房企竞争情报周报天地源6.4亿获天津三宗商住用地20中弘地产正式获北京东区国际项目土地21华地国际4.62亿元收购安徽宣城土地21九龙山1.56亿平湖拿地21亿城股东贷款16.55亿资助京外项目22万科收购广州项目、更名红郡翡翠22【地产企业金融】22中信集团香港整体上市计划进展顺利22复地私有化获股东通过——5月13日正式退市23新加坡或成为第二个人民币离岸中心23中建国际供股5.97亿股、融资35.84亿港元23传长实汇贤房托集资111亿元、低于预期24恒隆地产无意发行人民币房托24新鸿基签订167.5亿港元银团贷款24新世界中国获2亿港元3年期贷款融资25中粮地产申请3.5亿贷款开发宝安项目25中信泰富发债融资共12.5亿美元25方兴地产将发5亿美元优先票据26【机构观点】26瑞信：远洋或难达全年目标26穆迪上调雅居乐评级26国元证券：金融街商业地产开放继续加大27中信证券：招商地产放眼十年、跨越发展27华泰联合：建发股份产业链具有吸引力28【企业发展战略研讨】28招商股东会：重组管理架构关注保障房、金融28花样年天津中心南移——围猎商业地产30【企业热点案例分析】34人人都爱商业地产34中资房企海外激进融资全年或超百亿美元37【地产企业管理经验】38金地地产基金“遇冷”38www.gaotongchina.com2房企竞争情报周报【高通智库?每周房企观察】房企数据含内忧、转型趋势渐明朗一、数据漂亮，蕴含内忧国家统计局4月15日公布的数据显示，一季度，全国房地产开发投资8846亿元，同比增长34.1%。其中，住宅投资6253亿元，增长37.4%。数据显示，全国商品房销售面积17643万平方米，增长14.9%。其中，住宅销售面积增长14.3%。一季度，房地产开发企业本年资金来源19268亿元，同比增长18.6%。不过，信贷资金占比降低，自筹资金占比显著提高。而事实上，随着调控的不断持续，银行信贷收紧、利率提高、证券市场监管趋严，开发商普遍对未来预期悲观，再加上之前许多房企已经储备了大量土地，因此，多数房企纷纷减缓拿地步伐，选择“现金为王”的策略，未来一段时间或将出现土地流拍现象。从数据表向看，国家统计局新闻发言人盛来运表示，投资数据之所以保持这么高的增速，其中一个很重要的因素就是保障房的开工力度、建设力度在加强，今年按照计划要新开工建设1000万套保障房，各地也非常重视。保障房安居工程的建设力度加大，有利于增加房地产的供给力度，对房地产市场特别是价格走势会产生较大影响。未来一段时间，房地产市场投资是否能一如既往的火热，主要取决于政策的走向、房企对未来市场的预期，同时也取决于保障房建设进度能否顺利进行。二、行业分化加剧4月中旬，房地产上市公司一季度业绩密集发布。面对持续的调控政策，房企的业绩参差不齐，具体表现为多数大型房企销售业绩良好，而中小型企业则表现欠佳。房地产调控政策下，部分城市的楼市成交量出现了下滑。不过总体来看，大型上市房企在一季度的销售依然保持了良好的态势。例如，万科一季度累计实现销售面积303.8万平方米，销售金额355.1亿元，分别同比增长144.6%和135.3%。恒大地产一季度实现签约面积285.7万平方米，销售金额198亿元，分别同比增长177.2%和135.9%。保利地产一季度实现签约面积132.03万平方米，签约金额140.15亿元，分别同比增长30%和72.39%。相比之下，部分中小型企业因为结算项目的减少等原因而拖累了业绩。例如，渝开发预计实现净利润300-500万元，同比下降77%-86%，公司表示，利润下降主要由于房地产销售未能达到结转条件，房地产销售收入降低，此外利息支出增加585万元，投资收益减少718万元。www.gaotongchina.com3房企竞争情报周报万科、保利、恒大等一类房企，3月份能实现单月环比逆势上扬，无不是依靠快速推货。这些公司合理定位产品，加大推盘量，快速销售回笼资金，从而维持业绩高增长。由此可见，房企业绩出现分化与其经营模式有关，靠快节奏的拿地、开发、销售的开发商业绩增长较大，靠对单个或少数楼盘精耕细作和高溢价获取利润的开发商业绩下降显著。另外，由于房地产公司的业绩涉及结转的问题，一季度的业绩，可能有一部分得益于去年底的销售量。同时，由于今年1月份，调控还没有开始，多数房企取得了很好的成绩，从而拉升了整个季度的销售业绩。排除上述因素，接下来二季度的成绩也许更加真实，更能反映市场的现状。附表：房企2011年一季度业绩汇总图表1：一线房企销售业绩3月销售额3月销售面积累计销售额累计销售面积年度目标大型房企同比同比完成比例备注亿元万平方米亿元万平方米亿元万科93.383.5355.1135.3%303.8144.6%140025.4%五一前将有10个新恒大地产55.276.4198.0135.9%285.7117.2%70028.3%盘推出中国海外77.6（港）58.1197.7（港）44.0%139.740.4%800（港）24.7%截至期末土地储备中国建筑187.043.3%163.036.2%为5598万平方米预计今年在28个城保利地产66.160.4140.272.4%132.030.0%51527.2%市推售105个项目归属集团的权益金绿城中国13.07.0102.046.055018.5%额为人民币60亿元3月推货量较2月龙湖地产25.620.598.8118.6%75.440024.7%有所减少尚有约16亿元已认碧桂园25.042.093.045.0%144.026.0%43021.6%购待签约金额世茂房地20.163.415.0%50.510.0%36017.6%产期内公司已取得预富力地产22.113.859.4-20.0%36.6-42.0%40014.9%售证的项目较少远洋地产11.37.656.075.0%32.230018.7%3月未有新盘推售4-5月公司将新推金地集团13.89.937.282.4%26.844.6%4009.3%或加推盘计划的项目有14个合景泰富10.732.715021.8%恒盛地产11.015.729.3144.0%31.1162.0%15019.6%累计认购未签约金首创置业8.77.225.242.0%22.641.0%15016.8%额人民币7亿元江苏新城10.110.024.512.8%25.412.3%10024.5%www.gaotongchina.com4房企竞争情报周报复地集团6.28.419.822.0%21.047.0%15013.2%销售金额为权益后SOHO中国18.018010.0%中渝置地5.76.317.3109.0%19.134.0%7523.1%中骏置业5.58.715.7215.0%19.4123.0%10015.7%新盘将于今年5月越秀地产1.51.514.3-53.1%8.9-55.6%9015.9%份开始陆续推出深圳以外区域的项佳兆业5.55.912.1-5.0%14.620.0%1508.0%目均价较低花样年3.94.910.5147.0%11.9229.0%6017.5%资料来源：公司数据、高通智库图表2：中小型房企一季度营收情况?营业收入中小型房企同比净利润同比备注亿元期内部分已销售房地产开发项金融街6.61~7.08600%~650%目满足收入确认条件的较多华远地产4.822%1.0316%莱茵达置业2.65-41.85%0.052819-85.05%深物业9.931817.48%1.7581%冠城大通1.4350%~100%全资子公司北京京投置地房地京投银泰1.4687810%产有限公司开发的阳光花园项目结转部分收入和利润北京像素一期项目实现的销售中弘地产1.12000%收入较去年同期大幅增长荣安琴湾项目预收房款在一季荣安地产0.5~0.553500~3800%度结转收入，上年同期基数较小房地产销售收入降低，一季度利渝开发0.03~0.05-86%~-77%息支出增加，投资收益减少转结账的地产项目利润较去年中航地产-0.06~-0.07-212%~-231%同期下降，酒店业务净利润下降绿景地产-0.19一季度可确认的销售收入减少一季度公司尾房销售同比增长，亿城股份0.159~0.21250%~100%且上年同期比较基数小报告期内可确认的收入较上年广宇发展0.19~0.28-75%~-63%同期下降一季度可结算项目较少，导致可嘉凯城-1.1确认的销售收入和净利润较上年同期大幅减少报告期内商品房结算面积大幅名流置业0.45~0.575%~100%增加,费用有所下降泛海建设-0.36-150%~-100%一季度可确认收入的项目减少资料来源：公司数据、高通智库www.gaotongchina.com5房企竞争情报周报三、房企纷纷参建保障房2011年计划建设的1000万套保障房需筹措1.3万亿元资金，出去各级政府通过各种渠道来筹集4000亿元，剩余需要各地筹措的8000亿元庞大资金必须依靠包括开发商在内的社会各方力量支持。在目前从紧的政策环境下，房地产企业开始出现明显分化：一方面信贷和销售的紧张导致开发商面临较大的资金压力，甚至部分企业可能面临破产；另一方面地方政府需要开发商参与保障性住房建设，具有资金和品牌实力的开发商借此可以获得更多的土地资源以及金融支持，加快资金周转，提高市场份额。因为保障房是民生工程，参与保障房有利于开发商获得更为宽松的信贷环境。五大国有银行已经集体承诺，2011年将优先安排、审批和发放保障性住房建设贷款；国家开发银行也表示，2011年将加大对保障性住房建设的支持力度。同时，参与保