证券研究报告/行业策略报告2010年12月21日房地产行业署名人：李少明房地产行业2011年年度策略报告中性S0960200010015010-63222931青山遮不住，毕竟东流去lishaoming@cjis.cn投资要点：?中国住房仍处于短缺时期，未来10年需求压力巨大，在卖方分析师中我们是首个提出实际城市化率被低估，实际城市化率是64.7%的券商。若按官方预计2020年城市化率55%，人均居住面积35平米，10年内刚性需求+改善性需求=19.5亿平米/年。若按09年中国实际城市化率64.76%计算，城镇人均居住面积仅20.5平米，评级调整：维持城市化率被低估是长期调控难以奏效的根源之一，若2019年城市化率70.4%，人均居住面积35平米，10年内新增住宅刚需+改善需求=22亿平米/年。则基本住房行业基本资料保障供应难以分食商品住宅市场的大量需求。从中国住房长期需求和行业的盈利能力来看，房地产行业并不是市场所认为的“制造业”。上市公司家数112土地供给不足是房价持续上涨的重要因素，土地成本的上升最终将转嫁到房价上。总市值（亿元）9100?在需求庞大、供给一定，全民基本住房保障实现之前，政策调控将是常态。当前占A股比例（%）3.17%楼市调控已进入攻坚阶段，上海、重庆试点开征“房产税”调节供需已箭在弦上。我平均市盈率（倍）119.15们预计本轮调控从严从紧维持至2011年中期左右。?中国住房供给制度正在纠偏。以政府主导的“保障房”+市场化“商品住宅”的供应模行业表现式正在建立，政府将改变以往的自己全资投资变为政府贴息引入社会投资，将有（%）1M3M6M效地解决保障房的投资问题，基本住房保障制度是“保证社会稳定和经济持续发展”房地产-8.25-0.4011.47的根本，不要忽视政府的决心和能力。这是我们区别于其他卖方不同的观点。预上证综合指数-6.227.0411.35计2015年将解决占城镇家庭23.5%的家庭住房问题，2020年保障对象扩大到外来人口。“住有所居”的战略将为中国经济和行业持续发展铺平道路，减少调控带来脉冲式的冲击。短期内，住宅多元供应及巨量保障房的建设对市场有一定冲击。9%352860%29405?调控已使行业资金杠杆缩小，盈利增速放缓，需注意因此带来的风险。10年12亿-9%23524-18%17643平米住宅新开工将在11年上半年集中释放，加上580万套保障房的供应和1000-27%11762万套保障房的建设，行业将再度去库存，预计11年房地产投资增速放缓至10%。-36%5881-45%0面对住房供应制度的革新，具有强大竞争力的全国性开发商正在谋求更长远的发展2009/122010/32010/72010/11空间，以更为灵活手段获得更多的市场份额和更多的发展资源。成交金额房地产上证综合指数?当前板块正在构筑长期大底，估值已反映了巨量保障房建设和可能出台的以房产税试点为核心的“第三轮”调控政策利空，若房产税试点符合市场预期，板块存在一轮价值修复的行情，受制于调控上半年板块难有超额收益，维持中性判断，等待政相关报告“”策放松带来行业新的增长机遇。在调控常态下，我们应关注变革和调控时期，能及《房地产部分一二线城市房价续涨，调控-时作出合理战略布局、扩张与销售匹配，调控中能获取更多优质资源，销售更为突加强在即--23个城市周交易报》2010-12-5出，财务更加稳健、实力更为雄厚的万科、招地、保利、滨江、首开和世茂等优质《房地产-1千万套保障房，供应主体正在公司，它们将在调控中获得更好的增长更多的市场份额，建议买入。关注现金流充改变》2010-12-6裕的持有类公司中国国贸，和估值优势明显的环球、亿城、泛海等。风险提示：居民收入、企业盈利增长低于预期，调控超出预期等的风险。股票名称2009A2010E2011E2009A2010E2011EPBRNAVP/RANV投资评级万科A0.480.651.05171382.348.740.95推荐招商地产0.961.21.511713111.6331.250.51推荐保利地产0.771.081.39161192.2316.400.75推荐滨江集团0.480.781.052213104.1616.000.65推荐首开股份0.811.051.361915111.9022.000.70推荐亿城股份0.420.590.8112961.7510.250.50推荐苏宁环球0.420.650.96211395.1515.000.58推荐世茂股份0.180.741.017418132.4721.500.61推荐泛海建设0.180.090.35199302.4020.000.45推荐金融街0.450.580.671511101.3013.110.51推荐中国国贸0.290.190.323859352.5817.50.64推荐请务必阅读正文之后的免责条款部分行业报告目录1、未来10年中国住宅需求依然旺盛....................................................51.1从城市化、更新改造、改善需求来看中国的住房需求........................................51.1.1在相当长的时期内，住房供应需保持高增长才能满足需求.............................51.1.2从城市化率低估的角度看近年住房需求旺盛现象......................................61.2从人口角度看未来10年的住宅需求......................................................81.2.12003-2019年人口暴利期，住房消费力强劲..........................................81.2.209年实际城市化率为64.8%，2020年城镇劳动年龄人口达到高峰，2040年后住房需求开始明显下降...............................................................................81.2.32020年首次置业需求达到高峰，2010-2015年和2030年前后为二次置业的两个高峰......92、供给结构发生变化................................................................112.1土地供给不足是住宅供应不足的重要因素................................................112.1.1主要城市土地供应跟不上需求，土地成本上升将转嫁给房价..............................112.1.2受调控制约，10年土地出让规模远低于计划，全年土地出让金约为1.9万亿元..............142.1.3受调控制约，开发商购地实力下降....................................................152.2住房体制改革正在进行，供应主体正在改变..............................................192.2.1“住有所居”的住房制度正在建立....................................................192.2.2住房的供应模式在改变，供应主体在增加...............................................222.2.32011年加快落实保障房建设目标.....................................................223、调控是常态，行业在调整中谋发展..................................................253.1长期供需矛盾使调控成常态，本轮调控从严从紧至2011年中期..............................253.1.109年底政策开始收紧，我们率先调低10年行业评级至“中性”...........................253.1.2流动性充裕、通胀预期提升保值需求，4月全国房价快速上涨，开始“第一轮”严厉调控.....253.1.37-9月多数城市需求再次爆发，价量齐升，调控进入“第二轮”...........................263.1.4四季度，人民币升值和物价大幅上涨预期下，主要城市房价依然明显上涨，预计以“房产税”试点为核心的“第三轮”调控即将登场..........................................................263.1.5政府低估了市场强大的需求，长期调控成常态..........................................293.2行业资金来源渠道收窄、资金杠杆缩小.................................................333.2.1为促使开发商加快开发政府几乎掐断了所有资金来源渠道............................333.2.2调控近1年，行业经营性现金流净流出800多亿元，盈利增速开始放缓................333.2.3低利率时代小幅加息对行业发展无碍...............