幸福●历程六本目----幸福里(最具国际气质的城市标签)深圳幸福里实景图日本六本木实景图区域定位：八年一座城深圳首个都市综合体华润幸福里大事记?2007.6世联幸福里项目组正式成立?2007.6-11月营销报告撰写,同时建议售楼处的展示内容及销售动线设置?2007.12.18华润在结束与中原两年多的合作后，正式与世联签约代理?2008.1-4月世联利用工程moreup做首轮客户深访?2008.7因城市而生华润二期封顶活动庆典暨幸福里展厅开放（置地会会员招募）?2008.8为奥运添彩,幸福里-中国当代顶级画家原创版画展(万象城中庭)?2008.9华润幸福里“幸福城市”艺术展(第一季）?2008.10幸福里携手万象城fasionweek?2008.11华润幸福里“幸福城市”艺术展(第二季）?2009.1vip客户嘉禾电影专场答谢?2009.4-5项目展厅影视厅举行数场小型产品讲解会?2009.6.8样板房对会员开放并开始认筹?2009.7.11栋首批单位线下解筹,消化180套，解筹率80%华润幸福里大事记?2009.7.15倾城之恋综合体产品发布会?2009.7.17诚邀业主参与中国最大lv旗舰店开业?2009.8.22栋在认筹一周后解筹,消化60套,解筹率100%,之后以每周二十套左右自然消化?2009.8.12非常完美幸福里业主首映式专场?2009.8-9dior开业业主专场酒会,zegna业主成衣定制专场,herms开业酒会；万象城fashionweek?2009.9.303栋针对前期认筹客户解筹，解筹率百分百，之后快速自然消化?2009.11.24深圳君悦酒店开业典礼?2009.11.27幸福里在保持每周消化30套左右的高速之下，实现了平面单位的完美销售?2009.12-1幸福里平面产品入伙项目是否成功？n从世联进入到完美销售平面单位，历时2年半n从项目进场至开盘，历时1年n从开盘至售罄，历时5个月它承载和面临着怎样的目标和背景？目标：华润中心的整体定位和华润在深圳首个住宅项目的使命决定了幸福里必然要实现顶级住宅地位（高价。高速。高形象）华润大厦——国际标准5A甲级写字楼深圳国际化商务氛围最浓、租户质素和租金水平最高的写字楼万象城——顶级shoppingmall深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心君悦酒店GrandHyatt——国际超五星级酒店世界最佳商务酒店品牌幸福里？在令人绚目的城市价值光环之下,项目曾经面临着一些客观问题（节选07年8月第三稿华润幸福里营销投标报告）特定背景下阻碍目标的问题1.产品已定，非主流豪宅面积2.非客户认可的宜居之所3.市场对华润中心认知仅限于“万象城”4.周边二手楼的价格，一定程度限制项目高价值的实现解决问题的关键在于能否引导客户去认识一个新的价值体系销售实现：自09年7月1日开始销售，至09年11月27日，短短5个月共150天：高层平面单位762套完美售罄，共实现销售金额逾40亿元,当之无愧的深圳单盘销售冠军.09年在售楼盘名称09年销售金额(亿元)幸福里40半岛城邦30星河丹堤29天麓（别墅）29三湘海尚22招华曦城三期（别墅）20.18中信红树湾20波托菲诺纯水岸20天安高尔夫·珑园12.93万科兰乔圣菲（别墅）10.78信息来源：国土局网站红树西岸10客户实现：传统豪宅与幸福里客户评判价值体系对比：自然景观资源项目品质打造地段和片区规划都市综合体价值低密度品牌信心户型创新和舒适度地段和配套建立新标准颠覆传统客户实现：1、成交客户基本特征客户年龄层次分析成交客户家庭结构分析1%8%3%1%15%20%15%21%35%36%45%60-69岁50-59岁40-49岁30-39岁20－29岁1人2人3人4人5人6人及以上成交客户行业分析成交客户职位分析6%1%2%7%1%2%2%1%9%11%10%8%31%4%4%1%1%1%1%1%0%25%20%50%IT/移动餐饮电信、电力法律房地产服装广告建材教育金融贸易汽车生物医药物流行政制造咨询其它高层管理企业主一般职员中层管理专业技术人员自由职业?客户年龄：以30-39岁、40-49岁为主，各占36％的比例，其次为20-29岁占20％，49岁以上客户较少；?客户家庭结构：以3口之家为主，占45％的比例，其次为2口之家和单身，各占20％左右的比例，4人以上家庭数量较少。?客户行业：以金融和贸易为主，共占45％的比例；其次为房地产、IT、行政、制造、物流。?客户职位：大多数为企业主和公司的高层管理者，二者占到81％的比例，其次为中层管理者和自由职业者各占10％左右的比例。2、成交客户来源分析客户来源分析大陆客户来源统计17%30%4%6%31%12%65%35%大陆香港国外罗湖福田南山关外外地?以国内客户为主占65％的比例，其次为香港客户占31％的比例，国外客户占4％的比例；?国内客户主要集中在深圳，以福田和罗湖客户为主，分别占35％和30％的比例，另外外省市客户占有17％的比例。1栋成交客户来源：深圳本地为主，香港其次，少量外地及国外1栋成交客户来源分析1栋国内成交客户来源分析6%5%10%34%31%13%63%38%大陆香港国外罗湖福田南山关外外地区域居住地理位置居住社区项目周边及其延伸线，如建设路、嘉宾淘金山、鸿翔花园、世界金融中心、城市天地广场、泰宁花园、鹿丹村、华罗湖路、宝安南路、人民南路、春风瑞大厦、合正锦湖园、置地逸轩、仙泉山庄、华丽花园等路、东晓路、南湖路、晒布路等香蜜湖1号、水榭花都、黄埔雅苑、中旅国际公馆、香域中央、东海花园、俊福田中心区、香蜜湖、景田、农科、保福田景豪园、中银花园、金地网球花园、星河国际、万科金御蓝湾、港中花税区等及其辐射区域园、莲花二村等天鹅堡、中信红树湾、红树西岸、华侨城世纪村、御景东方、鲸山别墅、南南山华侨城、红树湾、白石洲、蛇口海玫瑰园外地东莞、佛山、珠海、安徽、浙江台州、浙江温岭、浙江温州、河南郑州、北京、上海、陕西、黑龙江，各地分布平均?1栋成交客户以国内为主，占63％，其次为香港占31%，国外客户占有6％；?国内客户中，深圳本地占90％，罗湖38％，福田34％，南山13％，关外5％，外地客户占10％。2栋成交客户来源：深圳本地为主，香港其次，外地客户略有增加2栋成交客户来源分析2栋国内成交客户来源分析3%15%29%31%8%11%66%37%大陆香港国外罗湖福田南山关外外地区域居住地理位置居住社区项目周边及其延伸线，解放路、黄贝路、名仕阁、港岛银座、鸿翔花园、庐峰翠苑、都市名园、鸿景翠峰、鹿鸣园、城市罗湖文锦渡、翠竹北、和平路、水贝一路、东天地广场、鸿翔花园、鸿业苑泰阁、振业大厦、中信星光名庭、合正锦湖逸园、门北路、宝安南路、桂园路、南湖路鹏兴花园福田中心区、农科、香蜜湖、景田、保税港城华庭、城市绿洲、百花园、万科金域蓝湾、香蜜湖1号、水榭花都、星河国福田区及其周边辐射区域际、东海花园、金港豪庭、香域中央、天健名苑、盛世鹏程、港中旅花园红树西岸、锦绣花园、瑞河耶纳、沙河高尔夫球场别墅、碧海云天、海景花园、南山华侨城、红树湾、白石洲京基御景东方、天鹅堡、世界花园外地上海、青岛、安徽、浙江瑞安、东莞、揭阳、汕头、广州、惠州、福建，其中广州等珠三角区域占大多数?2栋成交客户以国内为主，占66％，其次为香港占31%，国外客户占有3％；?国内客户中，深圳本地占85％，罗湖37％，福田29％，南山11％，关外8％，外地客户占15％。3栋成交客户来源：深圳本地为主，香港略增，外地客户明显增加3栋成交客户来源分析3栋国内成交客户来源分析4%27%27%33%63%4%13%29%大陆香港国外罗湖福田南山关外外地区域居住地理位置居住社区项目周边及其延伸线，人民南路、洪湖一合正锦湖逸园、百仕达花园（较多）、华瑞大厦、京基东方华都、嘉宾花园、粤罗湖街、泰宁路、宝安南路、新秀东路、嘉宾海花园、都市名园、银湖住宅区、鸿景翠峰、鸿翔花园路、松园路、太安路福田中心区、农科、香蜜湖、景田、保税共和世家、星河国际、水榭花都、万科金域蓝湾、黄埔雅苑、香城中央、圆龙福田区及其周边辐射区域园、皇庭世纪、熙园、百花公寓、御景华城、雅颂居、东海花园天鹅堡、中信红树湾、锦绣花园、世纪村、碧海云天、南海玫瑰花园、红树西南山华侨城、红树湾、白石洲岸、御景东方浙江义务、北京、浙江天台、浙江温州、浙江台州、江苏、汕头、重庆、浙江瑞安、东莞、韶关、广州、上海、惠州、杭外地州、江西、江苏、湖北、辽宁、内蒙古，外地客户范围明显增加?3栋成交客户以国内为主，占63％，其次为香港占33%，国外客户占有4％；?国内客户中，深圳本地占73％，罗湖29％，福田27％，南山15％，关外4％，外地客户占27％。3、成交客户置业目的分析客户置业目的分析1栋成交客户置业目的分析13%3%12%27%50%34%61%自住投资自住兼投资未留（内部）自住投资自住兼投资2栋成交客户置业目的分析3栋成交客户置业目的分析13%15%40%33%54%45%自住投资自住兼投资自住投资自住兼投资?幸福里客户置业目的以自住为主，占60％的比例；其次为投资占34％的比例，自住兼投资占13％的比例；?从1、2、3栋变化趋势上，2、3栋相对1栋选择投资的客户逐渐明显增加，至3栋投资客户已超过自住客户比例。4、成交客户认知途径分析客户认知途径统计1栋成交客户认知途径分析13%11%0%1%4%26%4%1%1%34%5%3%8%6%1%2%13%9%4%30%24%楼体广告朋友介绍路过楼体广告朋友介绍路过万象城展场短信电视广告万象城展场短信电视广告老带新报纸连廊广告老带新连廊广告报纸老