研究报告|行业深度报告金融|房地产推荐（维持）中国土地制度分析2010年10月20日中国当代房地产研究专题之十四上证指数3002本文旨在参考日本、台湾和香港的土改经验，结合中国的情况，把握中国土地制度的发展趋势，并研究土地制度改革对房地产的影响。行业规模占比%?从土地视角看王朝更替，土改至关重要：王朝末年土地兼并导致自耕农沦为股票家数（只）1187.2总市值（亿元）95903.8佃农—连续饥荒导致民不聊生而爆发农民起义，并以“均田免赋”为口号—流通市值（亿元）77744.7新王朝初建，农业以自耕农为主且赋税较轻—新王朝稳固，地主阶层在土地兼并中壮大，导致自耕农为主变成佃农为主—新的连续饥荒引发新的农民行业指数起义—新的王朝更替；中国虽已非农业国，但农民人数众多，土改至关重要；%1m6m12m绝对表现11.1-7.410.8?农村宅基地流转：参考日本和台湾的农村土改历史，同样面临农村老龄化和相对表现-5.8-7.96.6土地抛荒问题困扰的中国，将逐步进入“小地主大佃农”时代，主要政策是(%)房地产沪深30030允许土地自由流转，与之相适应的是宅基地流转。目前国内有土地互换、温20州模式、义乌模式和天津模式，我们认为天津模式在全国推广的可能性较大；100?城市土地出让制度：改革的关键在于缓解地方政府“财权小事权大”的矛盾，-10但在短期内难以实现。我们认为借鉴香港模式，在使用环节采取分界使用以-20-30降低地方政府对“土地财政”的依赖，在交易环节推广勾地表制度以使供给Oct-09Feb-10May-10Sep-10更贴近市场需求，可能逐渐推广；?物业税迟早出台，可能替代土地出让金：两者本质上是政府收取土地租金的相关报告两种模式，具有替代效应并存在规模拐点，但物业税更具持续性，迟早取代1、《中国房地产调控政策分析》土地出让金。在土地大规模期满时，香港采取了年租制，允许续期并按年缴2008/10/17纳年租金，年租金相当于房价的0.12%，这为我们提供了一个较好的思路；2、《中国当代房地产研究专题之七—保障住房的国际比较》2008/10/10?物业税3-5年内难以出台，不影响房地产长期趋势但会对短期市场形成冲击：3、《中国当代房地产研究专题之二国内所说的物业税与香港所说的差饷税相同。香港的差饷税相当于房价的—日本房地产泡沫经验及借鉴》0.2%左右，已有160多年的历史。我们认为物业税的出台面临技术层面、非2008/07/21技术层面和立法程序的问题，3-5年难以出台；物业税相会侵蚀了一部分购买4、《中国当代房地产研究专题之一力，但房地产长期趋势还是由人来决定的。但短期内可能导致一些抛盘和市—城市化、人口流动与房价》2008/07/18场需求小幅萎缩，从而对短期房价形成冲击；?土地改革对市场的影响：宅基地流转将显著缓解城市用地紧张问题，抑制城郊结合部的房价，并且抑制开发商利润，因为宅基地流转所增加的成本将转贾祖国嫁给开发商和购房者；土地制度改革将加速市场集中，有品牌、有资金的全010-57601862jiazg@cmschina.com.cn国性企业或本土企业将受益。S1090205070135孟群0755-25310921mengqun@cmschina.com.cnS1090210090011敬请阅读末页的重要说明行业研究正文目录一、前言—从土地视角看王朝更替，土地改革至关重要.............................4二、农村土地流转制度改革.......................................................................51、农村土地运作模式.............................................................................................52、“自耕农”模式向“小地主大佃农”模式的转变.........................................................5（1）主要原因：农村劳动力不足，土地抛荒..........................................................5（2）主要措施：农村土地流转...............................................................................53、中国农村土地制度.............................................................................................6（1）回顾—2006年取消农业税，中国农村进入“新自耕农”时代.............................6（2）农村所面临的问题..........................................................................................7（3）农村土地流转—“新自耕农”向“小地主大佃农”模式转变的必然........................7（4）农村土地流转—宅基地自由流转....................................................................7三、城市土地出让制度改革.......................................................................81、城市土地制度回顾.............................................................................................82、城市土地制度现状.............................................................................................83、地方政府“财权小事权大”，土地成为弥补赤字的最主要手段..............................9四、物业税—来自香港的借鉴..................................................................101、香港的土地交易模式........................................................................................102、香港对持有环节的征税.....................................................................................113、全国范围内征收物业税在3-5年内难以实现.....................................................114、物业税不影响房地产长期趋势但短期内有一定影响.........................................12五、土地改革的试点................................................................................131、农村土地经营权流转试点.................................................................................132、农村宅基地流转试点........................................................................................133、城市土地出让金制度改革.................................................................................134、土改可能的方向...............................................................................................14（1）农村土地经营权流转—重庆模式是基于农业自身发展..................................14（2）宅基地流转—天津模式集约利用土地...........................................................14（3）土地出让金制度学习香港，采取“批租制+分届使用”.....................................14六、土地改革对房地产的影响..................................................................161、宅基地流转可望缓解城市用地紧张问题...........................................................162、宅基地流转将抑制城郊结合部的房价及开发商利润.........................................