.47亿元，同比增长36.2%，已超额完成全年销售计划。图1：2000年-2010年11月全国商品房销售情况（单位：万平方米，亿元）100,000100%100,000100%90,00080%90,00080,00080%80,00070,00060%70,00060%60,00060,00040%40%50,00050,00020%20%40,00040,00030,00030,0000%0%20,00020,000-20%-20%10,00010,0000-40%0-40%200020012002200320042005200620072008200920002001200220032004200520062007200820092010-11商品房销售面积:住宅商品房销售额:住宅住宅销售面积增长率住宅销售额增长率商品房销售面积商品房销售额商品房销售面积增长率商品房销售额增长率数据来源：WIND,英大证券请务必阅读最后一页的免责条款3行业研究行业研究行业研究行业研究从全年的销售趋势来看，2010年商品房月度销售情况波动大于往年，这主要是受到了调控政策因素的影响。一月，“国十一条”的出台使得房地产市场前两个月都处于较为低迷的状况，成交状况环比锐减。四月，国务院颁布了“新国十条”，被认为是“史上最严厉的房地产调控措施”，受此影响，五月商品房成交量出现大幅下滑。六月，随着开发商供应量的增加以及开始通过软性让利方式促销，商品房销售情况在一些城市出现好转。七、八月开始，由于政策层面相对缓和，不少城市成交开始回升，九月份全国商品房市场成交出现明显回暖，创下年内新高。九月底，“新国五条”出台，各地纷纷颁布“限购令”，导致十月市场成交再次下滑。但是，由于年底销售旺季的来临、开发商推盘力度的加大以及市场对政策出现“抗药性”，最后两个月商品房的成交状况再次出现向好的趋势。总体来看，2010年商品房市场的销售情况随着调控政策的不断出台而呈现上下波动的走势，但整体来看还是延续了2009年的上升趋势。图2：2010年全国商品房月度销售情况（单位：万平方米，亿元）10,00080%12,00060%9,00050%60%10,0008,00040%30%7,0008,00040%20%6,0006,00010%5,00020%0%4,0004,0000%-10%3,000-20%2,0002,000-20%-30%1,0000-40%0-40%2010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-0