华侨城集团公司拟将持有的深圳华侨城房地产有限公司60％股权转让给深圳华侨城控股股份有限公司项目资产评估报告中发评报字[2008]第024-1号（共三册第一册资产评估报告书）中发国际资产评估有限公司二○○八年三月二十八日华侨城集团拟将持有房地产公司60％股权转让给华侨城控股项目资产评估报告书·目录目录声明........................................................................................................................................1资产评估报告书摘要.............................................................................................................2资产评估报告书正文.............................................................................................................4一、委托方、资产占有方及其他报告使用者..................................................................4二、委托方、资产占有方概况及财务状况分析..............................................................4三、评估目的.........................................................................................................................13四、评估对象.........................................................................................................................13五、价值类型和定义...........................................................................................................13六、评估基准日....................................................................................................................13七、评估假设及限定条件...................................................................................................14八、评估依据.........................................................................................................................15九、评估方法.........................................................................................................................17十、评估程序实施过程和情况..........................................................................................18十一、评估结论....................................................................................................................30十二、特别事项说明...........................................................................................................30十三、评估基准日期后重大事项......................................................................................32十四、评估报告法律效力...................................................................................................32十五、评估报告提出日期...................................................................................................33资产评估报告书备查文件...................................................................................................34中发国际资产评估有限公司华侨城集团拟将其持有房地产公司60％股权转让给华侨城控股项目资产评估报告书·声明声明本评估报告旨在帮助委托方完成评估目的所涉及经济事项而提供的价值参考意见。注册资产评估师恪守独立、客观、公正的原则，依据《资产评估准则》，遵循有关法律、法规和资产评估的规定，编写本评估报告，并承担相应的责任。本评估报告中的基础信息由委托方和资产占有方提供，我们对评估报告中的该等信息的准确性和完整性既不承担任何责任，也不发表任何意见。本评估报告记载了我们的工作程序和评估价值意见，供委托方及相关方使用。评估报告的分析意见和评估结论以评估报告中披露的假设和使用限制条件为前提。报告使用者须关注评估报告特别事项说明和使用限制。本评估报告的使用权归委托方所有。评估报告书的评估结论仅供委托方为本报告书所列明的评估目的使用，以及送交相关监管部门审查使用。本评估报告为保密文件，未经委托方及我们书面许可，不得拷贝、复制、分发、传送第三方或公开。中发国际资产评估有限公司二○○八年三月二十八日中发国际资产评估有限公司1华侨城集团拟将持有房地产公司60％股权转让给华侨城控股项目资产评估报告书·摘要华侨城集团公司拟将所持有深圳华侨城房地产有限公司60％股权转让给深圳华侨城控股股份有限公司项目资产评估报告书摘要中发评报字(2008)第024-1号重要提示以下内容摘自资产评估报告书，报告使用者欲了解本评估项目的全面情况及评估结论成立的评估假设和限定条件，应认真阅读资产评估报告书全文。华侨城集团公司拟将持有的深圳华侨城房地产有限公司60%股权转让给深圳华侨城控股股份有限公司。为此，需对深圳华侨城房地产有限公司的股东权益进行评估，以确定拟转让股权价值。中发国际资产评估有限公司接受华侨城集团公司的委托，根据国家有关资产评估的法律法规，本着独立、客观、公正的原则，运用资产评估法定或公允的方法和程序及我们认为必要的其他程序，对华侨城集团公司持有深圳华侨城房地产有限公司的60%股权在评估基准日2007年12月31日的价值做出了公允评估。本次评估以持续经营和公开市场原则为前提，并结合委估对象的实际情况，采用资产基础法和收益现值法进行评估。在评估过程中，中发国际资产评估有限公司对纳入评估范围的全部资产和负债进行了必要的勘察核实，对企业经营、财务、规划等方面进行了必要的尽职调查，对委托方和资产占有方提供的法律性文件、财务记录等相关资料进行了必要的核实、查证、估算、分析和调整等必要的资产评估程序，得出委估股权的评估价值。根据以上评估工作，得出如下评估结论：深圳华侨城房地产有限公司列入评估范围的资产在评估报告书给定的评估目的下，截止2007年12月31日，在持续使用前提下，评估前资产总计为805,593.68万元，负债总计为482,591.92万元，净资产为323,001.76万元；评估后资产总计为1,318,973.81万元，负债总计为481,418.39万元，净资产为837,555.42万元，净资产较账面值增值514,553.66万元，增值率为159.30%。评估结果如下：中发国际资产评估有限公司2华侨城集团拟将持有房地产公司60％股权转让给华侨城控股项目资产评估报告书·摘要资产评估结果汇总表资产占有单位：深圳华侨城房地产有限公司金额单位：人民币万元账面价值调整后账面值评估价值增减值增值率%项目ABCD=C-BE=D/B×100%流动资产561,345.07561,345.07695,761.25134,416.1823.95非流动资产244,248.61244,248.61623,212.56378,963.95155.16其中：金融资产----长期股权投资116,749.08116,749.08301,681.23184,932.15158.40固定资产19,648.0419,648.0424,084.224,436.1822.58其中：在建工程3,808.293,808.2