行业研究专题报告贾祖国86-755-82940792jiazg@cmschina.com.cn保障住房的国际比较孟群86-755-82940647mengqun@cmschina.com.cn2008年10月10日中国当代房地产研究专题之七周期性消费品房地产中性（维持）上证指数2001从全球来看，保障住房的形成和演变具有普遍规律性，当保障住房占比在50%以下时其不能对房价形成有力的约束。2008-2012年全国重点城市保障性住房占比行业规模约23-29%，对住房价格中长期影响有限。占比%股票家数（只）1167.4总市值（亿元）43013.1?国际住房政策沿着两个方向演进：住房保障对象向中低收入家庭集中，住房流通市值（亿元）24976.0保障的范围不断缩小；住房市场化程度不断提高；重点公司市值（亿元）17371.3?国际住房供给结构与住房价格：国际经验表明，当保障住房占比不足50%时，行业指数保障住房难以对住房价格形成有力的约束，如1960-1979年的英国（占比%1m6m12m46.3%）,1966年以来的日本（占比44.7%）和1980年以来的英国（占比绝对表现-0.4-51.2-68.220%）；保障住房占比超过50%时，住房价格明显受到抑制，如1961年以来相对表现6.3-5.3-3.3的新加坡（占比90%），1950-1959年的英国（占比68.2%）；(%)房地产沪深30020?中国住房政策现状及其演进：中国已初步建立以四层次住房供给体系，住房0公积金和土地融资为核心的住房政策体系，融合了英美，新加坡和香港住房-20政策的经验。今后的政府调整将主要集中在：四层次分类住房供应体系中各-40类住房供应比例的结构性调整，受益群体的调整与收入甄别机制的细化，住-60-80房公积金的优化运用，维持房价稳定，以及如何直接补贴中低收入家庭等；Oct-07Jan-08May-08Sep-08?中国保障性住房对住房价格的影响：2008-2012年重点城市保障性住房供给占比23-29%，还不足以对住房市场价格形成有力约束，对住房价格的中长期相关报告影响有限。短期来看，由于收入甄别机制不健全，以及对普通商品房需求分《中国当代房地产研究专题之一—城市化、人口流动与房价》离能力较强的两限房供给的提高，可能加剧当前住房市场的疲软态势。2008/07/18《中国当代房地产研究专题之二—日本房地产泡沫经验及借鉴》2008/07/21《中国当代房地产研究专题之三—货币政策、房地产周期与股票价格》2008/09/08《中国当代房地产研究专题之四—房地产估值的国际比较》2008/09/17《中国当代房地产研究专题之五—美国房地产市场概览》2008/09/28《中国当代房地产研究专题之六—房地产股票估值的国际比较》2008/10/06敬请阅读末页的免责条款行业研究正文目录一、国际住房政策及其演进.......................................................................41、住房问题............................................................................................................42、住房政策............................................................................................................43、保障住房建设的趋势..........................................................................................54、住房政策与房价.................................................................................................65、国际主要国家保障住房情况...............................................................................6二、英国的住房政策及其演进....................................................................71、当前英国的住房供应体系...................................................................................72、英国住房政策的历史演进...................................................................................8（1）1946年以前，限制租金和小规模保障住房建设阶段...................................8（2）1946-1969年，大规模兴建保障住房，并补贴私有住房建设......................8（3）1970-1979年，继续大规模兴建保障住房，但开始住房私有化..................8（4）1980年至今，直接补贴中低收入家庭，住房私有化大规模展开.................83、英国政府建房量逐步下降，英国房价越来越脱离控制......................................10三、美国的住房政策及其演进..................................................................121、美国的住房供应体系和住房金融体系...............................................................12（1）美国的住房供应体系.................................................................................12（2）美国的住房金融体系.................................................................................132、美国如何实现住房政策目标.............................................................................14（1）依靠联邦住房管理局.................................................................................14（2）依靠房利美和房地美.................................................................................14（3）补贴私人发展商和直接向中低收入家庭发放补贴......................................14四、新加坡的住房政策及其演进..............................................................151、新加坡的住房供应体系....................................................................................152、“居者有其屋”计划和中央公积金制度................................................................16（1）新加坡建屋局与“居者有其屋”计划.............................................................16（2）中央公积金制度........................................................................................173、新加坡住房政策的演进....................................................................................18（1）1960-1970年，政策的重心在于缓解住房危机.........................................18（2）1970年至今：保障住房商品化并扩大政府组屋的受益群体......................184、新加坡政府建房量占比90%，房价得到控制...................................................18五、日本的住房政策及其演进..................................................................201、当前日本的住房供应体系.................................................................................202、日本住房政策的演