行业研究专题报告贾祖国86-755-82940792jiazg@cmschina.com.cn货币政策、房地产周期与股票价格孟群86-755-82940647mengqun@cmschina.com.cn中国当代房地产研究专题之三2008年9月8日周期性消费品房地产中性（维持）上证指数2143上世纪70年代以来，每个OECD国家都经历过至少2轮房地产周期。这些国家房地产周期的经验无疑为中国当前的房地产市场的走势提供了有力的借鉴。行业规模占比%?房地产周期与货币政策紧密相关：较低的利率水平会促使房地产价格上涨，股票家数（只）1167.4而较高的利率水平会导致房地产价格下跌；总市值（亿元）49093.2流通市值（亿元）28225.9?货币政策的放松并不会立即导致房地产价格上涨：0ECD国家房地产市场周重点公司市值（亿元）18161.2期表明，即使货币政策开始放松，但房价依然在下降。当降息开始后，自利行业指数率高点，利率往往要下降11-24个季度，实际房价才会重新上升。当货币政%1m6m12m策刚放松时，开发商、消费者都还继续预期房价下跌，房价还会继续下降；绝对表现-13.2-54.9-66.2银行对于房地产的开发贷款和消费贷款仍然非常慎重，他们在“惜贷”；相对表现6.0-2.1-6.9?中国当前的名义房价大约还要下跌8-12个季度：就中国的情况来看，08年2(%)房地产沪深30020季度末应该是利率的高点，鉴于中国城镇化还处于加速阶段，我们判断利率0下降11-15个季度后，实际房价才能上涨，也即自08年2季度末起大约8-12-20个季度后名义房价才能上涨；-40-60?中国未来名义房价的跌幅至少为30%-40%：名义房价的下跌幅度涉及到通货-80膨胀率（通货膨胀率越高，名义房价跌幅越小）、金融安全、上涨幅度、房Sep-07Jan-08Apr-08Aug-08价收入比等因素。综合来看，中国尚处于城镇化加速推进的阶段，我们认为名义房价的下跌幅度应该在30-40%左右；相关报告《中国当代房地产研究专题之一—?股票下跌7-10个季度后，尽管房价仍在下降，但股票价格迅速上涨：OECD城市化、人口流动与房价》国家的经验表明，股票价格在实际房价达到峰值前1-3个季度就已经达到了2008/07/18高点；然后股票价格要连续下降7-10个季度才会回升。此后，尽管房价仍在《中国当代房地产研究专题之二—日本房地产泡沫经验及借鉴》下降，但股票价格迅速上涨；自高点起，股票下跌幅度大约为10%-45%。2008/07/21敬请阅读末页的免责条款行业研究正文目录一、OECD国家房地产周期情况................................................................41、房地产周期的总体情况......................................................................................42、OECD各国房地产周期情况...............................................................................43、OECD国家房地产周期总结...............................................................................6二、房地产周期与货币政策.......................................................................91、房地产周期与货币政策......................................................................................9（1）资产价格并未纳入央行货币政策目标..........................................................9（2）房地产周期与货币政策往往紧密相关..........................................................92、房地产周期与名义政策利率..............................................................................113、房地产周期与货币供应M3..............................................................................124、房地产周期与信贷增长....................................................................................135、总结.................................................................................................................15三、中国房地产市场下跌判断..................................................................161、90年代初房地产周期回顾...............................................................................16（1）房地产的兴起...........................................................................................16（2）调控政策出台的背景.................................................................................17（3）房地产调控政策........................................................................................172、中国当前房地产市场判断.................................................................................17（1）名义房价下跌时间判断.............................................................................17（2）名义房价下跌幅度判断.............................................................................183、房地产价格下降的影响....................................................................................18（1）房地产下跌与经济增速下降......................................................................18（2）房地产下跌与固定资产投资下降...............................................................20（3）房价下跌与财富效应.................................................................................21四、股票价格...........................................................................................22敬请阅读末页的免责条款Page2行业研究图表目录图1：OECD国家3.5次房地产周期（令2000底为100）.......................................4图2：美国实际房价指数............................................................................................5图3：日本实际房价指数............................................................................................5图4：英国实际房价指数............................................................................................5图5：加拿大实际房价指数........................................................................................5图6：澳大利亚实际房价指数......................................................................