行业研究专题报告贾祖国86-755-82940792jiazg@cmschina.com.cn城市兴衰的总结与展望孟群86-755-82940647mengqun@cmschina.com.cn2009年6月3日中国当代房地产研究专题之十周期性消费品房地产推荐（维持）上证指数2724本报告是《人口空间分布的总结与展望》的姊妹篇，论述了城市兴衰的规律。并分析了美国、韩国和台湾地区一线城市兴衰的案例。最后，我们也分析了国内三行业规模大城市的前景。占比%股票家数（只）1167.4总市值（亿元）95995.0?产业结构与城市兴衰：城市产业结构越高端，就业人员收入和素质就越高，流通市值（亿元）63967.9吸引的就业人员就越多，从而城市就越繁荣，城市的房价也更有空间；重点公司市值（亿元）34861.8?城市兴衰的规律：从纵向看，一个城市只有顺应了当时主导产业发展，及时行业指数地进行了产业结构调整，城市才能更繁华或保持欣欣向荣。从房价看，城市%1m6m12m的房价才更有上涨空间；从横向看，在某一时刻，拥有最高端产业的城市，绝对表现15.083.318.2更吸引高素质人才，就业人口多、就业者收入高，城市才最有活力，这样的相对表现5.830.039.2城市往往是一国或地区的核心城市。从房价看，该城市的房价往往也最高；(%)房地产沪深30040?美国三大城市的相对兴衰：在美国重工业化时期，芝加哥经济迅速崛起，1920世纪一度成为美国第二城市。随着服务业成为美国经济的主导，工业由重工0业向高科技产业转型，贸易中心西移，洛杉矶经济迅速崛起。1980年代初，-20洛杉矶市区人口超越芝加哥，成为美国第二大城市。纽约以大纽约区制造业-40-60为支撑，在继续巩固第一金融中心地位的同时，在信息与通信技术，信息服Jun-08Sep-08Jan-09May-09务和专业技术服务等生产性服务领域取得了显著的进步，排名全美城市第一名。洛杉矶房价先后赶超芝加哥和纽约，而芝加哥房价一度向纽约看齐，但相关报告是目前已经被远远甩在后面；?韩国首尔和釜山的相对兴衰：韩国有首尔和釜山两大都市圈，分别以首尔和釜山为核心。伴随着韩国产业结构升级和两大城市自身产业结构的调整，两大都市圈先后引领韩国经济的发展。在人口迁移和房价表现上，釜山一度在1970年代缩小与首尔的差距。但随着近年来首尔及首尔都市圈占据韩国产业结构的高端（高科技产业和服务业），釜山与首尔的房价差异呈扩大态势；?台湾地区台北和高雄的相对兴衰：台湾地区有两大都市圈，分别以台北和高雄为核心。源于地理位置优势，在台湾产业结构升级过程中，高雄一度占据轻工业和重化工业优势，人口增速超过台北。但近些年来台北及台北都市圈的高科技产业和服务业引领了台湾产业结构的升级。高雄的房价与台北的差距不断扩大；?国内三大城市前景分析：北京由于是政治中心，其天然就是金融中心；上海凭借上交所的位置、历史上金融中心的地位和国家的大力扶持，将来有望成为世界金融中心；而随着所得税率的逐步并轨，部分金融机构将会选择离开深圳。深圳金融中心地位已经并将继续衰落。深圳定位的其他4个中心并未占领产业结构高地。深圳在高端主导产业的竞争力的下降将导致高端就业人员数量相对较少，未来深圳的房价涨幅将落后于北京和上海。敬请阅读末页的免责条款行业研究正文目录一、城市兴衰的总体考察...........................................................................41、城市产业结构升级.............................................................................................42、产业结构与人口就业职种分布............................................................................53、城市产业结构升级与就业人口收入的提高..........................................................74、城市产业结构升级、房地产前景与城市兴衰......................................................8二、美国三大城市的相对兴衰....................................................................91、美国三大城市房价的相对变化............................................................................92、美国产业结构调整和三大城市的产业结构变迁.................................................10（1）美国产业结构调整....................................................................................10（2）美国三大城市先后在三次产业转型过程中扮演主角..................................103、美国三大城市人口变迁....................................................................................104、三大城市何以引领美国的三次产业结构调整.....................................................11（1）工业化初期与纽约的兴起...........................................................................11（2）重工业化与芝加哥.....................................................................................11（3）高科技产业与洛杉矶的崛起......................................................................12（4）服务业主导经济发展与纽约和洛杉矶........................................................12（5）洛杉矶的金融业（含其他生产性服务业）为什么能够超越芝加哥？.........125、“加州现象”与美国的高科技产业......................................................13三、韩国首尔和釜山的相对兴衰..............................................................141、韩国首尔和釜山的房价表现.............................................................................142、韩国产业结构调整和两大城市的产业结构变迁.................................................15（1）韩国产业结构调整....................................................................................15（2）釜山和首尔先后成为主导产业集中地，并引领当时的经济发展................163、首尔和釜山的人口迁移....................................................................................164、釜山和首尔在特定时期引领产业结构调整的原因.............................................17（1）1960年代釜山与首尔并驾齐驱.................................................................17（2）1970年代经济向重化工业转型。釜山一度占据优势地位..........................17（3）1980年代中后期，釜山和首尔的差距逐渐拉开........................................17四、台湾地区台北和高雄的相对兴衰.......................................................181、台北和高雄的房价表现....................................................................................182、台湾产业结构调整和两大城市的产业结构变迁.................................................18（1）台湾的产业结构调整.................................................................................18（2）高雄和台北先后成为主导产业集中地，并引领当时的经济发展