2007年4月深圳项目商业定位方案谨呈：泰邦投资有限公司报告思路与结构区域规化宏观经济商业市场项目定位物业建议市场分析项目分析总体战略思考布吉区域规划素有深圳第一镇的布吉,片区人口88.1万,尽年来其经济发展及综合建设更是成绩斐然,2005年傲居广东省农村200强之首，也是深圳九大卫星城之一.布吉布吉“毗邻深圳特区中心区，以居住和商业服务功能为主的生活服务新城”深圳市政府颁布的《深圳市城市总体规划》（1996-2010）更是把布吉定位成布吉交通规划来自：深圳规划局网站来自：布吉镇政府广场户外广告牌布吉火车站吉火车站将改造成一个集铁路站、地铁站（地铁三号线布吉站）、常规公交站为一体的综合客运枢纽地铁3号线将于2009年开通预计高峰小时客流量将达1万人次深惠公路将被拓宽改造为东部深南大道南起布吉联检站，北至惠州与深圳交界处，经过布吉镇，宽度为80米（暂定）的深惠公路将和地铁3号线捆绑设计施工，区域功能规划布吉中心区：即LG101-04、-06、-07、-08主导功能为综合配套及生活居住，依托轨道交通3号线及布吉客运站的建设，重点落实及完善配套设施，确定合理的开发强度，改善城市环境。布吉生活居住区：即LG101-01、-03、-05，主导功能为居住用地，积极实施旧城改造，限制工业用地的投放，重点落实及完善配套设施，改善城市环境。中心商贸区（布吉）：位于以布吉客运站为核心的中心区，其功能为强化行政、金融、信息及商业服务业的城市中心作用。来自：深圳规划局网站·生活居住区生活居住区布吉中心区生活居住区以政治及商业服务功能为主的中心地区报告思路与结构区域规化宏观经济商业市场项目定位物业建议市场分析项目分析总体战略思考报告思路与结构区域规化宏观经济商业市场项目定位物业建议市场分析项目分析总体战略思考布吉商业概况商圈分布图四大商圈格局已形成并呈现各自为阵态势本项目餐饮服装地产中介五金建材美容美发休闲娱乐小超医疗其他百合商圈商圈业态分布商圈类型新兴社区商圈,经营产品以日常家居、百货购物、生活配套为主辐射范围百合星城、信义假日名城及龙珠花园等周边社区消费群体以周边社区住户为主人流情况周一至周五上班时间段人流较少；周末相对较多主要业态百货、餐饮、居家配套，汽配五金等主力商家新一佳、春满园酒楼、满庭芳丽人购物中心、瑞丰园购物广场、大中华百货商圈定位关口接驳型商圈,交通便利，发展前景看好镇政府商圈餐饮服装地产中介五金建材美容美发休闲娱乐小超医疗其他28%3%10%26%6%1%4%3%19%商圈业态分布商圈类型新兴中心商圈辐射范围镇政府周边众社区，以及老街、布吉东北区域消费群体周边住宅居民、港人、本地居民、机关公务员、周边企业中高层员工人流情况公交线路有限，附近楼盘入住率不高，人流量和商业氛围暂时还未成气候主要业态大型百货、餐饮、休闲、社区配套主力商家天虹商场商圈定位新兴中心商圈，该片区是布吉行政办公、高档社区中心，未来升值潜力看好餐饮服装地产中介五金建材美容美发休闲娱乐小超医疗其他沃尔玛商圈商圈业态分布商圈类型综合性社区商圈辐射范围北至国际名城、东到樟树布村、西抵三联村、南达荣超花园消费群体周边社区居民为主。及布吉区域内具有家居产品采购意愿的消费者人流情况除沃尔玛外人流量非常有限主要业态大型综合性超市、家居专业市场、特色商业（大芬油画村）主力商家沃尔玛、乐安居、苏宁、民润商圈定位复合型商圈，业态符合度高、辐射力较强餐饮服装地产中介五金建材美容美发休闲娱乐小超医疗其他老街商圈商圈业态分布商圈类型成熟核心商圈辐射范围整体辐射整个布吉镇消费群体商圈核心辐射区内居民、周边企事业单位人员、布吉镇内所有消费者人流情况人流量巨大，特别是新一佳附近区域，人气极旺主要业态综合超市、百货、女装主题主力商家新一佳、国美、金鹏百货、国都商场、凯莱购物广场商圈定位档次偏低，由于是自发形成因此具有很旺的人气和很强的聚集效应老街商圈镇政府商圈①未来规划成为布吉中心区，交通的枢纽位置，即将引发新一轮投资热潮；②目前交通的不便仍是最大的困境，加上周边楼盘入住率不高的影响，区域商业氛围较差、人流量较小。①商圈成熟，业态丰富，人流鼎盛，辐射广远；②商圈自发形成，分布零散，缺乏规划及管理，商圈内物业难以形成形象上的突破；③火车站及轨道交通的建设将带来新的发展契机。百合商圈沃尔玛商圈①品牌商家的进入，提升了商圈的整体形象，并为可持续经营发展奠定了基础；②周边拥有多个高档社区，周边人群消费力较强；③关口交通的拥挤是制约该商圈发展的最大问题。①超市、油画村、家居卖场三大支柱商业，奠定商圈发展基础；②高复合度的业态、定向消费产品吸引大量消费群体，辐射力广；③交通的逐渐改善，未来前景看好。项目启示录品牌商家的进驻，带来新的购物体验，中小型商业面临经营困境，专业化、特色化商业项目呼之欲出项目雄踞老街商圈两大核心消费热点的连接处，占尽商业先机，如何引导连贯性消费，是项目核心问题老街商圈优势明显，但将面临升级换代，商圈整体规划及物业形象的改变是商圈发展的核心问题报告思路与结构分析SWOT项目地块分析周边商业现状项目定位物业建议市场分析项目分析总体战略思考来自：深圳规划局网站·生活居住区生活居住区项目地块分析布吉中心区生活居住区项目位于商业中心区域、近地铁口及火车站地铁口，轨道交通将进一步缩短关内外的距离，使之具有良好投资前景罗湖布吉中部综合组团龙华观澜?项目位于布吉镇商业旺区吉华路与金鹏路交汇处，商业价值较高?项目南临深圳闹市区的罗湖区，距罗湖口岸仅10分钟车程，离香港新界仅8公里?地铁3号线经及火车站建立为本项目带来最大的利好消息。带来带来项目地块分析项目经济指标占地面积总建筑面积酒店建筑面积总商业面积酒店裙楼商业面积㎡㎡㎡㎡㎡65164308626903124405871北：吉华路东：布吉公园项目周边南：公园路西：宝基大厦报告思路与结构分析SWOT项目地块分析周边商业现状项目定位物业建议市场分析项目分析总体战略思考周边商业现状地处布吉商业核心地带商业配套新一佳、国都、金鹏交通配套地铁三号线、火车站、客运站及26条公交线路医疗配套百合医院、布吉医院教育配套布吉中学、布吉小学项目启示地处商业核心，市场成熟度高，为项目带来了发展契机，奠定了项目实现高价值体系的基础周边商业为自发形成，尚处于初级阶段，加之物业结构较为成就，项目树立高端形象较为困难实现实现交通网络的完善及轨道交通的建设，将为近一步缩短关内外距离，为项目带来更多的消费群体本项目缺乏品牌及规模优势，更需要强化营销形象带来的溢价报告思路与结构分析SWOT项目地块分析周边商业现状项目定位物业建议市场分析项目分析总体战略思考劣势（W）威胁（T）项目SWOT分析?长久空置，口碑较差?结构陈旧，影响经营?商业密集，环境较差?规模较小，竞争力弱?车位不足，经营受限?沿街高差，分隔人流?改造风险，成本较高?消费落后，经营困难?新型商圈，抽离消费?风水传言，影响形象?金融政策，风险难估?商圈成熟，经营良好?交通发达，人流集中?临街面长，展示性好?业态丰富，配套完善?经营落后，预留发展?交通网络，缩短距离?投资转向，商业兴起优势（S）机会（O）报告思路与结构可行性研究总体战略思考定位方向研判项目定位物业建议市场分析项目分析总体战略思考核心问题界定：如何顺应未来发展趋势，解决项目可持续发展问题？：如何重树市场形象，解决市场不良口碑并建立发展商品牌？：如何平衡项目销售经营之间的矛盾并实现资金迅速回笼？：如何进行工程改造提，应对项目劣势并提升项目价值？Q1Q2Q3Q4报告思路与结构可行性研究总体战略思考可行方向研判项目定位物业建议市场分析项目分析总体战略思考项目自身竞争要素未来竞争项目是本项目可以打造的核心竞争力！经营成本本项目购物体验服务同致行认为：专业化、特色化、体验化商品丰富性商品档次专业性竞争现状经营特色规模地段0246810竞争矩阵※高档次的产品※高成本的改造需求?专业性?特色化?品牌竞争?投资功能竞争弱化：创造优势：通过放弃、弱化或维持先天难以改变的，同质化的，以及目标消费者敏感度低的竞争因素，降低竞争成本；强化市场需要的而且竞争者不足的竞争因素，创造竞争差异化，提升消费者和经营者价值※高符合度、高物业需求的业态※大规模、低租金的竞争※高改造成本、低品牌效应※优质经营管理※良好服务水平竞争放弃：竞争维持：核心战略选择√差异化瞄准市场缝隙创新产品和需求点强调产品的特色和价值挖掘市场需求，引领行业发展跟随化跟随大势，规避风险利用现有资源，缩短培育时间对本项目而言，我们有两种竞争战略可选择：√√策略是本项目的核心竞争策略！跟随的差异化本项目规模不大，但商圈成熟，可在客户定位及业态上保持与周边成熟商一致性，最大程度降低项目的竞争风险，同时走专业化路线，化解规模弱势为优势，以规模、品牌、业态复合度与市场形成差异化竞争，最大程度提高项目的市场竞争力．同致行认为：核心战略选择利用资源利用成熟商圈氛围，以特色化、专业化商业树立布吉商业旗舰针对现状，以差异化、特色化定位占领细分市场挖掘特色重塑形象建立品牌重塑形象整体改造重新包装增强目的性消费扩大项目辐射范围扩大辐射报告思路与结构可行性研究总体战略思考定位方向研判项目定位物业建议市场分析项目分析总体战略思考可行性方向研究百货超市综合卖场电子通讯建材家居家电卖场流行服饰美食广场休闲娱乐项目可能发展方向（POSSIBLEDIRECTION）购物中心专业市场主题卖场行业现状分析电子通讯建材家居家电卖场分布电子通讯商家主要集中在老街商圈，以临街散铺的形式沿吉华路两侧排开，多为个体私营及小型连锁卖场，集中式卖场教少；规模单铺规模一般在30－100平米，连锁店面积