研究报告新时代证券NewtimesSecurities2012年3月12日1-2月全国房地产开发与销售数据点评投资评级：增持---基本面出现加速赶底迹象房地产开发与销售房地产行业相对上证综指表现事件：国家统计局3月9日公布2012年1-2月全国房地产开发和销售情况投资要点：◆房屋销售增速加速回落，符合市场预期。1-2月份商品房销售同比出现较大幅度下降，一是由于去年同期各地限购令实施细则尚未大面积施行，商品房销售基本没有受到“限购”政策的负面影响，二是长期调控导致需求受到有效抑制，观望氛重点股票预测PEROE评级围浓厚。万科11.717.8买入◆新开工面积同比增速呈现加速下行趋势。房屋销售作为保利地产12.617.9买入行业先行指标，领先新开工6个月左右的时间，房屋销售增速的大幅下滑是导致新开工面积增速快速下滑的主要原因。招商地产15.411.6买入金地集团9.216.4买入◆房地产投资增速依然维持历史高位，超出市场预期。房荣盛发展16.423.9买入地产投资增速居高不下，主要是由于2010上半年年新开工面积的快速增长的迟滞效应导致施工面积维持高位。同时，土地市新时代证券研究发展中心金科股份13.515.5买入场下滑速度也显著低于市场预期。行业龙头股票（绿线）相对上证综合指数（红线）表现◆行业库存压力进一步加大，降价已是必然。目前行业销售/竣工比为0.69，呈现出供大于求的格局。我们判断，随着2010年大量开工的项目陆续竣工，2012年将是行业竣工高峰年。结合2010年新开工情况，我们预计在2012年全年房屋竣工面积增速将维持在30%左右的增长水平。◆自筹资金占比创新高，信贷环境有所改善。自筹资金占比30个月以来首次超过其他资金占比，显示行业资金来源情况出现不良趋势。虽然信贷环境的实质松动弥补了销售回笼资金的不足，但靠借债维系的行业投资高速增长模式难以持续。◆行业投资策略。二季度乃至下半年，行业基本面将继续分析师：裴明华寻底，政策松动的力度与基本面调整的速度成正比。建议重点关注两会以后的中央政府与地方政府的政策博弈，政策的每一次松动都是阶段性买入地产股的良机。重点推荐市场份额稳步SAC执业证书编号：S0280511030001提高的一、二线地产龙头：万科A、保利地产、金地集团、招商电话：010-83561313地产、金科股份、荣盛发展。E-mail：peiminghua@xsdzq.cn一、房屋销售增速加速回落，符合市场预期2012年1-2月份，全国商品房销售面积7004万平方米，同比下降14.0%；商品房销售额4145亿元，同比下降20.9%；房屋销售均价5918元，同比下降8.0%。商品房销售均价的下跌是导致销售额降幅大于销售面积降幅的主要原因。全国房屋销售情况与行业龙头的销售业绩相吻合。万科1-2月份销售面积、销售金额分别同比下滑13.4%和27.2%，保利地产销售面积、销售金额则分别同比下滑29.84%和30.73%。我们认为，1-2月份商品房销售同比出现较大幅度下降，一是由于去年同期各地限购令实施细则尚未大面积施行，商品房销售基本没有受到“限购”政策的负面影响，二是长期调控导致需求受到有效抑制，观望氛围浓厚。从芜湖、上海等地方政府“新政”被叫停的情况来看，“限购”政策仍将持续，房屋销售增速回落的趋势难以扭转，但随着目前信贷政策有向首次置业的倾斜，部分刚性需求有望得到释放，这在一定程度上有助于改善房屋销售低迷的格局。图1：1-2月房屋销售面积同比下降14.0%图2：1-2月房屋销售金额同比下降20.9%来源：新时代证券研发中心WIND资讯来源：新时代证券研发中心WIND资讯二、新开工面积同比增速呈现加速下行趋势2012年1-2月份，房屋新开工面积2亿平方米，增长5.1%。我们认为，房屋销售作为行业先行指标，领先新开工6个月左右的时间，房屋销售增速的大幅下滑是导致新开工面积增速快速下滑的主要原因。由于房屋销售短期难有大的起色，我们预计新开工面积增速将继续下行。图3：1-2月新开工面积同比增长5.1%图4：新开工与房屋销售增速正相关来源：新时代证券研发中心WIND资讯来源：新时代证券研发中心WIND资讯三、房地产投资增速依然维持历史高位，超出市场预期2012年1-2月份，全国房地产开发投资5431亿元，同比增长27.8%，呈现稳步下行趋势。在国家持续严厉的调控政策下，房地产投资依然保持的较高的增长速度，超出市场一致预期。我们认为，房地产投资增速居高不下，主要是由于2010上半年年新开工面积的快速增长的迟滞效应导致施工面积维持高位。同时，土地市场下滑速度也显著低于市场预期，2012年1-2月份，全国房地产开发企业土地购置面积4684万平方米，同比下降0.5%；土地成交价款1044亿元，增长5.8%。鉴于新开工面积增速于2010年下半年开始下滑，结合行业运行周期，我们判断房地产投资增速的快速下滑最早或出现在2012年下半年。图5：1-2月房屋施工面积同比增长35.5%图6：1-2月房地产投资增速依然处在高位来源：新时代证券研发中心WIND资讯来源：新时代证券研发中心WIND资讯图7：1-2月土地成交价款同比增长5.8%图8：1-2月土地购置面积同比下降0.5%来源：新时代证券研发中心WIND资讯来源：新时代证券研发中心WIND资讯四、行业库存压力进一步加大，降价已是必然2012年1-2月份，房屋竣工面积10094万平方米，增长45.2%，增速提高31.9个百分点；其中，住宅竣工面积7936万平方米，增长47.9%。目前行业销售/竣工比为0.69，呈现出供大于求的格局。我们判断，随着2010年大量开工的项目陆续竣工，2012年将是行业竣工高峰年。结合2010年新开工情况，我们预计在2012年全年房屋竣工面积增速将维持在30%左右的增长水平。不断加剧行业库存压力和低迷的销售将继续刺激开发商执行“以价换量”的市场策略。图9：行业销竣比创历史新低图10：行业供——求窗口在加大来源：新时代证券研发中心WIND资讯来源：新时代证券研发中心WIND资讯五、自筹资金占比创新高，信贷环境有所改善2012年1-2月份，房地产开发企业本年资金来源14151亿元，同比增长16.2%。其中，自筹资金增长43.3%，占比提升至42.4%；其他资金则同比下降5.6%，占比下降至35.0%，创2009年3月份以来新低。由于其他资金主要是定金和预收款，这也印证了行业销售下行的趋势；得益于年初以来的信贷实际宽松，国内贷款增长16.3%；同时，利用外资增长24.2%，个人按揭贷款仅增长1.2%。整体来看，自筹资金占比30个月以来首次超过其他资金占比，显示行业资金来源情况出现不良趋势。虽然信贷环境的实质松动弥补了销售回笼资金的不足，但靠借债维系的行业投资高速增长模式难以持续。图11：自筹资金、其他资金占比发生逆转图12：1-2月国内贷款同比增长16.3%来源：新时代证券研发中心WIND资讯来源：新时代证券研发中心WIND资讯六、1-2月全国房地产开发和销售情况总结分析整体来看，由于2010年新开工面积的快速增长的迟滞效应，导致目前房地产投资增速居高不下，但房地产销售、新开工面积同比增速等行业领先指标呈现加速回落迹象，房地产投资增速的持续下滑已不可避免。与此同时，不断增加的库存压力将导致房价在二季度乃至下半年继续回调。行业基本面仍然处在寻底过程中，投资、价格最早或于2012年下半年出现显著调整，届时调控政策或出现明显松动迹象。七、行业投资策略我们认为，二季度乃至下半年，行业基本面将继续寻底，政策松动的力度与基本面调整的速度成正比。建议重点关注两会以后的中央政府与地方政府的政策博弈，政策的每一次松动都是阶段性买入地产股的良机。重点推荐市场份额稳步提高的一、二线地产龙头：万科A、保利地产、金地集团、招商地产、金科股份、荣盛发展。八、风险提示：房地产行业调控升级。投资评级界定：行业评级：推荐：预期未来6个月行业指数将跑赢沪深300指数中性：预期未来6个月行业指数与沪深300指数持平回避：预期未来6个月行业指数将跑输沪深300指数股票评级：买入：预期未来6个月股价涨幅：≥增持：预期未来6个月股价涨幅：10%15%-15%中性：预期未来6个月股价涨幅：-10%-+10%减持：预期未来6个月股价跌幅：10%重要声明：一、分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，保证报告所采用的数据和信息均来自公开合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。二、免责声明1、新时代证券有限责任公司具备证券投资咨询业务资格。2、本报告仅供本公司客户使用。报告信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态，投资者应自行关注本公司相应的更新或修改。3、在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告为作出投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。4、本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以