page1地产服务·投资管理·资产及商业管理——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page2德思勤2010年02月12日商业项目考察调研案例研究上海五角场万达广场——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page3Copyright;AllrightsReservedThisarticleisforinternaluseonly.TaskinholdsthecopyrightofthisArticle.Withoutpriorwrittenauthorizationofthecopyrightholder,anyoneshallnotcirculate,quote,use,copy,ordistributethisarticleforanypurposes.本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。版权声明——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page4城市副中心、市级商业中心、上海第二大商圈项目档案资料区位五角场城市副中心是上海城市规划确定的四大城市副中心中最大的一个，也是上海东北部地区最大的公共活动中心和交通枢纽；五角场同时也是上海商业“十一五”规划确立的十大市级商业中心之一。作为城市副中心而兼有市级商业中心地位的区域，全上海仅有徐家汇和五角场两处，因而具有很强的稀缺性。上海万达广场位于五角场环岛地面交通“一环五射”路网结构的中心，其辐射范围东至浦东新区，南可达虹口区，西至闸北区，北接宝山区，直接覆盖区域人口二百多万。杨浦区功能分区规划上海五角场万达广场——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page5号线在政通路和凇沪路口设有与万达商业广场地下一层“万达城中城”相通的通道。万达广场10条公交线路在此始发或中转。规划中的轨道交通32四通八达的城市道路、下沉式人行广场、地铁项目档案资料东临凇沪路，南靠邯郸路，北依政通路，西侧为国宾路。周围交通便利，由中环高架、地下交通、地面交通、下沉式人行广场及地铁构成一个立体交通网。相邻主要道路上有多个公交车站，交通上海五角场万达广场——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——。周边08家五星级酒店、page6841%左右。万平方米，年租金总收入超过万㎡。3.840%1200个亿。30个万达广场、27万㎡，投资35以上下降到现在的，以家庭为单位的消费占90%55%亿，不包括地下停车，停车是18个万达广场，持有收租物业面积80岁的人群占到亿。年开业3520-30年销售额约07日开业。本项目总建筑面积201223月12公里范围内的消费者从开业时年租金收入达到三个亿，预计十年能够收回投资。据不完全统计年开始介入商业地产。万达开创了中国的“订单式商业地产”先例，形成商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货四大支柱产业。已在全国开业08年1.5年一季度：、2001200607年销售额大约为投资、租金、销售额2009城市副中心的商业地标。定位为时尚、年轻的，家庭消费的中高档的一站式、全方位生活、休闲、娱乐新理念。十大主力店、地上地下两条精品商业步行街、百家精品品牌店铺，为消费者们提供了服装、餐饮、娱乐、休闲等全方位的都市休闲乐趣。项目定位消费者调研家连锁百货店。目前持有收租物业面积年，11万平方米，计划到199830订单式开发，投资亿，回收期不超过十年700亿元，规模排名全球前四。80块电影银幕、400项目档案资料发展商背景大连万达地产集团成立于上海五角场万达广场——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page727F4F沃尔玛超市楼家品牌商户作为地上业态的有效补充。“万达城中城”作为万达广场的第十一家主力店连通地下，直达地面五座商业裙楼，地上地下共有商业面积近88HOLA5F家居广场楼4F万达影城楼7F巴黎春天百货大楼22F4F第一食品楼23F号线的“万达城中城”商业步行街，10725层5、万㎡。地下二层：是2321、22层的沃尔玛超市楼、第一食品楼以及万达影城楼，划分多个业态。充分体现万达“订单式商业地产”的细节魅力。结合五个商业建筑单体，形成了纵横联系的三条商业步行街和一个中心休闲广场。地下一层：为连接下沉式广场与未来地铁4个车位容量的大型停车场，在上海各大购物中心中，容量亦居前列。800多㎡，三幢商务写字楼强调了整体空间的统一性，加强了视觉冲击力，强化了建筑城市地标性。五幢商业裙楼“品”字形布局：家居广场楼、81700规划设计研究HOLA整个万达广场立体划分三个层次。地上：是层数分别为层的三幢甲级写字楼，总建筑面积为层的巴黎春天百货大楼，总体规划上海五角场万达广场——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——1.01.0HOLA40.95page82.10.83.34.32.10.56层1层层约层约层/20.11432层层层层45712-4第层及地下层局部约11KTV书城第合计宝大祥第黄金珠宝城大歌星家居广场楼特力屋万达影城楼万达国际影城第沃尔玛超市楼沃尔玛巴黎春天百货大楼巴黎春天地下部分万达城中城地下大楼名称主力店层数体量（万㎡）第一食品楼第一食品商场万㎡，写字楼21多个。800万㎡，其中商业近万㎡；总建筑面积：7FHOLA5F4F4F4F巴黎春天百货大楼家居广场楼沃尔玛超市楼万达影城楼第一食品楼33.47；停车位：位于地下二层共6.0125.56万㎡；容积率：8.17规划设计研究商业街用地面积：基本指标上海五角场万达广场中央休闲商业广场——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page930m，中心休闲商业广场为15m16m40m16m50m21m15m，两条次要商业街宽D.A.B.C.E.15m21m30m。主要商业街宽30m和16m）。40x50m出租车专用道地面停车人行流线地下商业入口人行主入口地下车库出入口㎡（2000规划设计研究项目建筑退四周道路分别为项目背面和侧面分别设置有出租车专用道和出租车上下车排队处，地下车库入口也设在次要道路上。图例项目与周边道路的关系上海五角场万达广场——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page1030m40m16m50m16m21m15mD.A.B.C.E.15m30m规划设计研究项目与周边道路的关系上海五角场万达广场——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page11地下商业街内写字楼入口KTVKTV中心广场里地下商业采光及入口商业街里的地下商业入口地下车库机动车与非机动车有各自入口在商业街一面有独立入出口、影城在中心广场一面有独立出入口第一食品商场、特力屋的员工通道规划设计研究主要出入口形式上海五角场万达广场——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page12商业次街图例商业主街商业中心广场城市下沉广场与项目地下商业直接相连；中心广场与相邻的两条城市主干道之间形成了视线通廊，中心广场是人流聚集中心，能够提升商业环境和形象，吸引人流进入；城市道路十字交叉口设计有小广场。城市下沉广场城市道路交叉口广场规划设计研究广场与商业街布局上海五角场万达广场——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page13商业街划分出临街餐饮的露天位增加人气商业内街内由花槽分隔中心广场街区内多种指示牌标示明显临十字路口小广场城市主干道上广场标志性造型规划设计研究广场与商业街细节上海五角场万达广场——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page14中心广场中的地下商业采光顶棚，成为中心广场的视觉焦点之一主要商业在沿中心广场面设计有骑楼主要商业在沿中心广场面设计有骑楼地下商业入口前的平面及品牌导视骑楼下设置有座椅商业主街入口处用花槽隔离阻止车辆进入规划设计研究广场与商业街细节上海五角场万达广场——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page15建筑设计研究建筑外立面项目外立面为现代风格，色彩以蓝色半透明玻璃和淡咖啡色石材为主；商业建筑外墙以石材和玻璃相结合，局部玻璃幕墙，提供广告展示面，写字楼为玻璃幕墙大厦，在色彩和细节形式上与商业建筑和谐统一。写字楼幕墙上的十字交叉的形式与商业裙楼立面上十字交叉玻璃相契合。上海五角场万达广场——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page16沿街面广告展示位中心广场面折线形广告展示位临街商业裙楼立面商业内街立面商业内街立面中心广场面广告展示位建筑设计研究建筑外立面上海五角场万达广场——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page17。8x8m，柱距为㎡左右。底层沿街有主力餐饮：星巴克、味千等，一二层单个小铺面