广州科学城项目广州科学城项目立项报告广州市万科房地产有限公司2005年目录第1页，共37页广州科学城项目第一部分项目决策背景……………………………………………………………………3第二部分项目概况……………………………………………………………………………5一、宗地现状二、周边规划三、项目周边社区配套第三部分法律及政策性风险分析……………………………………………………………13一、土地权属现状二、合作方式三、土地成本分析四、法律风险分析第四部分规划设计分析………………………………………………………………………19一、规划设计要点二、规划设计方案第五部分市场分析………………………………………………………………………………21一、区域发展综述及房地产市场研究二、本案市场定位第六部分项目开发计划…………………………………………………………………………32一、分期情况及开发周期二、一期及销售示范区主要节点第七部分总体投资收益分析……………………………………………………………………33一、经济指标二、售价及成本分析三、税务分析四、现金流分析五、盈亏平衡点分析六、敏感性分析第八部分项目综合评价…………………………………………………………………………37第2页，共37页广州科学城项目第一部分项目决策背景一、内部因素1、广州公司现有项目区域分布广州公司现在建项目有四季花城项目、城市花园项目、南湖项目。南湖项目科学城项目四季花城项目城市花园项目2、项目结算计划2004200520062007年2008年及以后总计四季花城项目11万10.3万9万14.7万——45万城市花园项目——6.6万9.6万2.3万——18.5万南湖项目——1万6万7.5万——14.5万现有项目合计11万17.9万24.6万24.5万——79万广州公司在05年中需要获取至少60万㎡的新项目，且上半年应获取20-30万㎡的新项目以保证06、07年的经营计划。3、产品结构第3页，共37页广州科学城项目多层小高层情景洋房TH类其他总计四季花城项目14万14万7万9万2万46万城市花园项目——16万————2.5万18.5万南湖项目——8.5万3.5万1万1.5万14.5万现有项目合计14万38.5万10.5万8万6万79万本项目容积率较低，原始地貌为植被覆盖良好的山坡地，产品形式以情景洋房和TH类产品为主，而现有项目以小高层和多层为主，产品类型无明显冲突。另本项目位于城市东部区域，该区域的城市花园项目全部为小高层产品，客户为中端客户，本项目与其不仅无冲突，并可以形成产品和客户的互补，有利于扩大市场份额，丰富客户层面。二、外部因素目前广州的土地供应量日趋减少，珠江新城已无住宅用地可供应；琶洲地区住宅拟在明年大规模推出，储备量在40万㎡左右；金沙洲板块、员村板块进展缓慢，最快也在明年下半年才有住宅用地推出，且都是容积率超过2.0的小高层住宅用地。低密度的种鸡场项目推出时间暂时难以预测，且竞争激烈。本项目地处广州市开发区科学城，目前已完成大部分招商引资工作，进驻产业以电子、药业等高科技、无污染的产业为主，区域近期内可建设的大规模住宅项目为本项目和保利项目。项目本身自然景观优良，大市政配套完善，道路交通方便，用地手续清晰，转让价格合理，可考虑作为扩展广州市场的新项目。三、资金来源本项目为合作项目，所有股权转让、土地成本返还、收益分配分期在3年内支付完毕。2005年内支付需支付9400万元左右，其中上半年支付不超过7000万元。而广州公司现有三个项目地价已基本付清，05年无地价支付压力；04年底有银行存款约2亿元，三个项目2005年预计可提供3亿元的正向现金流，因此广州公司现金流足以支持本项目的地价支付。第4页，共37页广州科学城项目第二部分项目概况一、宗地现状1、项目位置及四至本项目地块编号为科学城KXC-H2号地块，总用地面积222001㎡，位于科学城中心区域东侧，广汕路以南，罗南路（即开创大道）以东北，南面为保利地产开发的保利林语山庄项目。2、地形及地势高差：项目沿开创大道呈不规则五边形，北部、东部有山头，西南部分地势较平缓。高点2高点1高点3第5页，共37页广州科学城项目3、项目现状?现状：项目现已部分平整，其余部分为原始山林。保利项目本项目保利项目未开工前原始山体、树林地块地势远景?用地内原生树木：用地内有大大小小各种树木约1700多株，主要以相思树、荔枝树为主，另外有少量松树、桉树、龙眼树、白果树、芒果树等等。其中树干直径超过0.5米的大树有70株左右，在规划中应充分考虑这些现有树木的价值，将其列为重点保留对象。?用地内古墓：经现场勘查，项目用地内有几处坟墓。据介绍是宋、明官宦的坟冢，开发区将负责将其迁移至山背后的山体保护范围内。第6页，共37页广州科学城项目?用地内机场输油管：项目用地内贯穿有一条新白云机场的供油管道，由于供油管道的建设没有经过开发区管委会的同意，经协调机场方面已同意迁移。项目用地内有几处坟墓。据介绍是宋、明官宦的坟冢，开发区将负责将其迁移至山背后的山体保护范围内第7页，共37页广州科学城项目二、周边规划?交委物流中心：物流中心设置在项目北面的平地上，与项目有一定的地势高差（项目用地较高）。规划有综合办公大楼、仓库、停车场，主要出入口设置在广汕公路和开创大道上。靠近本项目的南侧设置有后勤楼、设备房、停车场和露天堆场，并设置有绿化隔离带，能部分降低物流中心对项目的噪音和灰尘污染。?广汕公路：广汕公路距项目北端约0.5公里，对项目噪音和车辆尾气污染不明显。?开创大道：原为罗南大道，可连接罗岗（项目所在地土名）和南岗（开发区东区所在地土名），现已全线扩建为双向6车道主干道，贯穿广深高速和广园快速干线，连接广州经济技术开发区东区、西区以及科学城。一方面完善了项目的交通系统，另一方面也给项目西南线的住宅带来了部分噪音和汽车尾气的干扰。正在扩建的开创大道开创大道围墙内为地块?白云蓝天公司：是以广州第一军医大为背景的外科医疗设备研发企业，对项目无噪音、空气污染等负面影响。?扬子药业、朝圣药业、香雪制药：三大药业公司在科学城主要设置的为研发机第8页，共37页广州科学城项目构，没有大型药业生产厂房，对项目无噪音、空气污染等负面影响。三、项目配套1、道路交通科学城自98年开始立项，前期基础设施建设周期较长，到目前为止道路交通系统已基本完善，有多条道路通往广州市区、经济技术开发区的其他园区。从项目出发车程半个小时内可达广州中心城区。?区内道路：科学城内主干道已基本建设完毕，东西向以科翔路、科学大道贯通，南北向有神舟路、珠吉路贯通，可畅顺连接大观路、广汕公路、开创大道等连接科学城与广州市区的主干道。?周边快速干线：项目可通过大观路连接广园快速干线、北环-东环高速，通过开创大道连接北二环-东二环高速公路，能快速到达广州市的各个区域。第9页，共37页广州科学城项目?北部交通：除快速干线外，可通过不收费的广汕路往白云区、沙河、龙洞等地区，规划中广汕路将在2005年-2006年扩建为双向6车道的准快速干线。?连接广园快速干线：通过广园快速干线是项目前往广州市区的主要通行道路，沿路没有收费站（外地车辆需交纳进城年票除外）。目前项目通往广园快速干线的主要道路为大观路，规划上可通过珠吉路、丰乐路、港前路的北延长线连接。?珠三角交通：通过大观路可直接进入广深高速，通过北二环可连接广惠高速。2、大市政配套根据该项目的《土地使用权出让合同》，由开发区负责项目的红线外市政配套建设：?排水、排污：至少接通到主出入口位置。排水、排污管道埋设至红线内排水尾井附近的市政管网用户井处。开设路口工程和红线内排水尾井接入市政管网用户井的费用由用地方承担。?供水：永久供水管接至项目用水的计量总表处，总表前供水设施由开发区管委会投资建设，总表后（包括总表组）供水设施由用地方投资；临时供水供水管接至用地红线处，红线外的供水设施由开发区管委会投资建设，红线内的供水设施由用地方投资建设。?供电：永久用电使用专用变压器，有管委会出资敷设10KV电缆到用户的高压室进线刀闸下端头；施工用电由管委会出资敷设10KV电缆到用户变压器（含变压器）。?电信：经区电信分局批准后，从最近的路网电信管线分接支线，电话分线箱设置在分接处。从电话分线箱至入户的电信线路（包括分线箱）由用户投资建设，资产属于开发商。?煤气：目前开发区的管道煤气建设工作暂未通至科学城，前期应考虑设立瓶组站。3、生活配套?公交系统：目前有534路(经广汕公路到广州市区白云路)、245路（科学城至动物园南门）公交线路途经本项目，另外罗岗镇镇中心有513路往黄埔港(途经开发区)，广汕公路与开创大道交汇处可乘坐从增城开出的公交车。另有224、548、41、60、508、296等公交车线路至大观路及广东奥体中心。?地铁：规划中的地铁四号线北起科学城，南至大学城，已在2003年1月份开工，预计在2006年开通，将有力改善该地块公共交通的通达程度。第10页，共37页广州科学城项目?教育：广州市第二中学拟在科学城内建设高中部，并已于2004年开始建设，预计在05年能投入使用。该校创建于1930年，为广东省一级学校、广州市重点中学。另外项目西北面的罗岗镇内有广州市第91中（高中）及罗岗小学、罗岗中学。广州市第二中学科学城校区效果图?其他生活配套：项目附近为山地及科学城研发用地，生活配套较为缺乏。但在科学城外（车程5-10分钟）大观路沿路有餐饮、饭店。4、旅游景点?广东奥体中心：科学城南面为广州九运会主赛馆——广东奥体中心，总占地面积近100万平方米，是广州市标志性建筑之一。由奥林匹克体育场和黄村训练基地组成，拥有体育