扑朔迷楼市变幻值现四使的竞牌计政府出台政策规范土地市场，抑制楼市过热进税率，即土地增值税要视增值率的大小,采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增扣除项目金额200%的，分别适用30%、40%、50%和60%的税率，不再全部按60%的税率具体问题的补充规定〉的通知》第四条和第六条，即取消涉及基建项目以及房地产开发商税优惠规定。新规规定，今后凡住宅用地面积占总用地面积一半以上地块，现场竞价将由现行的现场举一次性书面报价。7.1.24《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》出台后，土地增值税将执行7.6.27《关于取消部分地方税行政审批项目的通知》宣布取消《国家税务局关于印发〈关于土地7.10.1《中华人民共和国物权法》实施7.11.1国土资源部实施《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令）府宏观调控7.10.底上海市土地主管部门向各区县的土地招投标办公室下发了通知，调整住宅类用地挂牌现场时间内容00000政低套产信品控的型政政府加强理，从商置方面调内容《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定，对购买首套自住房且套调整内容一年期存款基准利率一年期贷款基准利率上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。2.79％6.39％一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点。3.06％6.57％上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。3.33％6.84％上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。3.60％7.02％上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。3.87％7.29％上调0.18个百分点。4.14％7.47％率90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，且贷款首付款比例和利率水平应随幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。国家发改委与商务部联合颁布《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，将限外范围扩大到了房地央行和银监会下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确以“户”为单位执行房贷新一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利府宏观调控间0政密该级政策限制，无法做成低新江湾城地价12个月“三地块土地面积(万平方米)中标价(亿)中标企业楼板价(元/平米)公寓市场售价(元/平米)备注新江湾城D1地块5.925312.6绿地房地产集团有限公司1250912410一号公告地王新江湾城D3地块5.420813.01仁恒地产2000015155九号公告地王青浦赵巷镇8号地块14.449615.42龙湖地产106727214创下上海郊区地价之最。高价拿地势头有增无减价进入“密封”报价时代，原本抑制高价地块产生的定程度上反而促成了优质地块的高价位。“地王”的重要因素：优质住宅地块太少、开发商对后乐观、部分开发商股市“圈钱”较多。现状7年，开发商不断高价拿地。0报一于88商场低大二级市场交易量近期05-07年全市公寓市场月供求走势图7年5月公寓市场成交量大增，楼市进入一个火爆期。然而，受房贷政策的影响及存量房日趋减少场现状于07年10月开始下跌（不少新盘开盘当日反应冷淡）。11月份市场交易量甚至降为九个月的最量市退市的中介门店景气，购房者持币观望110源大增；锐减；区二手房价格明显低于周边同档次在售一下跌。到月份不少中介公司门店的成交为，几个品牌中介公司的门店成交数量可数。月份起，二手房市场表现为：场现状0不房者地量然指市性开云雾……我们会看到什么？烈的不确定……强懂拨障—用出资合居方道范量困人——》规划”五一十“一步明确了廉租住房的保障对象为“城市低收入住房困难家庭”，即家庭收入、住房状况等符合市、县务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国发〔2007〕24号——正式拉开重建与强化住房保于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》—海市社会保障"十一五"规划》——加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决本市低收入家庭住房租住房保障办法》——经济适用住房管理办法》——济适用住房建设用地以划拨方式供应。实行申请、审核、公示和轮候制度。次提出了严格控制经济适用房户型的标准：中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平九届三次全会：加快完善房地产市场体系——明确明年工作，要加快完善住房保障体系和房地产市场体系，市人民政府贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见的实施意见——1.廉租住房制度将保障用地方面，城镇居住用地将优先保证中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应，其供应量不低于居住一：将加快建立健全廉租住房制度；举措二：切实解决中低收入家庭的住房困难庭。全国有近1000万户人均建筑面积10平方米以下的城市低收入住房困难家庭。2、提出五条资金来源渠安排的廉租住房保障资金；二是提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；三是土地租住房保障资金，比例不得低于１０％；四是政府的廉租住房租金收入；五是社会捐赠及其他方式筹集的市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：（一）具有当地城镇户口；（二）家庭收入符度受益面，加大经济适用住房建设力度，加快推进成片二级旧里以下旧房改造，切实解决中低收入家庭的，并确保套型建筑面积90平方米以下商品住房占新审批新开工商品住房总面积的70%以上。宗土地的开发建设时限原则上不得超过3年。租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地其年度供应总量不得低于住宅供应总定的低收入家庭收入标准；（三）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。进%上海市土地资源节约集约利用国关上廉《委海住措家算廉城制端配套商品房+高市场化运行双轨运行政府干预地产开始构建政府干预和市场化运作双轨并行的住房供应模式。府干预，以廉租房、经济适用房、限户型房、限价房解决中低收入阶层的住房问题宅完全按市场化运作业政房价土地价格不断增加，与原有市场价格地块土地面积(万平方米)中标价(亿)中标企业楼板价(元/平米)公寓市场售价(元/平米)楼板价：市场新江湾城D1地块5.925312.6绿城房地产集团有限公司12509124101：1新江湾城D3地块5.420813.01仁恒地产20000151551：0.76青浦赵巷镇8号地块14.449615.42龙湖地产1067272141：0.7江湾城地价12个月“三级跳”新质高端平民我们必须——建造高端产品，打造高品时代要求我们——推动板块裂变，加速市场格局的形成两极性的22007.1——保利集团·顾村项目营销策划方案胜之道制观点论证推案次序价格定位客源分析企划包装思路??策略篇执行篇ＰＡＲＴ１：策略篇推案先以低密度产品入市，后推高层产品客源吸引外区客户，推动客源裂变略?????土地属性规划定位推案策略客源演变市场表现例分析——新浦江城案价前期以世博动迁基地为主，板块一个镇，总面积102.1平方公里，现有人口11万。、黄浦江东岸的沿江地段，距离人民广场17.5公心最近的“三城七镇”地块，也是目前上海市区轨道交通、大型绿地和水资源于一体，位于上海中南面浦江镇的动迁房基地翼的中集性邸的完善的规划，营造一种城位置：闵行浦江镇开发商：天祥华侨城规模：180万平方米产品：公寓、联排、独院、院墅、院容积率：1（综合）和配套提升项目品牌院住宅(院墅、院邸）、联体住宅、多层高层公寓等；上海第一个住宅项目，了多种的低密度建筑形式，住宅包含：混合又独立的城市空间特性。独小新在供既位产品创新、产品线丰富板影院邸水景公寓四层景观公寓先推“低密度，新产品”，拔高项目及联排小高层公寓首推市场的新产品“院墅”。该类产品介于独栋和联排之间，产品新颖一经推出就得到了市场的追捧，既增加了整个项目在市场上的的知名度和低密度产品得板块价值迅速上升。150m2（单套以上）略目中产阶级2007年看好区域发展前景，不依赖公交出行的公寓客群2006年客户裂变、板块价值重塑，由“新浦江城”项吸引高端客户2005年动迁客户2004年浦江城开盘，以低密度产品入市，板块裂变由此开始新变预售证推出日期推出面积m2推出套数去化面积m2去化套数去化率开盘首月预字293号4.16105136286705282%预字336号4.2383958044624253%预字471号5.2584348020281924%预字0001050号8.2369293853093077%预字0001073号8.29138457673614053%预字0001118号9.11140086781343958%预字0001603号12.366574045912869%品预字0000545号4.2941031736221588%预字0000657号5.2851902240461878%预字0001306号10.43169131662752%预字0001411号10.2383964266613479%预字0001473号11.686694149292357%预字0001557号11.213979161232531%预字0001558号11.238758411314615%品预字579号6.393473826251128%预字1115号10.114643152724.02959%预字1271号10.28370215972426%预字1330号11.1