证券研究报告—2011年投资策略报告明年的政策取向是关键发布时间：2011年11月17日─2012年房地产行业投资策略主要数据投资评级中性行业指数1800.49上证指数/深圳成指2466.96/10313.33投资要点：公司家数195总市值(百万元)1264316.48?对于短期内的行业走势，我们认为春节之前大范围降价的可能性不流通市值(百万元)1008857.21大，成交量将维持在9-10月份的水平。市场继续胶着将使地产股维持在底部窄幅震荡。行业的资金链并未到恶化的地步，根据我们的统计数据，08年全行52周行情图业资金缺口达到3400亿元，而目前在对四季度的悲观假设下，预计3202全年的资金缺口在500亿左右。30022802根据一线城市一二手房价分析，10月份以来，部分高端住宅二手房2602价有所下调，而中低端依然稳定，也即行业外部因素引起了市场价格由局部性下调，而各大城市一手房价格指数依然未降，市场上有部分2402大型房企的打折促销楼盘，主要是为完成年终任务，以及资金在区域220210/1211/0311/0611/09内的调配，均不具备向外的延伸能力。房地产上证综合指数?对于2012年的市场判断，我们认为政策取消的可能性不大，而维持现有力度，也存在较大的不确定性，在大方向不变基础上，适当微调的可能性较高。相关研究报告全行业成交量在10月份已出现下滑迹象，根据对相关数据的分析，市场成交将在未来5个月内影响到开发商的投资决策，即现在的下滑将导致明年二季度全行业投资下降，众多地产上下游相关行业将受到波及。地方政府高度依赖房地产行业，土地出让，及地产开发销售环节税费减少将直接影响到财政收入，保障房建设任务可进一步加重期财政负联系方式担。多方因素结合，我们认为明年政策微调的可能想较大。研究员：沈亮亮执业证书编号：S0020511040004?我们认为在三种情景假设下，政策力度延续和取消均无法带动地产股电话：021-68889174-1953趋势性上涨，政策微调情景下，行业成交量的缓慢提升将是对股价上电邮：Shenliangliang@gyzq.com.c涨的有力支撑，板块机会可能在明年2-3季度出现。联系人：程维电话：0551-2207936对于板块内个股的选择，我们除考虑业绩增长明确，估值较低外，建电邮：chengwei@gyzq.com.cn议关注符合行业趋势，布局下线城市的开发商，同时也可关注资金安地址：中国安徽省合肥市寿春路179全边际高，符合国内经济发展趋势的商业地产龙头，以及具备多元投号（230001）资概念，相关业务协同发展的个股。请务必阅读正文之后的免责条款部分1正文目录第一部分短期内难以实质性降价，市场继续胶着...................41.1行业资金链并未到断裂地步.........................................41.2并未出现实质性降价...............................................5第二部分12年的政策取向是关键................................72.1全行业销售量已呈现下滑迹象.......................................72.2行业开发投资仍维持高位...........................................82.3预计行业投资在明年二季度开始下滑.................................9第三部分中长期内行业供应仍将偏紧............................113.1明年上半年行业压力仍较大........................................123.2中长期内供应偏紧将支撑行业盈利..................................13第四部分关注符合行业趋势的个股..............................144.112年走势仍需看行业成交量.......................................144.2以行业趋势为主线选择个股........................................154.3重点公司简介....................................................16请务必阅读正文之后的免责条款部分2图表目录图1：行业资金缺口测算（亿元）........................................5图2：70个城市新建商品住宅指数（环比）................................6图3：一线城市新建商品住宅价格指数（环比）............................6图4：全国商品住宅成交面积（年度）....................................8图5：全国商品住宅成交数据（月度）....................................8图6：全国商品住宅新开发面积（年度）..................................8图7：全国商品住宅新开工面积（月度）..................................8图8：全国商品住宅开发投资额（年度）..................................9图9：全国商品住宅开发投资额（月度）..................................9图10：全国销售面积、竣工面积、及销售均价（万平米、元/平米）.........11图11：经过时期调整后的销售竣工情况（万平米）........................12图12：主要一二线城市上市销售面积比..................................12图13：全国商品房新开工、竣工面积增速................................12图14：全国耕地面积（亿亩）..........................................13图15：批准建设用地构成..............................................13图16：房地产板块动态市盈率..........................................14图17：房地产板块动态市净率..........................................14图18：选股策略图....................................................15表1：行业资金缺口测算（亿元）.....................................4表2：上海、北京部分区域二手房价格....................................6表3：近期部分楼盘降价情况............................................7表4：行业成交量对投资开发指标的Granger因果检验.....................10表5：行业投资情况测算...............................................11表6：重点公司盈利预测与估值.........................................15表7：万科A盈利预测.................................................16表8：首开股份盈利预测...............................................17表9：新湖中宝盈利预测...............................................18表10：金融街盈利预测................................................18请务必阅读正文之后的免责条款部分3摘要自2010年4月份“国十条”发布，此轮房地产行业调控已延续一年半时间，此间，2011年初的“新国八条”堪称史上最严厉调控，伴随限购、限贷的展开，主要城市商品房成交量出现大幅度下滑，而房价延续了胶着状态，市场各方包括中央、地方、开发商、购房者在房价上交织成一张复杂的博弈网。进入10月份，在一线城市出现了开发商较大力度打折促销的案例，市场上对开发商资金是否吃紧、房价是否开始下降、能有多大降幅观点不一，我们将通过对政策取向、行业基本面状况等要素分析，在若干个情景假设基础上，预测2012年行业走势，地产板块在多方力量作用下取向，以及中长期内行业的发展方向。第一部分短期内难以实质性降价，市场继续胶着政策始终是各方关注的焦点，而政府持续释放调控加紧的信号，对于年内政策的延续，市场已基本形成共识。在政策持续背景下，对于行业量价的走势，我们分两个方面判断：1）资金状况将直接影响开发商降价意愿，2）对一、二手房价分析，判断行业是否已进入降价通道。1.1行业资金链并未到断裂地步我们始终认为，导致此轮降价的首要因素在于开发商资金链。对于目前的资金状况，主要采用对开发商资金流入和流出的对比分析。资金流出主要包括开发投资、贷款本息偿还、税费缴纳、员工福利工资等支付，其中，开发投资支出占了大部分，以往年