研究报告|行业策略报告金融|房地产推荐（维持）在低估值中寻求高增长2010年12月2日房地产行业2011年度投资策略上证指数2823与2010年完全不同，2011年地产股走势总体将温和向上。行业成交总体平稳，房价会略有下跌，调控舆论将较温和，估值会恢复到15倍动态PE的估值中枢，行业规模地产公司业绩总体有所增长。占比%股票家数（只）1479.0总市值（亿元）99014.2?2011年房价总体略有调整：09年6月份至今，全国月均开工1.23亿平米，流通市值（亿元）74444.4据此测算，未来一年半每月新增销售面积约为1亿平米。而最近几个月全国成交量月均在万方。随着调控的深入、开发商资金的吃紧以及城行业指数7000-8000市新房库存的不断攀升，房价总体将略有调整；%1m6m12m绝对表现-9.24.2-23.0?2011年成交量相较2010年总体平稳：在严厉调控等外在因素影响下，对住相对表现-2.0-5.9-12.3宅成交影响最大的是通胀预期以及名义利率水平。这两者是相随的。但前者?(%)房地产沪深30010导致房屋成交量上升，如2010年的情况，后者导致房屋成交量下降。20110年无疑是通胀水平总体较高的一年。因为目前通胀压力在逐步加大，加息刚-10开始，所以判断明年的成交量总体平稳。除非加息频率特别密集，例如半年-20内就加到很高的水平，那样才会导致成交量的明显下降；-30-40?目前估值偏低，未来将会修复：从历史来看，1997年以后，万科地产业务做Dec/09Mar/10Jul/10Nov/10成一定规模来，万科的季度静态PB估值的底部一直在2附近。目前在货币相关报告政策收紧的预期下，万科的股票跌倒2倍PB，也即股价7.3元附近就达到了估值底部。目前很多公司2011年的动态PE也就10倍左右，估值存在修复1、《房地产行业2010年四季度投资策略—房价下降是一个大概率事件》的要求。随着房价在未来的下跌，调控舆论届时将趋于温和，估值那时应该2010/09/30可以修复；2、《房地产行业2010年中期投资策略—莫听穿林打叶声，何妨吟啸且徐?地产业绩总体平稳增长：房地产行业独特的先预售再结算制度使得从销售房行》2010/06/06屋到最终结算，有1年半左右的滞后期。目前房屋销售比较旺盛，预计20113、《房地产行业2010年度投资策略年也不会有明显的下降。因此，2012年半年报以前房地产业绩增长无忧。建—市场总体难有惊喜，商业地产机会议投资者关注高增长公司；显现》2009/12/06?风险提示：政策调控加码，央行持续回收流动性重点公司主要财务指标贾祖国股价RNAV10EPS11EPS10PE11PEP/RNAV评级010-57601862jiazg@cmschina.com.cn万科A8.28.90.600.7513.711.00.92强烈推荐—AS1090205070135金地集团5.97.50.520.6311.39.30.79强烈推荐—A中国国贸11.914.10.170.5869.820.50.84强烈推荐—A孟群0755-25310921北京城建11.620.31.191.419.88.20.57强烈推荐—Amengqun@cmschina.com.cn华业地产7.010.60.490.8814.27.90.66强烈推荐—AS1090210090011荣盛发展11.411.80.650.9817.511.60.97强烈推荐—A首开股份15.418.51.211.5012.710.20.83强烈推荐—A洪俊骅021-68407139福星股份12.911.90.640.8920.114.51.08强烈推荐—Ahongjh@cmschina.com.cn保利地产12.2130.971.2512.69.80.94审慎推荐—AS1090210090015资料来源：招商证券敬请阅读末页的重要说明行业研究正文目录一、2010年市场回顾.............................................................................................31、宏观经济............................................................................................................32行业政策..............................................................................................................33、市场成交............................................................................................................44、股票走势............................................................................................................4二、2011年行业判断.............................................................................................61、宏观经济............................................................................................................62、住宅价格或略有下降..........................................................................................73、住宅成交量预计总体平稳...................................................................................74、房地产投资增速有望保持在25%以上................................................................85、政策...................................................................................................................9三、2011年股票投资...........................................................................................101、估值底部..........................................................................................................102、业绩增长..........................................................................................................10（1）一线城市还是二、三线城市..........................................................................12（2）业绩预计应偏谨慎.........................................................................................113、估值修复..........................................................................................................124、重点公司推荐...................................................................................................13图表目录图1：货币投放与物价攀升........................................................................................3图2：商品住宅月度销售额及月度同比......................................................................4图3：营业用房月度销售额及月度同比......................................................................4图4：房地产板块2010年走势..................................................................................5图5：2003年以来加息和上调存款准备金情况..............................