1案例分析本报告是严格保密的。2本报告是严格保密的。、城市发展新区、代表城市最高居住水平、以区域增值理念开发、国际化社区华侨城深圳占地450公顷包含旅游用地愉景湾香港占地649公顷太平洋协和社区加拿大温哥华占地83公顷，总建面110万平方米古北新区上海虹桥占地136公顷，总建面200万平方米联洋社区上海浦东失败案例案例名称位置规模备注所筛选案例：1234案例研究选取原则：案例选取3项目发展背景项目总体定位项目功能构成和布局项目形象和标志项目交通组织和对外联系项目开发启动模式项目的关键成功要素项目商业、配套、住宅及区域的关系项目发展成功规律总结?????????本报告是严格保密的。案例研究要点4本报告是严格保密的。案例分析——深圳华侨城5华侨城是人文生态景观与休闲场所，聚集深圳三大主题旅游公园。规划理念：自然生态开发、在花园中建房子。本报告是严格保密的。项目概况地理位置：位与深圳市西部，具深圳中心区约4公里。规模：占地面积450公顷，东南面建成区约320公顷，其中旅游用地约130公顷,中西部在建和待建区为130公顷,现状人口35000人。城区功能：是深圳市相对独立的以居住、旅游和高科技工业为主要功能的城市组团。???6居住区文教文教体育体育旅游区商业区商业区居住区居住区居住区本报告是严格保密的。功能分区以旅游、商业为主要功能，形成区域核心区；居住区围绕核心区分布；商业区集中布置于社区中心；???7????????????OCT?????????波托菲诺、纯水岸价格变化750080009000－15000三大主题公园华侨城菜市场华厦艺术中心何香凝美术馆海景酒店邮电局华侨城中学华侨城医院独特性的道路及道路绿化供人们休憩的广场沃尔玛广场人文雕塑威尼斯皇冠假日酒店食街、酒吧街建立社区标识统一欢乐谷在建燕栖湖燕晗山打通私家路，建立与华侨城的联系欢乐谷主题公园开放发展阶段锦绣花园二、三期本报告是严格保密的。华侨城发展历程19961996200020002004年以前代表楼盘年～年年～年配套建设环境营造及中旅广场8华侨城成功开发标志：本报告是严格保密的。■物业持续增值■住宅价格维持高端水平■供－需保持平稳，消化量大于同类型单个项目消化量■消费群体无区域特征，而是面向全市以及全国■商业、酒店、写字楼租金远高于普通住宅区水平，接近城市一级商圈水平通过区域增值的片区开发模式达到成功开发的目标开发前期重点建设景观资源和配套设施，为区域创造知名度和形象档次；住宅开发期利用区域的美誉度和配套优势，加强社区的环境和文化营造，实现土地的最大价值；最终成为城市高端居住区的中心。土地的持续增值依赖于整个区域配套和资源的不断完善，和社区景观环境和社区文化的营造；???9燕含山欢乐谷主题公园天鹅湖高档住宅区二期会所本报告是严格保密的。别墅区配套与住宅关系商业街社区会所高尔夫燕栖湖中央试验学校10本报告是严格保密的。华侨城的商业形式分析社区商业街食街、酒吧街（OCT广场）以沃尔玛为中心的区域商业中心波托菲诺特色街满足住宅区基本生活配套要求生活方式具像表现的营造城市生活配套功能社区型商业低档次高档次符合区域消费群体档次高档必须存在的主动经营（不是必须的）居住消费群体带来的商业利益驱动主动修建对区域价值增值不明显与华侨城的优势资源OCT广场结合在一起，产生复合效应。消费者预期价值提升明显。对区域住宅价值提升不明显。但明显带动周边商业街增值对区域增值贡献明显封闭的成为城市主题中心城市商业组成部分，成为区域中心成为城市特色消费的中心邻里商业街专业街StreetMall休闲街功能档次商业类型形成动因对区域增值的贡献商业街属性与城市的关系11商业价值住宅价值区域价值作用服务性质特色商业街，外向型商业?建立与城市的联系?营造区域人文氛围，提升整体区域形象?提升商业价值社区商业街社区商业，内向型商业?提升楼盘的形象档次本报告是严格保密的。商业对区域价值影响业态特色餐厅、酒吧沃尔玛超市、铜锣湾百货、易家侬家私等洗衣店、美发店、餐厅等商业□区域性商业中心最大程度地提升了区域的整体价值，特色商业街次之；□社区商业对整个区域的影响度不大，但对楼盘的形象塑造贡献大；□区域性商业中心和特色商业街能创造最大的投资价值；以沃尔玛超市、铜锣湾百货为核心的购物中心区域性商业中心?提升整体区域居住价值?提升周边商业的价值?对周边住宅影响度不大食街与酒吧街12锦绣中华高尔夫球场欢乐谷本报告是严格保密的。配套与区域关系分析世界之窗中国民俗文化村13波托菲诺、纯水岸国外生活方式的借鉴；走向以挖掘资源为中心，如燕晗山、燕栖湖等，使资源效应放大；商业街档次上与区域形象接轨；对客户进行筛选，对人群进行组合；????锦绣花园二、三期广场进一步把环境与人文结合；引入沃尔玛，进一步提高生活便利性；区域标识更加清晰；威尼斯酒店与欢乐谷处于建造期，进一步提高区域在城市中的地位；?OCT???本报告是严格保密的。华侨城配套形成过程中海中旅广场、开放式街区，成为城市意象；、道路弯曲和富有坡度；、车和人处于同等地位；、华侨城边界由道路和绿化与周边区域分隔；、公共空间共享；、道路绿化成形；fabcde医院与学校都不是知名品牌，只为社区提供服务；主题公园的存在，建立了与城市的联系，但没有给住宅带来直接价值；艺术中心和美术馆建立了区域形象，但没有给住宅带来直接价值；绿化环境和独特的道路设计，提升区域价值。表现在：????配套与住宅的关系分析19961996200020002004阶段年以前年～年年～年代表楼盘14住宅价值区域价值配套设施主题公园：民俗文化村、锦绣中华、世界之窗、欢乐谷文化艺术：何香凝美术馆、华厦艺术中心休闲娱乐：雕塑公园和走廊、OCT生态广场、保龄球馆、体育活动中心等华侨城第一幼儿园南山实验学校华侨城小学华侨城中学暨南大学中旅学院华侨城医院欢乐谷国际青年旅馆海景酒店：4星级深圳湾大酒店：4星级威尼斯皇冠假日酒店：5星级中国银行、工商银行、招商银行城市公共巴士、环华侨城生活小巴、汽车站本报告是严格保密的。华侨城配套问题与区域价值的关系配套分类文化娱乐教育医疗酒店银行交通以城市的配套体系来经营，功能齐全多样；配套设施同时面向社区和城市，满足需求；教育和医疗设施对住宅的影响度大；文化娱乐设施和酒店主要服务于城市，能全面提升区域的形象和档次；????15天二期II2004.6天一期2001.7天二期I2003.12纯水岸一期2002.7纯水岸二期2004.10天二期III2005.1本报告是严格保密的。波托菲诺启动模式待定2005.616本报告是严格保密的。波托菲诺.纯水岸的启动模式引进意大利生活方式，向国际化接轨；大量营造自然资源和休闲空间，社区价值以挖掘资源为中心；休闲商业街位于社区中心，档次上与区域形象匹配，反映了一种生活方式；建立区域价值标杆，提升区域整体形象；????17生态广场、玫瑰广场、特色商业街等别具特色的公共休闲空间；■在不改变原貌的基础上进行区域规划，极力保护自然面貌，营造生态资源；■独特的道路设计和道路绿化环境；■商业层次多样，业态丰富。OCT本报告是严格保密的。■大力营造生态环境，提出“在花园中建城市”的规划理念；■开发前期大力营造区域环境和配套设施，建立区域形象；住宅开发借助区域优势，实现土地价值最大化；■以城市的模式兴建配套设施，同时面向城市和社区，提升区域形象和档次；■提供华侨城的成功关键要素18广场的区域形象核心区，并与区域商业中心建立关联，产生复合效应；OCT在区域核心区兴建美食街、酒吧街等特色专业街和区域商业中心，建立社区与城市的联系；尽可能把商业街分散布置在行人可步行到达的范围内；启动区布置在资源较好和昭示性较好的地方；启动区建立能成为区域价值标杆的产品，提升区域整体形象；建立三层级商业；充分利用体育公园和森林公园的资源优势，兴建高价值的产品；兴建如用道路和绿化分隔区域边界，并通过独特的社区道路系统设计，建立城市意象；本报告是严格保密的。????????学校、社区商业对住宅价值提升贡献大，放在启动区建设；酒店、文化娱乐设施和区域型商业的建设期可靠后；配套设施初期投入以满足居民生活需求为主；逐步兴建能提升区域形象的区域性配套；功能分区的特征本项目对案例的借鉴其他借鉴启动区的特征配套、住宅与区域三者的价值关系配套投入的普遍规律19本报告是严格保密的。案例分析——香港愉景湾20愉景湾本报告是严格保密的。概况愉景湾位于香港大屿山东北海岸，拥有优良的山、海及沙滩资源，占地面积约649公顷，按自给自足小镇式发展，现已发展为中高档的低密度住宅区，并成为外国人的聚居地。区外交通：通过公路、轻铁、水路与市中心相连。车程约40分钟，渡轮至中环也需40分钟左右。区内交通：区内交通有穿梭巴士、购物巴士、电瓶车及出租汽车（供租用），私家车不允许进入社区（主要是为了环保）??21第1期于1983年落成，产品主要有别墅、联排别墅及高层。2002年销售的海澄湖畔为第12期。本报告是严格保密的。产品形态产品形态多样化，包括别墅、联排别墅、多层、小高层及高层。平均容积率约0.8。整个社区已落成的住宅为7519户，面积从40～500平方米。?22本报告是严格保密的。功能分布示意沙滩愉景湾广场配套功能布局公共设施：消防局、警察署、医疗中心、码头、广场、游艇会、沙滩、高尔夫球会等。社区配套有商业广场、住户会所、学校等??2314游艇会愉景广场康乐会高尔夫球会233241本报告是严格保密的。区域增值设施区域增值的四大设施：游艇会、愉景广场、康乐会、高尔夫球会。?24(筹建)高层低层洋房联排别墅\\高层低层洋房联排别墅\\豪华酒店、高档购物中心高层低层洋房\高