长城证券有限责任公司证券研究报告GREATWALLSECURITIESCO.LTD房地产行业季度策略报告日期：2011年9月21日双去化进程下的结构性机会分析师刘昆——房地产行业2011年四季度投资策略?(86-755)83516214?liuk@cgws.com执业证书编号：S1070209040312要点：联系人?政策进入观察期，行业景气度下滑：基于以下3点，我们依然不认为调控苏绪盛政策会在年内放松，还将继续维持现有的紧缩力度：1.在外围经济持续恶?(86-755)83511405化的情况下，央行虽要“保增长”，但“抗通胀”仍将是首要目标；2.楼?suxs@cgws.com市在相持阶段初现拐点，但调控效果全面显现仍需时间；3.若放松则房价从业证书编号：S1070111010021报复性反弹，艰难而漫长的调控之路将功亏一篑。但调控政策将在四季度进入相对审慎的观察期，强力政策出台的概率不大，未来地产调控政策取投资评级：中性(维持)向更着眼于长期制度建设。政策的滞后效应正在逐步发挥威力，从房地产重点公司盈利预测及评级投资、新开工面积、销售、价格等各项指标来看，整个房地产行业景气度股票简称11EPS12EPS11PE12PE投资评级呈现逐步回落趋势。在现行的限购及信贷政策下，有效需求不足和供求关万科A0.981.278.06.2推荐系逆转将成为主要矛盾。保利地产1.181.528.86.8推荐招商地产1.522.0711.98.7推荐?双去化进程开始：2011年二季度，A股上市地产公司存货位于历史最高点，金地集团0.781.067.35.4推荐存货消化周期接近历史高位；银行对房地产开发贷款的严格控制、限购政首开股份1.121.369.07.4推荐策、房地产信托监管以及上市公司再融资的关闭，将加速开发企业去杠杆荣盛发展0.750.9810.78.2推荐化进程。在货币政策紧缩、地产调控不放松的情况下，行业景气度进入下滨江集团0.781.1312.08.3推荐行周期，房地产开始进入去库存、去杠杆的双去化进程。世茂股份0.881.2515.911.2推荐华侨城A0.650.8711.48.5推荐?投资策略：维持行业“中性”评级。当行业景气度向下时，板块只会有超城投控股0.450.5815.311.9推荐跌反弹的机会而无趋势性行情。四季度政策虽然进入观察期，但行业基本面的恶化尚在进行，销售难以放量。板块缺乏催化剂，我们仍然认为只有行业表现超跌反弹的机会而无趋势性行情。维持行业“中性”评级。25%30000?20%25000选股策略：调控的常态化意味着，过去10年的地产黄金期已逝，未来房地15%2000010%产市场将进入短周期时代。高周转首先意味着，在地产项目1～3年的生命150005%10000周期中，总能赶上市场短周期的至少一个波峰；其次，高周转提速规模扩0%张；再次，熨平拿地节奏和经济周期所导致的土地建材成本变化的干扰；-5%5000最后，现金流的需要。我们长期看好万科A、保利地产、招商地产、荣盛-10%0发展等高周转、全国布局的龙头地产股。成交金额房地产(申万)上证综合指数相关报告静观其变——房地产行业2011年中期投资策略2011年6月等待楼市破冰把握结构机会——房地产行业2011年一季度投资策略2011年3月需求回归理性，把握结构机会——2011年房地产投资策略报告2010年12月?风险提示：楼市硬着陆；系统性风险。等待政策明朗后的投资良机——2010年四季度房地产投资策略报告2010年9月独立声明逃不开的房地产周期——2010年中期房地产专题报作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。告2010年6月政策继续趋紧，地产艰难寻底——2010年下半年房地产投资策略报告2010年6月谨慎看待“政策与高房价共舞”——房地产行业2010年二季度投资策略报告2010年3月业绩高速增长，趋势尚未改变——房地产行业2010长城证券有限责任公司GREATWALLSECURITIESCO.,LTD房地产行业2011年四季度投资策略报告正文目录1.政策进入观察期，行业景气度下滑........................................11.1政策：进入审慎观察期..........................................................11.2行业：景气继续下行............................................................22.双去化进程开始........................................................62.1去库存........................................................................62.2去杠杆........................................................................73.投资策略：维持行业“中性”评级........................................83.1维持行业“中性”评级..........................................................83.2推荐高周转龙头................................................................8图表目录图1：CPI、PPI同比走势及预测值(%)...................................................1图2：全国房地产累计投资额及累计同比(预测)..........................................3图3：07年7月以来一、二线城市房价指数（07年下半年均值=100）........................4图4：07年7月以来一、二线城市销量指数（07年下半年均值=100）........................4图5：房地产投资开发额累计值及累计同比..............................................5图6：房屋新开工面积及增速..........................................................5图7：全国商品房累计销售面积及累计同比..............................................5图8：国房景气指数..................................................................5图9：上市地产公司存货与环比增速....................................................6图10：A股地产公司与招保万金存货消化周期............................................6图11：08年以来重点城市库存消化周期指数（07年下半年均值=100）.......................7图12：房地产开发资金来源比重.......................................................7图13：房地产信托平均年收益率及比较.................................................7表1：房地产投资额及增速敏感性测算..................................................2表2：房地产投资增速敏感性测算......................................................3表3：商品房新开工面积增速敏感性测算................................................3表4：全国房屋新开工面积增速敏感性测算..............................................3表5：重点公司的盈利预测及投资评级..................................................82长城证券有限责任公司GREATWALLSECURITIESCO.,LTD房地产行业2011年四季度投资策略报告1.政策进入观察期，行业景气度下滑1.1政策：进入审慎观察期我们在中期策略报告中不建议投资者在下半年“博政策”，提出“静观其变”，时至今日我们依然不认为调控政策会在年内放松，这是基于以下3点：1.在外围经济持续恶化的情况下，央行虽要“保增长”，但“抗通胀”仍将是首要目标。从“稳定物价总水平仍然是宏观调控的首要任务，宏观调控的取向不能变”来看，控通胀仍然是政府调控的主基调。在通胀水平居高难下、更存在反复可能（QE3是否推出）的情况下，目前难以看到货币政策放松的迹象。我们的宏观策略组预计未来调准的概率较小，但为防止负利率情况持续恶化，未来仍然存在不对称加息的可能。图1：CPI、PPI同比走势及预测值(%)876543210CPI:当月同比PPI:全部工业品:当月同比数据来源：WIND，长城证券研究所2.