万科城风情商业街.商铺销售营销推广总纲十年造城，财富盛宴目录营销目标及营销阶段划分整体营销策略阶段性执行策略及时间计划表PART1?????PART2?????PART3?????PART1营销目标及营销阶段划分一．重要时间节点设计二．总体营销目标三．一期商业销售阶段划分及目标分解1、主力商家意向签约（主力商务酒楼/主力超市）2004年8月15日（周日）前2、商铺VIP卡认购暨主力商户招商成果新闻发布会2004年9月4日（周六）3、住宅开盘（解筹时间）2004年10月1日（周五）一、重要时间节点设计：4、一期商业首批商铺开盘（解筹时间）2004年11月6日（周六）5、一期商业第二批商铺推出2004年11月20日（周六）6、一期商业尾盘清盘销售阶段2004年12月7、二期商业VIP卡认购阶段根据二期住宅推盘节奏拟订目标一：商铺爆发式销售目标年月日前基本消化完毕目标二：实现项目年度财务目标和价值目标月日前实现万元回款目标三：商铺推广促进住宅销售与价值实现目标四：品牌目标：万科造城模式与商业地产开发二、总体营销目标—20041231‐‐‐12315000350个认筹号30%解筹成功率认购套数100解筹日实现销售率新增认购套数套以上，累计认购套数套以上、累计完成以上销售率累计完成销售面积平方米以上认购套数10套以上累积完成销售率接近100%累计完成销售面积10000平方米左右70%125125290%9000销售准备期（）认筹阶（）公开发售强销期（月日日）尾盘阶段（年月）销售目标8.1-9.39.4-11.5116-31200412释放商业认筹消息，积累意向客户，确保认筹日火爆势头（当日认筹个以上）确定销售模式、营销策略及营销推广计划；售宣传物料设计、印刷及制作；销售法律文件的完备；、认筹地点选择及相关工作准备第三方资源的整合（媒体、协会、旅行社等）；销售顾问的培训。万科城销售中心及现场包装设计；2全面开展认筹工作；媒体资源的有效利户外广告到位；5系列促销活动全面展开；媒体广告全面展开。1公开发售活动（解筹活动）；媒体广告及促销活动趁势追击。1、根据市场反馈适时调整营销策略做好老业主口碑传播。100345三、一期商业销售阶段划分及目标分解阶段性重点工作内容整体营销策略PART2?????一、目标客户群定位二、商铺销售模式设计三、总体销控策略四、总体价格策略五、现场包装策略六、项目卖点挖掘及投资抗性分析七、总体促销策略八、营销通路策略九、总体广告策略自营型客户：约占比例，面积约平方米投资型客户：约占比例，面积约平方米20%‐30%200070%‐80%8000一、目标客户群定位、餐饮类：（约有左右餐饮铺存在自营的可能性，即约有平方米左右）、零售类：（预计约有近平方米左右面积）解决家人就业问题认为租铺不如买铺一、自营型客户分析110%80021200————()上；可见自营客户的资金实力一般相对比较雄厚。以单铺面积平方米、均价元平方米为例，铺位总价为万元来推算：首期款：万元月供款（六成十年按揭）：元其它费用普通加盟费用（以中间值万元计算），装修费用万元（以元平方米计算），流动资金万元计算自营型客户至少一次性要支付万元以上，同时每月供款在元以、自营客户支付能力模拟分析????????5015000/7540%304400:5‐107.52.5500/54044003万科品牌忠实跟随者（主要以万客会会员为主）有一定资金实力的地产专业人士政府公务员、事业单位员工华为基地、新天下集团等同边高新技术企业高收入群体坂田村、和堪村、岗头村及龙华本地其有投资能力的村民个体经营户合和地产创富俱乐部成员、客户类型汇总分析（二）投资型客户分析??????????????1、投资心态分析2较为熟悉坂雪岗周边环境较注重投资风险，看重万科品牌实力之前可能投资万科开发物业（如四季花城住宅、商铺、特区内万科其它物业），从中获得较大投资收益看好片区整体升值潜力对本项目商业的整体规划非常认同??????????1）租赁合同期限与返租期不同，返租期满商家如何续签合同2）多铺一店（部分大铺划小后销售或），租赁期满合同及业态如何控制3）返租期满业态的控制问题？4）针对不同业态如餐饮类、零售类，因为其租赁合同年限不同，如何设置有区别性返租年期及返租率？5）返租期内，关于租赁而引起的相关税金如何解决？（一）进行返租销售模式设计时，需解决以下几个问题：二、商铺销售模式设计返租年期返租率返租款的返还方式5年第1年返租率6%第2年返租率7%第3年返租率8%第4年返租率9%第5年返租率10%前三年返租款一次性在首期款中抵扣；后两年返租款分年返还。1、针对投资型客户（二）商业销售模式设计）降低首付投资门槛，赠送“创业基金”总铺款的自营创业基金）实施不同价格，直接给予额外者，以赠送“创业基金”的名义在总铺款中扣除。、针对自营型客户：110%290%2保证不同营销阶段有足够的优质铺位供应，并使难销铺位提前消化。本次营销预计分两批推出为了达到爆发式销售的目的，需要制造限量供应的“供不应求”局面．销控目的三、总体销控策略1原则一：认筹期间限量推出铺位（如只推套），解筹当日引起客户的抢铺火爆场面，再根据认筹情况加推部分铺位，原则二：预留足够的优质铺位，分批推出。在公开发售前预留充分的优质铺位，公开发售后分批推出，确保每次活动均有优质铺位放出时分批放出，每次放号均会制造一轮抢铺高潮。原则三：按“金角银边”原则，可预留几套铺皇之皇，采用特殊的销售方式销售，如拍卖，以抬高价值，抹杀价格理性。．三大销控原则80?2元平米/合同成交价格均价（返租模式）：元平米万科整体实收均价（含自营模式，扣除返租补贴）：14800/12000．价格定位四、总体价格策略1一次性付款，照定价照96折；按揭付款，照定价98折，办理6成10年按揭贷款。：返租型??．付款方式设计A2：自营型B、提供的创业基金，在总价中扣除一次付款：照定价94折按揭付款：按揭付款，照定价96折，办理6成10年按揭贷款。、提供的创业基金，在首付款中扣除一次付款：照定价96折按揭付款：按揭付款，照定价98折，办理6成10年按揭贷款。????110%210%老客客户介绍新客户成交，老客户可享受相当于成交客户成交金额0.5%的现金奖励；新客户享受0.5%优惠。购买两套以上或超过100平方米的客户可享受额外1%的优惠。万客会及合和创富俱乐部积分奖励。、优惠策略：????3。5、定价需考虑因素实行额外3%-2%-1%倒计时提价策略，在不同销售节点使用，以刺激销售楼层差异性因素人流因素景观差异性因素面积、业态因素开间、进深比及层高其它因素（平台因素）、行之有效的倒计时提价策略：????????4万科城.四季花城营销中心（一）销售中心的设置、正式认筹地点：五、现场包装策略1现场需摆放商业模型现场需设置独立销售区域商铺销售专区，并进行相应的包装现场必须有名商铺销售人员，销售人员的接待风格可改变万科地产传统接待方式，采取较为主动积极销售、认筹地点设置要求：???—3‐52、正式营销中心设置2位置建议：C区1栋销售专区中，划出一部分做为商铺独立营销售中心面积建议：150-200平方米左右，不宜太大，否则很难形成商业气氛其它方面：营销中心内必须有专门导示区分住宅销售专区及商业销售专区???（）内部导示系统：项目内部及地盘周边的导示系统设置如下：坂田村进入坂雪岗大道入口处华为基地进入项目入口本项目小区内部主要入口处小区内各区域通往营销中心导示，以及万科深圳所有楼盘内的灯杆旗帜、整体导示系统（二）现场包装?????11结合本项目目标客户群的区域，主要来自四大域，特区内、龙华、龙岗布吉、观澜，所以外部导示系统的设置要充分考虑这部分客户车流流向的路线，进行相应的导示：彩田路梅林关口梅坂大道吉华路本项目沿线彩田路梅观高速华为出口华为基地本项目沿线龙华布龙与民治路口坂田本项目沿线布吉布龙公路坂田本项目沿线机荷高速布吉坂田的出、入口处备注：整体导示系统信息中，商业信息可与住宅销售信息进行相应的组合。?????‐—‐‐‐‐‐——‐‐—————（）外部导示系统：2设置具有西班牙异域风情的休闲小品和互动体育设施，营造真正意义的动感广场。广场的提前建设和装饰，将使本项目“广场铺王”概念在销售阶段得到实现。．其它包装策略：（）平方米文化休闲广场??2112000要结合本项目的核心定位，将西班牙异域风情的元素融入其中，营造异域风情商业街热情、浪漫的风格（）销售中心公共商业空间?2/．中国房地产领跑者：万科品牌具有的号召力和公信力．万科十年造城计划：万科城，深圳未来生活之城，CBD后花园人居新城．“七横十三纵”大交通价值：“大深圳”格局下龙-坂商业升级换代，万科城“新城市商业中心”诞生．汽车时代“模式商圈效应：（一）项目卖点挖掘（项目核心价值分析）六、项目卖点挖掘及投资抗性分析123420+20”．新城市主义商业中心：集美食.购物.休闲.文教与一体，3万m2浪漫风情商业中心，深圳首个西班牙异域风情商业街，深圳首个“会员制集约化经营”国际美食坊．“年升值计划”--城市化”和“地铁效应”掀起投资热浪．经营创造价值：专业商业经营管理公司，确保未来收益稳定．立体化集约推广：巨额共同推广基金，统一管理、统一经营、统一推广????565“78．充足停车位：拥有4200多个停车位．广场街铺王：12000平方米城市文化休闲广场街铺王．深圳唯一湖景街区：坐拥5000平方米人工湖无敌景观．步行者的天堂：400多米长体验式步行街区9101112业态无法如预期规划，很难经营成功租金递增速度可能太慢，无法达到预期水平核心商圈人流稀少，目前商业环境较为冷清