证券研究报告财通证券研究所宏观经济系列报告房地产投资月报2011年5月第四期财通证券研究所证券分析师：金赟证券分析师：赵月亮SAC证书编号：S0160511030004SAC证书编号：S0160511030006Email：jiny@ctsec.comEmail：zhaoyl@ctsec.com电话：0571-87620727电话：0571-87620711发布日期：2011年5月25日目录?●政策：进入观望期，保障房成关注要点?土地：市场相对低迷，供应跌幅明显?一手房：成交量价同比增速明显下跌?二手房：量跌未见价降，房价相对稳定?租赁：价格走平，存在继续上涨空间?投资：增速步入稳定增长阶段?观点总结2中央层面：房地产市场进入政策观望期4、5月中央层面鲜出相关调控文件，紧缩加速度显著减小。政策重心由直接干预房地产市场转向关注对保障房建设重要性认识及质量安全问题，相应责任主要由地方政府担负。时间部门政策文件政策内容明令商品房销售要明码标价，实行一套一标价，商品房3月16日发改委《商品房销售明码标价规定》经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。明码标价后，可以自行降价打折，但涨价必须重新申报备案。《国家发展改革委关于降低部自5月1日起降低和规范住房交易手续费、施工图设计审分建设项目收费标准规范收费3月16日发改委查费、部分行业环境影响评价收费和招标代理服务费等行为等有关问题的通知》（发收费标准和行为。可减轻企业和居民负担41亿元。改价格[2011]534号）深刻认识保障性住房开发建设的重要意义；通过多种方式积极参与保障性住房开发建设；切实保证保障性住房的质量。在保障性住房开发建设中，要始终树立“质量国土资《关于积极参与保障性住房开第一”的意识，强化对开发建设各个环节的过程管理，5月3日源部发建设有关事项的通知》控制工程造价，保证工期，切实防止质量安全事故的发生。在设计方面，要根据保障性住房的特点，合理优化设计方案。在项目建设中，使用合格建筑材料，健全质量保证体系。资料来源：财通证券研究所3地方政策：保障房及一房一价政策值得关注地方性调控细则陆续出台，保障房建设、明码标价实施进展等问题成为关注焦点。预计未来各地规范性条款及政策实施细则将继续出台，商品房交易及保障房建设会得到规范。城市政策文件政策内容房地产开发企业实施开发建设的经济适用住房项目结算价格应以保本微利为原则。结算价格由开发建设成本、利润和税《关于印发《上海市经济适用住金三部分构成。利润，按不超过本条第（一）项费用之和的上海房价格管理试行办法》的通知》3%计算。经济适用住房价格实行明码实价销售制度。经济适用住房销售前，应明示每套住房的销售价格和物业服务收费标准等。为加快建立农村住房保障体系，满足在农村居住的成都户籍《成都市人民政府办公厅关于建居民基本住房需求，建立完善城乡一体化的住房保障机制，成都立农村住房保障体系的实施意见就保障房保障对象、保障范围及方式、房源筹集、资金筹集、（试行）》组织保障等方面提出实施意见。杭州市区2011年度住宅用地供应计划为7130亩。市区商品住宅用地出让计划为3450亩，其中中小套型普通商品住宅用地《杭州市区2011年度国有建设用比例为70%。保障性住宅用地供应计划为3680亩，其中，经济杭州地供应计划》适用房用地为369亩，廉租房用地38亩，公共租赁房用地114亩，安置房（旧城改造住房）用地2702亩，其他保障性住房用地457亩。资料来源：财通证券研究所4地方政策：保障房及一房一价政策值得关注城市政策文件政策内容明确“十二五”期间湖北省共租房建设以基本解决中等偏下《省人民政府办公厅关于加快发收入家庭住房困难问题为目标，努力实现住有所居。提出公湖北展公共租赁住房的意见》（鄂政共租赁住房应符合安全卫生标准和节能环保要求，确保工程办发〔2011〕28号）质量。并对房源筹集、管理规范、政策落实等方面进行详细规定。就深圳市行政区域内安居型商品房的建设、管理及相关活动《深圳市安居型商品房建设和管深圳进行规定，包括安居房规划与计划、建设用地与开发、销售理暂行办法》和产权管理及法律责任几个方面。《关于我市2011年享受优惠政策根据住宅市场价格变化情况，调整我市2011年享受优惠政策深圳普通住房价格标准的通告》的普通住房价格标准《北京市发展和改革委员会关于在本市行政区域内的房地产开发企业和中介服务机构(以下统北京印发《北京市〈商品房销售明码称商品房经营者)销售新建商品房、存量房，应按照国家有关标价规定〉实施细则》的通知》规定和本细则规定实行明码标价。资料来源：财通证券研究所5主要部委会议精神部委会议精神反映中央调控风向，保障房建设及住房供应体系完善成为重点，增加住房供应量及稳定市场预期则是主要调控手段。时间部门会议讲话主要内容要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。严格控制投机投资温家宝在国务院常务性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期。切实抓好保4月13日国务院会议上的讲话障性住房建设，努力增加普通商品住房供应。当前调控效果有待巩固和加强。要健全住房供应体系。以发展公共租赁住房为重点，实施好保李克强在全国保障性障性安居工程。推进保障性安居工程建设的基本思路一是保障4月16日国务院安居工程工作会议上基本需求，二是引导合理消费，三是加大政策支持，四是确保的讲话分配公平，五是实现持续运转，六是加强机制建设徐绍史在中央国家机将加强和改善房地产用地调控，确保保障性住房、棚户区改造国土资关工委组织的“中央4月26日和自住性中小套型商品房用地不低于住房建设用地供应总量的源部媒体走进部委”系列70%，确保保障性住房用地供应。活动上的讲话保障性住房建设是一项重大民生工程，也是一项重大民心工程，国家主胡锦涛在天津考察的各级党委和政府务必高度重视、狠抓落实，继续增加资金投入，4月29日席讲话优先保证用地供应，重点发展公共租赁住房，同时要完善配租政策，帮助更多中低收入群众解决住房困难。资料来源：财通证券研究所6货币政策继续配合房地产调控紧缩性货币政策在金融层面上给予相应配合。基准利率的持续上行、贷款额度的不断收紧及部分地区首付比例的提高势必会对房地产市场的量价产生持续的负面影响。时间2011年货币政策大事记1月14日从1月20日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率上调0.25个百分点；2月9日一年期贷款基准利率上调0.25个百分点；其他期限档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率作相应调整。2月17日对部分资本充足率较低、信贷增长较快的地方法人金融机构实施差别准备金。2月18日从2月24日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。3月18日从3月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。自4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利4月5日率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。4月17日从4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。5月12日从5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。资料来源：财通证券研究所770002600050001.540001300020000.5100000-1000货币政策继续配合房地产调控-2000一季度新增房地产开发及购房贷款大幅低于09、10年同期，房地产商资金面逐渐趋紧，-0.5降价促销动力增强。新增购房贷款处在历史低位，有利于打击投机炒作。-3000-4000-1新增房地产开发贷款（亿元）新增购房贷款余额（亿元）一二线城市总成交面积同比（右）数据来源：搜房网、Wind资讯、财通证券研究所8政策调控对成交量与价格的影响房地产市场量与价的拐点往往由政策促成，历史经验中成交量变动领先于价格变动。预计随着紧缩政策的持续实施，房地产市场成交量与成交价格在短期内趋于平稳低速增长。数据来源：国家统计局、Wind资讯、财通证券研究所9对未来房地产政策的预估政策调控基调仍会持续偏紧，但紧缩加速度减小1、政府继续出台大力度调控政策概率降低，未来政策出台将以规范性政策为主。2、保障房制度进一步完善，公共租赁住房、中小套型普通商品住房建设将得到较大发展。3、租赁市场将受到更为严格的政策监管，进一步规范化。4、调整完善房地产相关税收政策。5、土地增值税预征税率可能提高，在一线城市全面铺开。10目录?政策：进入观望期，保障房成关注要点?●土地：市场相对低迷，供应跌幅明显?一手房：成交量价同比增速明显下跌?二手房：量跌未见价降，房价相对稳定?租赁：价格走平，存在继续上涨空间?投资：增速步入稳定增长阶段?观点总结111800160014001200100080060040020012城市土地供应及成交面积缩量0受房产市场整体紧缩影响一季度土地市场各类指标普遍下降，政府推地数量及房地产商拿地意愿均有降低，4月12城市居住用地供地面积及成交面积同比跌幅分别为-56%及-57%。12个城市居住用地供应面积（公顷）12个城市居住用地成交面积（公顷）数据来源：国家统计局、Wind资讯、财通证券研究所124500400035003000250020001500100050012城市居住用地平均楼面地价低于去年同期考虑到各地供地计划和中央调控政策影响，预计未来平均楼面地价不会出现大幅上涨。随着房地产商资金状况趋紧，土地市场低迷状况仍将持续。012个城市居住用地平均楼面地价（元/平方米）数据来源：搜房网、Wind资讯、财通证券研究所131800250%1600200%1400150%120