英大证券研究所英大证券研究所英大证券研究所英大证券研究所----研究报告研究报告研究报告研究报告行行行行业业业业研研研研究究究究矛盾有望缓和，下半年行业机遇略大于挑战矛盾有望缓和，下半年行业机遇略大于挑战矛盾有望缓和，下半年行业机遇略大于挑战矛盾有望缓和，下半年行业机遇略大于挑战报告日期：报告日期：报告日期：报告日期：2020202011111111年年年年6666月月月月30303030日日日日————————2011220112011011年房地产年房地产行业下半年投资策略年房地产行业下半年投资策略年房地产行业下半年投资策略行业下半年投资策略行业评级：行业评级：行业评级：行业评级：报告概要：报告概要：报告概要：报告概要：房地产行业强于大市?上半年全国商品房销售基本保持稳定，1-5月的销售数据无论在销售面积还是在销售金额上都高于往年。但从增速上来看，上半年商品房销售重点公司评级：重点公司重点公司评级：重点公司评级：评级：明显放缓，四月份甚至出现了同比负增长。销售增速的下降是今年调控政策的结果。在各地限购令以及地方政府房价调控目标的制约下，一些万科A买入开发商主动或被动的对一些项目进行了价格下调，得到的销售成果显保利地产买入著。这意味着需求弹性较好。预计下半年，随着货币政策的持续收紧，荣盛发展增持首开股份买入开发商资金流压力的进一步增加，年底业绩考核的来临，“以价换量”北京城建买入或将更广泛地出现。中天城投增持?房价出现回调迹象，预计下半年调控政策的效果将进一步显现，房价上涨的矛盾将得到缓和。理由：（一）在偏紧的货币政策下，房地产开发商贷款难度较大，资金来源主要依靠销售回款，因此，如果销售不畅，行业指数走势行业指数走势行业指数走势行业指数走势开发商将迫于资金链的压力在价格上做出让步。（二）去年开始大力建设的一些保障房项目下半年有望逐步入市，保障房供应的增加将缓解购房需求，拉低房价的总体水平。（三）现阶段，房价调控是政治任务。地方政府为完成所制定的房价调控目标将继续严格控制房价。（四）下半年通胀有望见顶，国内经济增长预期放缓，在这种宏观经济背景下，出现房价快速上涨的概率不大。?第三次房地产调控政策出台不到半年，市场表现平稳，在预计下半年房价上涨得到控制、商品房销售保持稳定的基础上，我们认为下半年新政出台的概率较低。但是，这不意味着政策将放松。在经历过三次调控加码后，政府深刻认识到房价调控的难度，今年从中央到地方都肩负着房相关报告相关报告相关报告相关报告价调控的重任。下半年，保障房建设将成为房地产调控政策中的着力点。11月底前剩下的660万套保障房要全部开工，下半年保障房建设的任务当内生估值修复动力遇到外部调控压力—2011年二季度房地产行业投艰巨。积极地来看，保障房建设有利于分流住房需求，能够有效抑制商资策略品房价的过快上涨，从而改善商品房市场的发展环境，解除商品房市场2011.4.10不该承担的社会保障功能，同时，对于优质的开发商来说是发展的机遇。4月房地产市场回顾：行业上行压力?房地产企业的低估值优势仍然存在，这种优势有望在下半年转化为上行依然较大，维持“同步大市”的评级2011.5.9的动力。首先，房价矛盾如果出现缓解意味着政策压力的舒缓，投资者5月房地产市场回顾：销售回暖，等信心将恢复。第二，从盈利能力来看，在各行业中房地产行业是佼佼者。待新一轮反弹的来临第三，以1-5月份的销售数据来看，房地产企业尤其是龙头房地产企业2011.6.14的业绩仍然不差，优质房地产企业的业绩保障仍然稳固。?综上，我们认为下半年房地产行业面临的机遇略大于挑战。但是，由于行业发展仍存在较多不确定因素，虽然我们提高了下半年对房地产行业房地产行业研究员的评级为“强于大市”，但对此保持谨慎的态度，建议投资者在把握投注册国际投资分析师（CIIA）资机会的同时也要注意投资风险。在选股思路上，建议配置基本面好、较姓名：蔡荣业绩增长较为确定、价值低估的高周转企业，如万科A、保利地产、荣执业证书编号:S0990511010005盛发展等；受益于保障房建设，且拥有较好的成长性、业绩增长较为迅Email：cairong@ydzq.sgcc.com.cn速、估值较低的房地产企业，如首开股份、北京城建、中天城投等。?风险提示：行业主要面临的风险源自政策层面、市场销售以及资金状况。请务必阅读最后一页的免责条款行业研究行业研究行业研究行业研究目目目目录录录录一、全国商品房销量基本稳定，“以价换量”的个体行为效果明显-----------3二、房价出现回调迹象，涨价矛盾有望缓和------------------------------8三、房企现金流入不敷出，资金压力增大--------------------------------10四、调控政策继续从严，新政出台预期降低，保障房将成为下半年政策的着力点----------------------------------------------------------------12五、通胀有望见顶，经济增长步伐放缓----------------------------------14六、估值优势继续存在，估值修复动力增强------------------------------15七、投资策略及重点公司推荐------------------------------------------15请务必阅读最后一页的免责条款2行业研究行业研究行业研究行业研究一、全国商品房销量基本稳定，“以价换量”的个体行为效果明显2011年上半年，房地产市场调控进入关键时期。新年伊始，新“国八条”政策出台、沪渝房产税开征、各地限购令和房价调控目标公布、商品房施行明码标价等等一系列举措重重压下，房地产调控进入了白热化阶段，政府将其手中现有的几乎全部的调控措施在一季度一举抛出，显示出“不达目的，誓不罢休”的决心。二季度行业政策面较为平静，未有新的重量级调控政策出台，但前期的调控措施开始逐渐显现效果，首先反映在了商品房的成交上。根据国家统计局的数据，1-5月份，全国商品房销售面积32932万平方米，同比增长9.1%。但其中住宅销售面积仅增长8.5%，商业营业用房增长贡献最大，达13.4%。1-5月份，全国商品房销售额18620亿元，同比增长18.1%。其中，住宅销售额增长16.0%，而商业营业用房增长31.6%。其中，三月份的商品房销售面积最高，主要是因为一些二三线城市的限购令出台，部分购房需求赶在限购起始日前释放；四月份在调控政策的综合作用下出现了销售的低谷，销售面积仅为7255万平方米，同比下降了9.89%，销售额仅为3926，同比下降了11.75%，是自去年9月份又一轮销售高峰之后出现的首次同比下降；五月份的销售情况又出现了好转，同比增幅回稳，这一方面是一些楼盘开始使用明折暗扣的方式推盘促销的结果，另一方面也是因为去年同期由于受到调控政策打击因而销量骤降。从数量上来看，上半年全国商品房销售基本保持稳定，1-5月的销售数据无论在销售面积还是在销售金额上都高于往年。但从增速上来看，上半年商品房销售明显放缓，四月份甚至出现了同比负增长。如果开发商不开展进一步的降价促销活动，预计下半年，尤其是四季度，全国商品房销售的增速将进一步放缓。图1：2006年-2011年5月全国商品房销售面积（单位：万平方米）数据来源：WIND,英大证券请务必阅读最后一页的免责条款3行业研究行业研究行业研究行业研究图2：2006年-2011年5月全国商品房销售额（单位：亿元）数据来源：WIND,英大证券销售增速的下降是今年调控政策的结果。前所未有的严厉调控政策使得部分购房者的态度转向了观望，同时，限购政策直接导致了一些购房者丧失了购房资格，需求方面出现了较大萎缩，这是原因之一。第二，在严厉的调控措施下，开发商蓄客难度加大，推盘速度下降，导致供应方面的热情也出现减退。第三，明码标价等行政要求的增加以及地方政府对预售证发放的严格审核，减慢了部分楼盘的上市速度。在各地限购令以及地方政府房价调控目标的制约下，一些开发商主动或被动的对一些项目进行了价格下调，得到的销售成果显著。?深圳4月，中海地产的中海康城国际和中海塞纳时光实行八折优惠，每平方米降价3000元。开盘首日推出1349套当日即告售罄。（中国建设报，南方都市报）5月，佳兆业大都汇项目均价由每平方米20000元降至每平方米17000元。推出的优惠房源当日售罄，销售量在5月深圳楼盘成交龙虎榜中居第三位。（中国建设报，深圳房地产信息网）?上海5月，中海御景熙岸推出230套精装房，均价为每平方米21000元，而根据主管部门网站公开的信息显示，开盘前该房源报出的单价为每平方米26000元左右。开盘当天即售出100套房。（中国建设报）?清远5月，碧桂园清泉城首期推出300余套，带装修售价在8500元/平方米左右，降幅超过10%。当日开盘三四个小时内已被抢购200多套。（新京报，大洋房产）上述案例表明，现阶段一定的价格让步可以换来较好的销售业绩。对于开发商来说，这意味着需求仍然充足且弹性较好，只要愿意牺牲一些利润率，总体收益仍将有保障，资金回收难度不大。因此，当开发商资金出现短缺或为了完成业绩目标时，“以价换量”将成为其备选的解决方式之一。目前，“以价换量”仅出现在个别地区个别开发商的个别项目，预计下半年，随着货币政策的持续收紧，开发请务必阅读最后一页的免责条款4行业研究行业研究行业研究行业研究商资金流压力的进一步增加，年底业绩考核的来临，“以价换量”或将更广泛地出现。二、房价出现回调迹象，涨价矛盾有望缓和根据国家统计局最新数据，5月份全国70个大中