行业研究专题报告贾祖国86-755-82940792房地产周期的总结与展望jiazg@cmschina.com.cn2009年5月12日中国当代房地产研究专题之九周期性消费品房地产推荐（维持）上证指数2618工业革命以来200多年来的房地产市场一直存在着18年左右的周期，下跌期往往要持续4年。就中国当前的房地产市场而言，在巨额信贷投放的作用下，本轮行业规模房地产周期已经见底。未来数年内，中国房地产将平稳增长，期间龙头地产股的占比%估值应该在2-4倍PB左右，地产股总体将呈现震荡上行走势。股票家数（只）1167.4总市值（亿元）89324.9流通市值（亿元）59778.0?房地产自身的周期为18年左右：工业革命以来200多年的历史表明，一个完重点公司市值（亿元）33131.8整的房地产周期是18年左右；行业指数?哈里森的房地产周期模型：房价会先上涨7年（然后可能会发生一个短期的%1m6m12m下跌），然后再经历5年的快速上涨，再之后是2年的疯狂。最后是历时4绝对表现12.099.2-1.3年左右的崩溃；相对表现7.046.328.4?房地产周期拐点的判断：房地产周期的顶部相对较容易判别。房地产周期顶(%)房地产沪深30010部往往伴随着利率水平的高点，伴随着信贷、M2、GDP、固定资产投资增速0-10的高点；房地产周期的底部往往难以判别。房地产周期的底部与信贷、M2、-20-30GDP、固定资产投资增速关系不显著，与利率的关系相对较为显著——房价-40-50的底部往往伴随着利率的底部。但90年代初的全球地产周期是个例外；-60-70?中国当前房地产已经见底：在本轮巨额的信贷投放影响下，由于中国高效的May-08Aug-08Dec-08Apr-09货币政策传导以及居民资产选择范围的狭窄，市场信心得以恢复，货币流通速度增加，从而刺激了经济的增长，通胀预期也使得降息预期终结，房地产相关报告成交上升，房地产周期已经见底。未来数年内房地产将平稳增长；?房地产周期各阶段投资策略：在平稳增长的前7年寻找增速较快的公司，在房价快速上涨的接下来7年里应寻找前期土地囤积较多的公司；在调整期回避。就当前的情况来看，在下一轮房市和股市的双重泡沫前，房地产股票的估值将长期围绕PB进行，因此投资者应重点关注那些业绩增速较快的公司——这些公司的账面净资产增长得最快。在蓝筹公司里面，我们认为能在未来3年内保持相对较高速增长的公司有招商地产和华发股份。敬请阅读末页的免责条款行业研究正文目录一、全球房地产周期的回顾.......................................................................41、房地产周期研究概述..........................................................................................42、全球房地产周期历史回顾...................................................................................5二、哈里森的房地产周期模型....................................................................61、模型简介............................................................................................................62、土地市场的重要性.............................................................................................73、房地产周期的描述.............................................................................................7三、房地产周期拐点的判断.......................................................................81、房地产周期顶部较容易判别...............................................................................82、房地产底部判别性较差......................................................................................9四、中国当前房地产市场已经见底...........................................................121、房地产市场已经见底........................................................................................122、房地产未来数年内将平稳增长..........................................................................13五、房地产周期各阶段投资策略分析.......................................................141、房地产股票估值考察........................................................................................142、房地产周期各阶段投资策略分析......................................................................15附一：美国历次房地产周期.....................................................................16附二：英国历次房地产周期.....................................................................19敬请阅读末页的免责条款Page2行业研究图表目录图1：美国的房地产周期历史回顾.............................................................................5图2：哈里森18年房地产周期模型...........................................................................6图3：实际房价与名义政策利率变化..........................................................................8图4：实际房价与M3季度环比变化..........................................................................8图5：实际房价与信贷季度环比变化..........................................................................8图6：实际房价与GDP季度环比变化.......................................................................8图7：实际房价与固定资产投资季度环比变化............................................................8图8：70年代初实际房价与名义政策利率变化..........................................................9图9：70年代初实际房价与M3季度环比变化...........................................................9图10：70年代初实际房价与信贷季度环比变化........................................................9图11：70年代初实际房价与GDP季度环比变化......................................................9图12：70年代初实际房价与固定资产投资季度环比变化..........................................9图13：80年代初实际房价与名义政策利率变化......................................................10图14：80年代初实际房价与M3季度环比变化.......................................................10图15：80年代初实际房价与信贷季度环比变化......................................................10图16：80年代初实际房价与GDP季度环