行业研究专题报告贾祖国86-755-82940792jiazg@cmschina.com.cn房地产估值的国际比较孟群86-755-82940647mengqun@cmschina.com.cn中国当代房地产研究专题之四2008年9月17日周期性消费品房地产中性（维持）上证指数1987从国际比较看，我们认为中国一线城市当前房地产估值明显偏高，较合理的估值为房价收入比为10左右。总体上一线城市房价应有30%-40%左右的下跌空间。行业规模占比%?一线城市房地产估值明显偏高：40年来，美英等国的房价收入比一直在2-5股票家数（只）1167.4之间。而目前国内一线城市房价收入比都约在以上；总市值（亿元）44783.113流通市值（亿元）25605.6?家庭可支配收入5000美元是房价收入比的分水岭：对全球城市房价收入比的重点公司市值（亿元）15751.1分析表明，家庭可支配收入在5000美元以下时，不少城市的房价收入比显著行业指数偏高；当家庭可支配收入在5000美元以上时，房价收入比基本都在10以下；%1m6m12m?从全球看，房价收入比为10属于偏高水平：全球大约有50%的城市房价收入绝对表现-9.2-55.9-67.1比在2-6之间，大约有70%以上的城市房价收入比在10以下；相对表现5.8-4.1-7.0(%)房地产沪深300?中国一线城市的房价收入比在10左右比较合理：07年底中国一线城市家庭20的可支配收入都已远超过了5000美元，按照国际经验，中国合理的房价收入0比应该在以下；另外考虑到中国的城市化进程尚处于加速阶段，人口流动-2010-40正在不断地从小城市进入一线城市。因此，虽然从全球看，这一房价收入比-60水平偏高，但还是比较合理的；-80?一线城市房价应下跌30%-40%左右：我们认为中国的名义房价要下跌2-3年，Sep-07Jan-08May-08Aug-08届时一线城市家庭居民可支配收入总体将相应增长20%-30%。只有一线城市相关报告房价下跌30%-40%，这些城市的房价收入比总体才会在10左右，房地产估《中国当代房地产研究专题之一—值总体才会比较合理。城市化、人口流动与房价》2008/07/18《中国当代房地产研究专题之二—日本房地产泡沫经验及借鉴》2008/07/21《中国当代房地产研究专题之三—货币政策、房地产周期与股票价格》2008/09/08敬请阅读末页的免责条款行业研究正文目录一、中国一线城市房价收入比明显偏高......................................................31、发达国家房价收入比相对较低............................................................................32、中国一线城市房价收入比明显偏高....................................................................5二、中国一线城市房价收入比为10左右比较合理.....................................61、家庭可支配收入5000美元是全球城市房价收入比的分水岭..............................6（1）家庭可支配收入5000美元是全球城市房价收入比的分水岭.......................6（2）家庭可支配收入低于5000美元时房价收入比高的原因..............................72、房价收入比为10从全球看都是属于比较偏高的水平.........................................73、中国一线城市的房价收入比在10左右比较合理................................................8三、中国一线城市房价大约还有30%-40%下跌空间..................................9图表目录表1：美国、英国和澳大利亚历年来单套住宅成交总价.............................................4图1：美国历年房价收入比........................................................................................3图2：英国历年房价收入比........................................................................................3图3：日本历年房价收入比........................................................................................3图4：澳大利亚历年房价收入比.................................................................................3图5：近年来伦敦和英国全国房价收入比比较............................................................4图6：北京10年来房价收入比..................................................................................5图7：上海10年来房价收入比..................................................................................5图8：广州10年来房价收入比..................................................................................5图9：深圳10年来房价收入比..................................................................................5图10：1993年全球部分城市房价收入比和家庭可支配收入情况...............................6图11：1998年全球部分城市房价收入比和家庭可支配收入情况...............................6图12：1993年全球部分城市房价收入比分布...........................................................7图13：1998年全球部分城市房价收入比分布...........................................................8图14：OECD国家3.5次房地产周期（令2000底为100）....................................8图15：北京未来3年房价收入比走势模拟.................................................................9图16：上海未来3年房价收入比走势模拟.................................................................9图17：广州未来3年房价收入比走势模拟.................................................................9图18：深圳未来3年房价收入比走势模拟.................................................................9附表1：1993年全球部分城市家庭可支配收入和房价收入比情况...........................10附表2：1998年全球部分城市家庭可支配收入和房价收入比情况...........................13敬请阅读末页的免责条款Page2行业研究一、中国一线城市房地产估值明显偏高对房地产进行估值的指标主要有3个：房价收入比、租售比和可支付能力。与租售比、可支付能力相比，房价收入比是房地产估值中采取的最通用、最具有说服力的指标。?数据为官方公布的，因此数据的来源相对比较通用和可信；?直接衡量了居民的购房能力。1、发达国家房地产估值相对较低主要发达国家房地产估值相对较低：?40年来，美国的房价收入比一直在2.7-5.2之间，07年底为4.9；?40年来，英国的房价收入比一直在2.0-4.9之间，07年底为4.9；?50年来，日本的房价收入比在4.2-10.3之间，10.3为90年代初房地产泡沫时的数据。目前日本的房价收入比大概为6左右；?20多年来，澳大利亚的房价收入比在1.9-4.5之间，07年底为4.5。图1：美国历年房价收入比图2：英国历年房价收入比5.5美国历年房价收入比5.5英国历年房价收入比5.05.04.54.54.04.03.53.53.03.02.52.52.02.01.51.56769717375777981838587899193959799010305076971737577798183858789919395979901030507图3：日本历