年月20105地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话:010-85911899(总机)85911329(直线)1上海五角场万达广场招商成果评价报告地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话:010-85911899(总机)85911329(直线)21.万达广场项目定位评估a)万达广场项目初期定位b)万达广场定位的调整过程c)万达广场目前的定位与现状d)今后项目定位的调整方向2.万达广场租金水平评估a)万达广场租金水平分析b)万达广场运营管理状况I.主要研究结论II.详细分析与论证过程III.附件目录地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话:010-85911899(总机)85911329(直线)3主题定位由社区型购物中心升级为区域型购物中心，最终发展成为引领现代时尚潮流和流行消费的都市型商业广场。以极具规模的综合体或巨无霸优势扛起体验商业的大旗，强化零售娱乐化和娱乐零售化。形象定位：树立“时尚坐标”，“资讯坐标”的市场形象。客群定位：主力客群为年轻、时尚、有品位的白领阶层，岁。经营定位：经营档次定位：以中档为主，兼顾高档；经营功能定位：集零售、娱乐、餐饮、康体、休闲、会展为一体的综合商业广场；业态组合定位：购物：娱乐：餐饮，接近黄金法则，争取商业价值最大化；建议主力店配比缩小到。?????????(1):(2)(3)18‐45(4)=5:3:22%‐2.5%主要研究结论项目定位‐‐地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话:010-85911899(总机)85911329(直线)4万达广场：租金收取模式：纯租金，逐年递增年平均租金：个亿同比年递增比率：年整体销售额：百联又一城租金收取模式：纯租金，逐年递增年平均租金：个亿同比年递增比率：年整体销售额：亿大宁国际广场：租金收取模式：保底租金、提成两者取高年平均租金：同比年递增比率：年整体销售额：????????????(1)2009320086‐7%2009(2):200922008200913(3)200920082009主要研究结论租金水平‐‐地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话:010-85911899(总机)85911329(直线)5主力店面积过大，应尽量缩小主力店，增加次主力店和零售面积；建筑本身遗留问题，导致格局和动线的不合理，建议对局部结构重新整改，提高物业的可视性、均好性、便利性，提高客流的兼容性；外立面：色彩和形象与现有定位不符，缺少招揽性和品质感，建议外立面全面设计和整改；部分工程硬伤，如餐饮的下水、排烟管径小、空调容量、灯光线路布置等，建议在物业本身情况允许的前提下适当改进。(1)(2)(3)(4)主要研究结论改进建议‐‐地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话:010-85911899(总机)85911329(直线)6巴黎春天升级如：玛莎百货；沃尔玛升级为精品超市或调整为具有展示功能的物业；宝大祥品牌和形象全面提升，做成有品味和有品牌的珠宝宫殿，兼具时尚性和展示性；特力时尚汇重新定位招商，可考虑做成家居体验馆美容美体沙龙等。?()+关于第一食品：层保持现状，提升管理，层全面调整为特色餐饮。关于零售店：精细化品牌提升。关于美食广场：移植到第一食品，此区域做快速消费品集群。对部分主力店的转租品牌进行过程的控制。增加儿童业态，如动漫等。建筑层面增加空中连廊，各物业有效连通，共享人流，业态联动，促进销售；室外步行街增加雨棚，避免恶劣天气对商业经营的影响；宝大祥外围一二层连通。其他营销推广力度小，开业后的再投入较少；商户尤其是优质商户的客户关系维护与开发投入不够；万达广场内部如住宅、写字楼和商户资源没有充分整合和有效共享。??????????????1‐23‐5+(2):(3):市场层面：关于主力店：?(1)主要研究结论今后发展思路建议‐‐地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话:010-85911899(总机)85911329(直线)71.万达广场项目定位评估a）万达广场项目初期定位b）万达广场定位的调整过程c）万达广场目前的定位与现状d）今后项目定位的调整方向2.万达广场租金水平评估a）万达广场租金水平分析b）万达广场运营管理状况I.主要研究结论II.详细分析与论证过程III.附件目录闸北区共和新路号?1918大宁国际年月开业建筑面积万平米商业面积万平米项目位置：200662512地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话:010-85911899(总机)85911329(直线)8杨浦五角场商圈?百联又一城年月开业建筑面积万平米商业面积万平米项目位置：2007112.610.5市级商业副中心五角场?-万达广场年月开业建筑面积万平米商业面积万平米项目位置：200683426万达与可比项目的基本情况上海首个汇集现代城市生活多元环节的“生活中心”以大宁国际商业广场为中心，公里半径范围的居住人群约为万，近年迁入该区的多为年轻白领及专业人士。目标消费群体十分明确，就是个人月均收入元以上、至岁年龄层的本地中产阶层消费群体。??LIFEHUB33060002535大宁国际项目定位：客群定位：地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话:010-85911899(总机)85911329(直线)9集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身等功能业态于一体，中高档定位都市型购物中心。以五角场为中心，区域内主要是学生与教师群体，以及部分其他居民；随着经济发展，区域内聚集了部分白领和专业人士。目标消费群体主要为中等偏上消费能力客群，年龄主要集中在岁之间的中产阶层。??25-40百联又一城项目定位：客群定位：以时尚品牌、个性前卫为经营特点，追求整体品位与品质，形成与各大主力店经营业态适当错位，共同打造一个聚集人气、现代时尚的商业广场。以流行服装、服饰系列商品及休闲特色餐饮为核心（以上），以中档知名特色品牌为重点（以上，其中形象旗舰店），以少年儿童和岁中青年为主要目标消费群体。??85%80%30%18-40万达广场项目定位：客群定位：万达与可比项目的初期定位对比地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话:010-85911899(总机)85911329(直线)101.万达广场项目定位评估a）万达广场项目初期定位b）万达广场定位的调整过程c）万达广场目前的定位与现状d）今后项目定位的调整方向2.万达广场租金水平评估a）万达广场租金水平分析b）万达广场运营管理状况I.主要研究结论II.详细分析与论证过程III.附件目录地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话:010-85911899(总机)85911329(直线)11仅仅是满足小范围内的客群购物的需求满足了区域的客群购物需求，同时还为其提供更多的生活便利和享受。成为上海地区的购物休闲娱乐为一体的代表处之一，引领时尚潮流和消费趋势。开业初期，由于五角场周边人群的经济消费能力，以及居住人群不够密集，大多为学校、医院等大众人群，因而万达广场更多的是服务于五角场周边区域；而经过将近4年的运作，目前万达广场正在由区域性生活广场向都市型时尚生活广场迈进！万达广场在经营过程中定位的逐渐调整地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话:010-85911899(总机)85911329(直线)121.万达广场项目定位评估a）万达广场项目初期定位b）万达广场定位的调整过程c）万达广场目前的定位与现状d）今后项目定位的调整方向2.万达广场租金水平评估a）万达广场租金水平分析b）万达广场运营管理状况I.主要研究结论II.详细分析与论证过程III.附件目录8.248.227.27.27.27.48.388.167.17.27.27.1经营定位百联又一城客群定位大宁国际图：不同购物广场的表现万达广场地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话:010-85911899(总机)85911329(直线)13主题定位非常适合我这样的人群光顾的购物中心可以满足我的不同消费需要（功能配比）品类丰富给我更多自由搭配选择（业态组合品类关联度）有我喜欢并适合我的商品品牌（品牌组合）8.38.38.38.50246810-的考虑因素购物广场图：选择消费者在选择购物广场时，广场的客群定位、功能配比以及业务和品牌的组合等都是其主要考虑的因素。而对比万达和两个可比项目来看，消费者对万达广场各方面的评价均较高，且明显的高于两个可比项目的评价。这也反映出五角场万达开业几年来，其定位和功能、业态和品牌等的组合得到了大家的接受和认可。消费者选择购物广场的考虑因素经营定位客群定位21.6%8.1%13.5%27.0%29.7%37.8%67.6%0%20%40%60%80%100%地址:北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦901电话:010-85911899(总机)85911329(直线)14主题定位图：商户对万达广场的形象描述Q2（商户问卷）:您认为万达广场的形象与下列哪些描述比较相符？年轻时尚的购物娱乐圣地中高档服装服饰消费中心个性潮流的展示舞台日常生活用品总汇白领生活的聚集地家庭主妇的乐园家庭亲情体验中心10.6%12.2%15.1%23.4%36.2%37.5%64.1%0%20%40%60%80%100%/图：消费者对万达广场的形象描述五角场万达经过最近几年的经营，在消费者和商户的心目中都认为目前万达是“年轻时尚的购物娱乐圣地”的形象，而这与万达期望的打造时尚潮流，引领消费趋势相吻合。消费者和商户理解的万达主题定位Q6（消费者问卷）:您认为万达广场在您心目中的形象与下列哪些描述比较相符？经营定位客群定位地址:北京