■整体规划天麓区天麓区天麓区127东海岸万科中心小梅沙旅游渡假中心东部华侨城联泰项目京基喜来登酒店天琴湾大梅沙海滨公园作为顶级定位的海滨别墅，天琴湾的竞争对手有临近的东部华侨城天麓独栋别墅，联泰项目独栋别墅，联泰项目还未动工，对、年销售有市场可比性的是天麓区、区独栋别墅。080912片区地图，2，年月单价约万，最贵楼王0857-911002m，年月单价万，最贵一套亿成交。、天麓区：独栋别墅，容积率，建筑面积，年月销售单价万，最贵万。区与区属于半山海景别墅，依山而立，面朝大梅沙海景，视野开阔，与天琴湾不论在景观视角，还是产品上均有相似性，其为天琴湾直接比较对象。071015-201.3320.18250-700m0868-1070001222■整体规划天麓依托花巨资打造的东部华侨城大型生态旅游度假区，住宅分个区开发，散布于平方公里山谷中：、天麓区：独栋和双拼别墅，容积率，独栋主力建筑面积约万成交。、天麓区：独栋别墅，容积率，建筑面积8917≤0.13350m8800210.08230-600m天麓区1大梅沙天麓区7天麓区2茵特拉根小镇东海岸云海高尔夫天麓■项目基本指标产品性质户型面积空间地下室赠送面积私家花园面积车库车位容积率建筑覆盖率绿化覆盖率两户间隔距离单价总价已售/未售套数,销售率销售时间天麓1区独栋230-600地上2，半地下1-2层250600-120020.090.06682%50-100m17万6000万-1.3亿15/5套75%07年11月天麓2区独栋250-700地上2，半地下1-2层250600-120020.180.09585%50-100m8-10万3000万-7000万33\11套75%08年7月天麓7区独栋350-1100地上2，半地下1-2层250800-150020.130.1580%50-100m7-9万3000万-9000万44\12套78.6%08年6月天麓1区07年11月开售，均价达到17万，比08年7月开盘的2区贵一倍，两个区产品类似，1区密度低于2区，位置更靠近大梅沙，景观视角、交通便利性比2区略好。?天麓■自然资源天麓区2天麓区：居高临下，远眺大梅沙，有独特的云海景观1天麓区：融于青山，远眺大梅沙或盐田港，有独特的云海景观天麓区：临湖而建，翠绿山峦环抱，大片高尔夫果岭尽在眼前27天琴湾：海就在脚下，面朝大海，一览无余，感觉伸手就触摸到临近城市中心区，均享有深圳最顶级最稀缺最优美的自然风景，依山而居，环绕于青山翠谷中，面朝大海。外部景观视角，视野开阔度不相仲伯，天琴湾海景独一无二，优势明显。??看海景的天麓2区销售好于7期独栋，2区里看大梅沙的销售好于看盐田港的。天麓区天琴湾天麓1■自然资源天麓区天麓区72天麓■土地资源占有大片领地成为私有财产，独特稀缺的资源保证其成为可传承的珍藏品！户型面积地下室赠送面积建筑占地面积私家花园面积容积率建筑覆盖率两户间隔距离天麓1区230-600250600-15000.090.06650-100m天麓2区250-700250600-15000.180.09550-100m天麓7区350-1100250800-12000.130.1550-100m200-400200-400200-500自然资源稀缺，土地资源更珍贵。?天麓■产品力天麓7区：除了方正广阔的私家花园，建筑本身非豪宅元素的空间设计随处可见，用材粗糙，毫无品质感。500平米的独栋只有3间空间狭小的卧室或书房。天麓1、2区：号称大师作品，现代简约风格，建筑空间与周围景观很好融合，做到了景观最大化，但功能布局上并未有特别之处，用材也很简单，卧室狭小，不能体现出质感。产品层面的传统豪宅元素在天麓项目并不多见。没有样板间，毛坯展示给客户虽然天麓1区、2区号称大师作品，但建筑本身不是天麓的着力点，甚至明显的未用心。天麓7区独栋空间设计不合理随处可见，建筑和景观没有很好的融合，外立面随意涂抹，用材非常粗糙，1、2区大师作品也不见传统豪宅的“豪、贵、精致”之气，但客户依然二话不说的买单。???单体规划、户型空间：天麓■产品力万的楼王，大厅观景面是这样的8000天麓：建筑、道路、人造景观细节不可详看：在震撼的自然景观、土地资源包围下，细节成为不重要的瑕疵。室内柱子将室内空间分隔成不完整的几块用材简单，做工不见精细外立面，简单的咖啡色手抹涂料?细节处理：天麓■配套天麓：休闲度假物业，第二居所由第二通道从城市繁华地段15分钟内可直达大梅沙，但天麓2区、7区还得爬15分钟偏远盘山小路，交通通达性打折扣。与城市的交界：天麓：10多分钟的曲折盘山小路将项目与城市分隔为两个不同的片区，眼看不远，走着却不近。商务配套：东部华侨城最顶级五星级酒店、顶级餐厅、休闲会所，配套共享，只是距离远近的问题。天麓：拥有东部华侨城豪华配套的优先权和相应优惠。独特资源：高尔夫球场：除了天麓7区可与云海高尔夫球场亲密接触，跨过私家花园就到球场，天麓1区、2区到达球场的便利性与大梅沙其他项目差异不大。东部华侨城的其他景点：天麓方便的享有这些顶级配套，但是他们真的在乎那些旅游景点，那些演出吗？??????交通：天麓■服务对外宣传华侨城24小时贴心物管，预订场地、联系派对表演、预订球场等等。东部华侨城开发的所有配套设施，都可优先享用并有专人服务。但是，各种服务并未体现出对客户的尊贵感：所有的服务和配套有优先使用机会，依然要花一样的钱，依然要排队。即便买1个亿的房子，也仍需花费89万购买高尔夫会籍。赠送独栋客户3张终身免费游园卡，但采取实名制，不可转送亲朋好友使用。销售接待随意，没有精心设计的销售大厅，没有贵宾通道，没有专车看房服务，没有管家式物管。?????天麓：客户与华侨城是合作关系，以商业合作态度对待他们：客户非上帝！天麓■客户成交客户来自全国各地，包括山西、上海、北京，但依然以深圳客户为主体。有以公司名义购买的，但比重很少，比如建设银行购买了2区一栋建筑面积700平米，总价将近7000万的房子。成交客户多为做贸易、开厂的私营业主，资金雄厚，以亿元计。多在深圳有多处住所，且当前居所价值在2000万以上。客户座驾多为揽胜、卡燕、奔驰等，宾利、劳斯莱斯、法拉利也不少见。超级富豪名人：台湾富士康的郭台铭已购买1区价值上亿的别墅。李宁、曾志伟曾对项目有浓厚兴趣。客户购买理由：不知道买来做什么用，但是在园区里走一遭，看到眼前美景，就觉得非常值得拥有，且产生购买冲动。?????天麓：天麓■营销虽然天麓线上推广非常少，但依托东部华侨城4年豪华且不低调的建设之旅，早已名动全城。华侨城多年累积的豪宅品牌资源和客户资源，为它的销售提供了强有力的支持和保证。东部华侨城的顶级豪华配套，五星级酒店，高尔夫球场等已形成极好的口碑传播，是高端客户热点消费场所，为天麓源源不断的带来新的有购买实力的客户。比如，高尔夫球场非常多香港人来打球，他们对项目表现出极大兴趣，但受制于港人内地置业限制，天麓丧失了很多香港客源。???天麓：天麓■总结极度稀缺的自然资源，土地资源。东部华侨城的旅游商业发展之路为项目完成了有效高调的传播，且将继续提升项目的未来价值想像空间。华侨城集团多年来在豪宅市场积累的品牌资源和客户资源为项目提供了保证。东部华侨城的顶级豪华配套为项目带来源源不断的有购买实力的新客户。????天麓成功之道：天麓完