行业研究专题报告贾祖国86-755-82940792jiazg@cmschina.com.cn美国房地产市场概览孟群86-755-82940647mengqun@cmschina.com.cn2008年9月28日中国当代房地产研究专题之五周期性消费品房地产中性（维持）上证指数2294我们认为美国房地产市场大约要到2012年前后才能企稳，下跌的幅度大约为15%。此外，本报告还分析了大家关心的美国历次房价下跌中成交面积的变化、行业规模对GDP的影响、政府的救市措施以及相应的经济金融环境。占比%股票家数（只）1167.4总市值（亿元）49413.1?美国房地产市场的下跌才刚刚开始：我们认为美国房地产市场大约要到2012流通市值（亿元）28475.8年前后才能企稳，下跌的幅度大约为15%；重点公司市值（亿元）19161.2?房地产周期中成交面积的变化情况：成交面积的变化是顺周期的。房价的上行业指数涨伴随着成交的上涨，房价的下跌伴随着成交的下降；历次房地产周期成交%1m6m12m面积的萎缩程度不一，似乎并无规律；成交面积的恢复往往伴随着实际房价绝对表现-12.3-53.8-66.9的上涨；相对表现-4.9-10.7-7.6?住宅投资增速和GDP增速高度相关：住宅投资的变化也是顺周期的；1970(%)房地产沪深30020年以来，美国住房投资占私人总投资比重在20%-35%之间（均值为28.4%），0美国住房投资占GDP比重在3%-6%之间（均值为4.7%）；美国房地产投资-20增速波动20%往往会导致GDP波动3%左右；-40-60?房地产周期中的经济金融环境：实际住房价格与联邦基金利率高度相关，但-80名义利率的变动受制于整体经济金融环境。在美国过往的房地产周期中，一Sep-07Jan-08May-08Aug-08旦房价开始下跌，联邦基金利率便会大幅下降。与历史相比较，这次利率高点也只是5.25%，大幅降息空间有限。目前联邦基金利率已经降到了2%，基相关报告本已经没有下降空间，而美国市场的状况还在继续恶化。《中国当代房地产研究专题之一—城市化、人口流动与房价》2008/07/18《中国当代房地产研究专题之二—日本房地产泡沫经验及借鉴》2008/07/21《中国当代房地产研究专题之三—货币政策、房地产周期与股票价格》2008/09/08《中国当代房地产研究专题之四—房地产估值的国际比较》2008/09/16敬请阅读末页的免责条款行业研究正文目录一、美国房地产市场判断..........................................................................31、未来还将有15%左右的跌幅.............................................................................32、房地产市场要调整到2012年前后....................................................................3二、房地产周期中的成交情况...................................................................41、成交的顺周期变化............................................................................................42、房价下跌过程中成交面积的萎缩程度不一........................................................53、成交面积的恢复伴随着实际房价的上涨............................................................5三、房地产周期与GDP............................................................................61、房地产投资波动与实际房价指数紧密相关........................................................62、美国住房投资波动导致GDP增速波动.............................................................6（1）美国住房投资占固定资产投资比例............................................................6（2）美国住房投资占GDP比例........................................................................7（3）美国住房投资波动导致GDP波动.............................................................7四、美国政府历次救房市措施...................................................................81、1932年............................................................................................................82、1989年的储蓄机构与借贷联盟（Thrifts）危机中的救助措施...........................9（1）危机的产生................................................................................................9（2）危机的处理..............................................................................................10五、房地产周期中的经济金融环境...........................................................111、房地产周期与名义政策利率.............................................................................11（1）实际住房价格与联邦基金利率高度相关....................................................11（2）房地产周期受货币政策的影响较大...........................................................112、美国历次房地产周期的经济金融环境.............................................................12（1）70年代初................................................................................................12（2）70年代末................................................................................................13（3）90年代初................................................................................................15（4）94年以来情况.........................................................................................16图表目录图1：美国房价收入比走势模拟................................................................................3图2：成交量与实际房价指数...................................................................................4图3：销售金额与实际房价指数................................................................................4图4：成交量的上涨与实际房价的上涨.....................................................................5图5：销售金额的上涨与实际房价的上涨.................................................................5图6：住宅投资增速与实际房价指数紧密相关..........................................................6图7：美国住宅投资占私人总投资比重..................