行业研究专题报告贾祖国86-10-88088569房地产商业模式的总结与展望jiazg@cmschina.com.cn2009年9月16日中国当代房地产研究专题之十三周期性消费品房地产推荐（维持）上证指数3000“当今企业的竞争，不是产品之间的竞争，而是商业模式之间的竞争”。商业模式的创新已成为促进竞争和商业发展的重要动力。房地产业也不例外。目前国内行业规模房地产业也到了转变商业模式的时刻。占比%股票家数（只）1157.3总市值（亿元）112815.1?当前房地产商业模式需要转变：地价涨得比房价还快，14年后人口将形成房流通市值（亿元）79727.5价的反转压力，房地产传统的追求高周转的商业模式已经受到了挑战，未来这一模式也很难再为股东和投资者创造超额回报；行业指数?房地产企业应转向持有核心城市商业地产：一个国家或地区的核心城市永远%1m6m12m绝对表现-4.965.3131.9都是人口的主要流动方向，这些地区商业地产升值空间最大，而且可以规避相对表现-3.715.572.9掉未来人口下降的风险。在核心城市持有商业地产的多少将在很大程度上决(%)房地产沪深300定未来的江湖地位。北京和上海就是这样的核心城市。因为核心城市化进程200更快，因此应在整个国家城市化率50%的时候持有就持有核心城市的商业地150产。目前无疑就大致是这样的时候；10050?来自国际龙头公司的考察：开发业龙头帕尔迪“经营得很成功、但很辛苦”。0如果其早点转做商业地产持有，日子也许会好过得多；商业地产龙头波士顿-50地产“转型很成功但稍晚”。如果公司能够早10-20年确立以持有商业地产Sep-08Jan-09May-09Aug-09作为主业，那公司今天的规模可能就更上了一大台阶。公司的商业地产主要相关报告分布在美国的核心城市；服务业龙头世邦魏理仕“苦苦挣扎半个多世纪后终《中国当代房地产研究专题之一—于迎来了行业发展的黄金期”。在城市化进程加速推进的时候，新房总体非城市化、人口流动与房价》常好卖，基本不需要房地产服务业。受二战影响，1960年后美国商业地产发2008/07/18《中国当代房地产研究专题之八—展才开始如火如荼，房地产服务业终于迎来了发展的春天，公司抓住机遇分人口空间分布的总结与展望》别进行了全国扩张和全球扩张；2009/05/08《中国当代房地产研究专题之十—?中国商业地产的广阔空间：从现有的数据和经验看，第三产业占GDP比重超城市兴衰的总结与展望》2009/06/03过的时候，第三产业发展会加速，从而带动商业地产的旺盛需求。从美《中国当代房地产研究专题之十二50%—房地产与人口的总结与展望》国的数据看，第三产业占GDP比重超过50%时城市化已经基本完成，对新房2009/08/18需求大为减少。此时商业地产与住宅地产完全是冰火两重天。2008年国内第《海外房地产企业研究专题之—波士顿地产：美国最大的上市写字楼三产业占GDP比重仅为40.1%，未来商业地产发展空间广阔；REIT》2009/07/14中国房地产上市公司商业模式评价：）鉴于中美两国人口变化的差异，万科《海外房地产企业研究专题之二—?1世邦魏理仕：全球房地产服务业龙难以成为帕尔迪。未来有志于继续从事房地产开发的企业仔细研究下日本的头》2009/09/04森大厦公司或许会有收获；2）金融街和世茂股份在核心城市持有不错的商业《海外房地产企业研究专题之三—物业，从而有着先进的商业模式；）国内房地产服务业还“处于行业发展初帕尔迪：全球房地产开发业龙头》32009/09/22期”。这有3层意思：行业发展空间广阔，长期看好；国内房地产服务业务还处于初级形态；未来数年内行业还难以进入高速成长期，最多只能是进行全国扩张以及并购。敬请阅读末页的免责条款行业研究正文目录一、当前房地产商业模式需要转变.............................................................41、地价越来越昂贵.................................................................................................42、中国人口因素将更为突出...................................................................................5二、房地产当前商业模式应转向持有核心城市商业地产.............................61、城市化、人口流动与房价表现............................................................................62、当前房地产商业模式选择：转向持有商业地产...................................................73、持有核心城市商业地产......................................................................................74、房地产商业模式与收益率总结............................................................................9三、来自国际龙头公司的考察..................................................................101、房地产开发业龙头：帕尔迪.............................................................................102、商业地产业龙头：波士顿地产...........................................................................113、房地产服务业龙头：世邦魏理仕......................................................................124、3类龙头公司表现与总结...............................................................................133四、中国商业地产的广阔空间..................................................................171、中国商业地产过往发展的三个阶段..................................................................172、商业地产的高门槛...........................................................................................173、第三产业为商业地产发展提供了广阔的空间....................................................18五、中国房地产上市公司商业模式评价....................................................201、开发类.............................................................................................................202、商业地产类......................................................................................................213、房地产服务类...................................................................................................22敬请阅读末页的免责条款Page2行业研究图表目录图1：房价与地价间的利润空间将越来越薄...............................................................4图2：德国人口金字塔的演变.....................................................................................5图3：购房适龄人口在2008年已经达到高峰.............................................................5图4：中国城镇购房适龄人口在2023年达到高峰.....................................................5图5：人类主导产业的变迁........................................................................................8图6：城市兴衰示意图........................................................