2011年1月——2011年中国地产趋势研究报告目录二、二零一一国内经济形势三、二零一一房地产市场走势一、二零一一国际经济形势四、二零一一房企发展策略QE2[10.11—11.06]约8个月/约8500亿美元]QE1[08.10—10.03]约17个月/约14250亿美元]中抽出2500-3000亿美元收益再投资于财政部债券利率区间不变声明除原定的6000亿外，将从住房抵押贷款关联证券投资10年8月QE2预期形成10年11月3日QE2出台11年6月底QE2计划完成10年11月12日QE2扩大08年9月QE1开始09年3月18日QE1扩大09年11月4日QE1调整10年3月16日QE1完成9月雷曼倒闭后美联储宣布将购买“两房”及联邦住房贷款银行与房地产有关的直接债务及由两房、联邦政府国民抵押贷款协会担保的抵押贷款支持证券（MBS）联邦公开市场委员会决定再购买7500亿美元机构抵押贷款支持证券和1000亿美元机构债来扩张美联储的资产负债表美联储宣布总计购买1.25万亿美元的机构抵押贷款支持证券和1750亿美元的机构债，后者低于早先公布的2000亿美元美联储宣布过去一段时间执行1.25万亿机构抵押贷款支持证券和约1750亿机构债的工作至此接近完成伯克南几次重要发言表示由于通胀太低和失业率居高不下，可能通过非传统措施加大货币宽松度计划总计采购6000亿美元的财政部债券，维持0-0.25%基准QE2美国的二次量宽（）货币政策第一次量化宽松政策第二次量化宽松政策时隔4年多再次实施零利率政策，总额35万亿日元基金用于购入资产等，为市场进一步注入流动性投入7500亿欧元，主导利率降至1%历史低位时间2008.102010.5.92010.11.32010.10.5美国日本欧盟QE2美国的二次量宽（）美国现价折年数个人消费支出季调同比::、110-20109-0201070-20105-020103-0201010-20111-9200099-20007-920005-9200039-20001-9200118-200美国国内投资总额季调同比09-8200:07-8200058-20003-8200018-200117-20009-7200美国国内私人投资增速明显个人消费增速缓慢私人投资下滑与经济衰退的同步表现077-20005-7200%037-200-25-20-15-10-50510152005001,0001,5002,0002,500美国国内投资总额私人季调:::9200Q17200Q15200Q13200Q11200Q1recession9199Q17199Q15199Q13199Q11199Q19198Q17198Q15198Q13198Q11198Q19197Q17197Q15197Q1013197Q11197Q1国内投资是短期内拉动美国经济的最重要因素。预计随着二次量宽开启，投资增速会维持上升趋势，拉动整体经济增长。短期投资拉动明显，消费增速仍缓慢企业债收益率穆迪年国债收益率:Baa-10-112010-092010-072010-052010-032010-012010-112009092009-072009--052009-032009信贷中介成本依然高位形成流动性完全进入实体经济的阻力-012009-112008-092008072008--052008032008--012008企业债收益率穆迪年国债收益率:Aaa-10-112007-092007072007--052007-032007-012007112006-092006-072006-01234567-052006032006--012006较高的信贷中介成本意味着信贷市场低效率和低增长性，形成部分限制私人投资快速增长、资金通过信贷市场进入实体经济的阻力。流动性全部进入实体经济有压力美国经济复苏，流动性外溢???美国的经济增长主要靠投资和消费。而QE2政策会注力于短期投资，从而小幅拉动经济增长，缓解高企的失业率。由于企业自身的信贷成本仍然处于高位，同时消费仍处于去杠杆化阶段。在这种情况下，流动性的注入有相当部分可能流向海外。受QE2影响，欧洲、日本等经济复苏缓慢，失业率处于高位的发达国家也会跟进实行货币宽松政策。目录二、二零一一国内经济形势三、二零一一房地产市场走势一、二零一一国际经济形势四、二零一一房企发展策略通货膨胀货币供应量成本成本定量的看……定性的看……??美联储采用量化措施来解决国内问题的决心较大,预计其对我国流动性的影响会持续到明年年中用工成本及农业生产机会成本增加，构成推高CPI的因素，预计随着中国人口红利逐步淡出，这将成为长期影响因素—经济面流动性2010.11实际美指8880828486889092949698100预期产生的效果释放从8月就开始QE2时期义广:QE1时期大约14250亿美元数指CPI峰值及见顶时间预测美元际实同比-09-01020月2010-05-01020-01-010202009.03实际美指97.062009-09-009205-00920中国CPI:当2009-01-009209-008202008-05-0082008-01-008202010.03实际美指88.047-090205-00720-01-0072006-09-0062005-062006-01-00602-09-005202005-05-00520-2-1012345678901-0520CPI与美圆指数趋势图近似比例（97.06-88.04）/（88-X）=14250/6000，X约84。QE2六月底结束，加之考虑美国历来施展美元霸权的历史经验，预计最迟6月底前美指见底反弹；按照之前经验，美指峰（先）——CPI谷（后）隔约4个月，美指谷（后）——CPI峰（先）隔约2个月，结合我国CPI与美指经验关系，预计CPI一季度末最迟二季度初见顶。—经济面流动性结合实际美指（广义）见底约84的预计剔除我国07年经济过热及通缩时期（CPI小于0及大于6）数据后结合置信区间CPI峰值及见顶时间预测CPI与美圆指数趋势图CPICP-20246810828486889092949698100102实际美元指数（广义）预计——CPI大概在明年一季度末或二季度初见顶，峰值约在4.5-5.5%。明年CPI回落的最低值不会低于今年初1.5的水平，近似估计，明年CPI平均约3-3.7%。—经济面流动性投资102010-工业增加值当月同比-072010:-042010-012010-102009072009-工业实际增长回落-042009-012009-102008-072008042008--012008-102007-072007042007-012007--102006-072006-042006-012006102005--072005-04200557911131517192123-012005房地产开发投资完成额累计同比:01-010220-010260-090201-800220-800260-700201-600220-60026-05002保障房投资弥补投资缺口城镇固定资产投资完成额累计同比01-4002:20-400260-300201-200220-200260-100201-0002010203040506020-0002保障房建设弥补了部分投资缺失，房地产投资增速仍保持高位。工业增速下调幅度不大仍处历史平均水平，但这是在国际能源及工业原材料价格上涨、PPI上涨下实现的，因此明年实际增速下调风险加大，需防滞胀。—经济面经济增长0246810121416%消费城镇居民人均消费性支出实际累计同比:12-0201090-201060-201030-20112-9200099-200069-20003-920012-8200098-200068-20003-820012-7200城镇居民人均消费性支出累计值097-200:067-20003-7200126-200096-20006-620002,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00003-6200元70-010210-0102社会消费品零售总额累计同比70-9002:10-900270-800210-800270-700210-700270-600210-600270-500210-500270-4002社销总额年均名义增速预期18%城镇居民人均实际消费累计同比下滑10-400270-300210-300270-200210-2002051015202570-100210-100211月社销零售总额同比增长18.4%，较10月微升0.1个百分点，但这是在4.4%的高通胀下实现，简易剔除通胀的实际增长比10月回落1个百分点，显示消费总额呈回落态势。支撑消费增长的非居民消费因素仍较强。—经济面经济增长-30-20-1001020304050出口金额当月值同比:出口2010-112012010-090-2012010-072012010-052012010-030-2012010-012012009-119-2002009-092002009-079-200美国零售和食品服务销售额零售总计同比2009-05200::2009-039-200出口紧跟美消费复苏9-012002008-118-2002008-092002008-078-2002008-052002008-038-200-15-10-505108-01200-150-100-50050100150贸易顺差当月同比:1-101029-001027-