观点聚焦研究报告2010年12月7日房地产研究部白宏炜进二三线，看中西部分析员，SAC执业证书编号：S0080200010016baihw@cicc.com.cn房地产行业2011年投资策略宁静鞭分析员，SAC执业证书编号：S0080210080001ningjb@cicc.com.cn张宇联系人zhangyu3@cicc.com.cn投资提示：尽管调控政策很严厉，但通胀背景下房价仍难回落。预计2011年调控政策仍将严厉，地产板块系统性上涨要等到通胀回落之后，上半年结构性投资机会明显，行业集中度提升和经济结构转型有利于龙头地产和中西部地产公司业绩快速增长；保障性住房加码有利于建筑+地产类公司走强；此外租金上涨有利于商业类地产公司。理由：行业判断：预计2011年总体房价呈小幅上涨，成交量略有上升，下半年可能出现结构分化；与沿海一二线城市不同，受益于经济转型，中西部交通枢纽城市和沿海三线城市住房市场将量价齐升；伴随通胀，商业物业租金和价格将同步上涨；资金压力下，地产公司会加快周转，有利于业绩释放；政策展望：房价不跌政策难安，11年政策仍将严厉，除加息/信贷紧缩等宏观政策外，房产税/交易税/土地增值税等仍可能出台，将继续压制板块估值；1000万套保障性住房政策未来几年将维持，有利于稳定商品房价格；投资策略：尽管地产股仍将受到政策压制，但估值见底及销售看好将带来结构性机会，我们看好年报行情，而随着通胀的回落，地产股有望迎来系统性机会；建议关注受益于行业整合的龙头地产公司及中西部成长性公司。业绩提升和估值部分修复有望带来50%的收益机会。股票选择：1.看好龙头地产：凭借品牌及资金优势进行快速周转不仅可以加快业绩的释放，还可以低价补充土地维持毛利的上升，代表性公司万科/保利/招商/金地；2.看好中西部二线和沿海三线城市地产：经济结构转型有利于中西部交通枢纽城市，而城镇化和向消费转型有利于沿海城市群中的三线城市；我们看好这些区域本地公司的高成长，代表性公司荣盛发展；3.看好建筑+地产：受益于保障性住房及城镇化，建筑类地产公司介入地产开发具有明显的优势，我们看好这类企业的发展，代表类公司中国建筑/中铁二局；4.看好通胀下自持物业租金上涨：商业/写字楼类代表性公司金融街/浦东金桥/中国国贸；专业市场类代表性公司类似小商品城；此外，随着融资的放开，房地产央企及地方国企资产整合将产生较大的重组类投资机会。风险提示：通胀超出预期带来过度收紧流动性的风险；经济低迷带来房价的大幅度调整。本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由(1)中国国际金融香港证券有限公司于香港提供,及(2)中国国际金融（新加坡）有限公司提供于符合FinancialAdvisersRegulationsandtheSecuritiesandFuturesActandRegulations定义下的accreditedinvestorsand/orinstitutionalinvestors。发布本报告于此类投资者,有关财务顾问将不需要根据新加坡之FinancialAdvisersAct第36条就任何利益及/或其代表就任何证券利益进行披露。有关本报告之任何查询,新加坡的收件人可向中金新加坡公司提出。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。房地产：2010年12月7日目录投资策略：2011年看中西部.............................................................................................................32010年回顾....................................................................................................................................32011年展望....................................................................................................................................3选股策略.........................................................................................................................................4五大投资选择：高成长市场、低估值龙头、建筑+地产、商业地产及资产重组......................................4热点讨论一：风格轮动，龙头公司逐步跑赢行业................................................................................6热点讨论二：估值是否见底？...........................................................................................................7通胀之下，房价难跌.......................................................................................................................102011年宏观经济有利于地产市场....................................................................................................10主要指标显示行业平稳，但增速下台阶...........................................................................................10中西部枢纽城市和沿海三线城市量价齐升........................................................................................12行业焦点问题辨析..........................................................................................................................14焦点一：保障房是市场关键词.........................................................................................................14焦点二：开发商资金链趋紧，但无须太过悲观.................................................................................15焦点三：供给年中大幅增加，全年维持高位.....................................................................................16焦点四：需求支撑下，销售难以下滑...............................................................................................17焦点五：土地供应保持较大规模，地价有望回落..............................................................................17焦点六：商业物业租金价格同步上涨...............................................................................................18焦点七：政策仍为首要不确定性因素...............................................................................................18图表目录图表1：可比公司估值..................................................................................................................................3图表2：龙头地产公司一览...........................................................................................................