二零零六年八月西乡A104-0111宗地可行性研究1、城市板块发展分析2、市场分析3、项目地块分析4、项目定位6、销售计划及分期售价的确定5、开发计划建议7、结论及建议研究内容经济规划路网配套1、城市板块发展分析本次研究的市场板块界定为“西岸滨海板块”城市板块发展经济指标工业生产持续增长，规模以上工业总产值达364.9亿元；加工贸易企业出口额为41亿美元，同比增长26.3%；社会固定资产投资34.06亿元，同比增长54.4%；社会消费品零售总额56.22亿，同比增长15%；两税收入14.98亿，同比增长26.4%。2005年西乡经济运行情况居民生活水平2004年社会消费品零售总额26.8亿元，较2000年增长了2.7倍，年均增长28.19%；2005年社会消费品零售总额56.22亿元，同比上年增长15.0％。汽车、通讯、电子产品、住房、旅游、文化体育等高消费品比重大幅上升。经济配套路网1.4.3.规划2.城市板块发展西部发展轴的综合服务中心，全市重要的物流基地。组团功能定位:宝安新中心区和西乡碧海新区将构成组团城市新区功能区，重点发展商贸、金融、信息和房地产业，并集中行政、文化、体育等主要职能，充分展示滨海城市特征。加强新区（宝安中心区和碧海中心区）的高标准开发，形成围绕轨道站点的高密度住宅区、站点外围的中高密度住宅区和少量低密度的高档居住社区。形成多层次多元化的居住形态，满足不同层次居民的居住需求。规划经济配套路网未来片区规划2.1.4.3.城市板块发展海滨大道2007年通车;宝安大道2006底通车;地铁一号线2009年通车;广深沿江高速2007年通车。路网3.规划经济配套2.1.4.城市板块发展按照区域规划，碧海中心区规划建4所小学、2所中学和1间医院；坪洲开发区规划建4所小学、1所中学和1间医院。规划经济配套路网2.1.4.3.城市板块发展细分市场分析板块内市场分析板块内中、小户型住宅供需分析元平方米的住宅分析主要竞争对手分析客户分析2、市场分析6000-8000/市场发展历史及现状市场前景预测西乡宝安南山一体化思考市场供应状况分析板块内供应的商品住宅供应量统计表年至年上半年:(20032006)项目名称住宅供应面积（平方米）供应时间富通好旺角887292003年海湾明珠339762003年金成时代1010002004年新锦安雅园三期1176282004年天悦龙庭一期713112004年幸福海岸一期725612005年丽晶国际1061832005年天悦龙庭二期978522005年深业新岸线一期1522832005年金泓凯旋城一期2663252005年鸿荣源尚都2122532005年御景湾635852005年富通城一期1365992005年圣源华庭263982005年圣淘沙骏园1281522005年富通豪业华庭469572005年西城上筑1567222006年上半年风临洲427082006年上半年富通城二期626792006年上半年合计19839012003年至2006年上半年定量指标分析块内市场分析市场前景预测市场历史现状西乡宝安南山一体化思考2.1.3.板市场供应状况分析板块内供应的商品住宅销售率统计表年至年上半年:(20032006)项目名称销售率入市时间富通好旺角100%2003年海湾明珠100%2003年金成时代100%2004年新锦安雅园三期100%2004年天悦龙庭一期100%2004年幸福海岸一期100%2005年丽晶国际100%2005年天悦龙庭二期100%2005年深业新岸线一期100%2005年金泓凯旋城一期100%2005年鸿荣源尚都100%2005年御景湾100%2005年富通城一期100%2005年圣源华庭100%2005年圣淘沙骏园100%2005年富通豪业华庭100%2005年西城上筑100%2006年上半年风临洲80%2006年上半年富通城二期76%2006年上半年定量指标分析块内市场分析西乡宝安南山一体化思考市场前景预测3.2.市场历史现状1.板市场销售状况分析板块内供应的商品住宅销售价格统计表年至年上半年:(20032006)项目名称销售价格（元/平方米）入市时间富通好旺角38002003年海湾明珠35002003年金成时代45002004年新锦安雅园三期47002004年天悦龙庭一期56002004年幸福海岸一期53002005年丽晶国际55002005年天悦龙庭二期59002005年深业新岸线一期56002005年金泓凯旋城一期67002005年鸿荣源尚都68002005年御景湾55002005年富通豪业华庭40002005年富通城一期54002005年圣源华庭52002005年圣淘沙骏园55002005年西城上筑73002006年上半年风临洲75002006年上半年富通城二期63002006年上半年定量指标分析块内市场分析西乡宝安南山一体化思考市场前景预测3.2.市场历史现状1.板价格走势分析板块内商品住宅销售价格走势年至年上半年:(20032006)02000400060008000100002003年2004年2005年2006年上半年定量指标分析项目所在板块内的西乡碧海中心区从2003年的3500元/平方米上升到目前的6300元/平方米。项目所在板块内的西乡碧海中心区从2003年的3500元/平方米上升到目前的6300元/平方米。块内市场分析西乡宝安南山一体化思考市场前景预测3.2.市场历史现状1.板。。板块内2003年供应量只有12万平方米左右，进入2004年供应量大幅增加，全年供应量近30万平方米。2005年供应量再上新的台阶，供应总量超过130万平方米；从2003年至2006年上半年来看，市场供应总量将近达到200万平方米。板块内2003年供应量只有12万平方米左右，进入2004年供应量大幅增加，全年供应量近30万平方米。2005年供应量再上新的台阶，供应总量超过130万平方米；从2003年至2006年上半年来看，市场供应总量将近达到200万平方米。从板块内近几年供应的项目的销售情况看来，基本实现了100%的销售，反映了市场强大的吸纳能力；2006年年初入市的西城上筑，尽管体量较大，达到16万平方米，但是同样实现了100%的销售佳绩，证明了市场存在庞大的需求量。从板块内近几年供应的项目的销售情况看来，基本实现了100%的销售，反映了市场强大的吸纳能力；2006年年初入市的西城上筑，尽管体量较大，达到16万平方米，但是同样实现了100%的销售佳绩，证明了市场存在庞大的需求量。定量指标分析结论价格走势结论：从历年板块内供应的商品住宅的价格来看，逐年推出的楼盘价格呈上升走势价格走势结论：从历年板块内供应的商品住宅的价格来看，逐年推出的楼盘价格呈上升走势市场供应状况结论：市场供应状况结论：市场销售状况结论：市场销售状况结论：块内市场分析西乡宝安南山一体化思考市场前景预测3.2.市场历史现状1.板圣淘沙骏园项目概要开发商：宏发地产所处区位：西乡新湖路，毗邻地铁出口建筑面积：128152平方米户数：约1100户容积率：2.1优劣势评述：容积率低；地铁口上盖物业；周边配套成熟靠近西乡大道、新湖路，噪音污染比较严重。市场定位客户构成：项目以宝安本地中高档客户为主，同时致力于吸引关内白领客户。建筑类型：小高层、高层户型面积：2房66-80平方米，3房89-120平方米，4房126-140平方米主力户型：以三房为主力户型销售情况入市时间：2005年12月一期销售均价：5500元/平方米；二期销售均价：6800元/平方米一期、二期均已销售完毕典型楼盘分析评价块内市场分析西乡宝安南山一体化思考市场前景预测3.2.市场历史现状1.板富通城一期项目概要开发商：富通地产所处区位：西乡碧海中心区兴业路建筑面积：136599平方米户数：约1580户配套及规模：商业6000平方米，幼儿园一所市场定位客户构成：宝安和南山区的中等或中等偏下收入的年轻人建筑类型：多层、小高层户型面积：2房（71-77m2）、3房（88-118m2）、4房（128-130m2）、复式（196-202m2）主力户型：以三房为主力户型销售情况入市时间：2005年3月2005年3月26日第一批单位解筹，均价3800元/平方米；2005年4月9日，富通城再推出300余套单位，均价4100元/平方米；2005年7月10日推出D栋174套单位，均价4300元/平方米2005年8月27日推出F栋272套单位，均价4600元/平方米2005年12月17日推出压轴单位，均价5300元/平方米。目前一期项目销售完毕典型楼盘分析评价块内市场分析西乡宝安南山一体化思考市场前景预测3.2.市场历史现状1.板海湾明珠项目概要开发商：恒明珠房地产开发有限公司所处区位：碧海湾居住中心区、西乡大道的西南侧建筑面积：3.4万平方米户数：约683户容积率：2.09市场定位客户构成：西乡本地人、外来小商业主、政府公务员及企业高级白领、当地投资办厂的港澳台老板。户型面积：1房（45㎡）、2房（6080㎡）、3房（85110㎡）、4房（110120㎡）、复式（120200㎡）主力户型：以三房为主力户型销售情况入市时间：2003年销售均价：3500元/平方米目前已销售完毕————典型楼盘分析评价块内市场分析西乡宝安南山一体化思考市场前景预测3.2.市场历史现状1.板18%52%23%4%3%5房4房3房2房1房市场供应特征之户型分析板块近年进入市场的商品住宅项目，户型以3房、4房单位为主。块内市场分析西乡宝安南山一体化思考市场前景预测3.2.市场历史现状1.板户型面积区间（平方米））房房房房房