2002年3月世联地产策划部中信星光名庭销售执行报告豪宅定位总建10万平方米纯住宅项目，罗湖核心地段罕有大规模园林社区，中心庭园逾1万平方米；中信集团+柏涛建筑设计+新加坡景致园林（东海巴里岛）+世联地产，强强联合，精雕细琢，打造精品；约600套单位均为2梯2-4户；主力户型三房110-140平方米，四房140-188平方米，户均面积135平方米，70%以上户型拥有观景大平台，30%户型设前（后）花园，户型创意层出不穷；东门，临笋岗路（米绿化带）、童乐路、人民北路，被儿童公园、人民公园、洪湖公园所环绕；25处保留参天古树，并特设宽幅跌落式瀑布，气势宏伟；独有三概念（运动会所、休闲会所和空中会所）；基地高出路面米，首层架空米，低层单位即可拥有全都市繁色和盎然绿意；4.56地段：规模：户型：品牌：入口会所景观项目介绍3000~10000元/平方米一个没有太多空间的城市2000~18000元/平方米中国主流城市地产市场价格2000~20000元/平方米北京上海深圳在深圳一条康庄大道上人头攒动，他们经历相似，目标趋同；他们精力集中，缺乏特质于是，深圳没有真正意义上的豪宅而只有普通住宅，市场在同一个客户群体中进行精细地分类和重复地挖掘——…………豪宅大势基本布局一致地段良好产品细腻追求细节的完美重视工艺和品牌品种房型面积相对大讲求安全感和私密性它们是高档的普通住宅，它们的存在足以满足以普通居住为第一置业目的的深圳人的需求它们针对的是一类人。——其实，众多精明的地产大鳄对一切都了然如胸，他们早已开始在抢夺客户的源头罗湖。——我们称之为豪宅的住宅的基本特征——木头龙黄贝岭★★★蔡屋围北★★★★★★★园岭下步庙2000年城市绿洲的“巴士灯箱+直邮”攻略——白沙岭各个色块表示邮政专送广告发送的片区；★表示巴士站台灯箱广告发布的位置天然居安柏丽晶·2001年安柏丽晶、天然居全面渗透策略（灯箱）——2001-2002年名盘争相抢占罗湖——罗湖分析所有正确的行动需要人为的支撑罗湖人将何去何从？道路清洁；街区成熟；视野开阔；被绿地所环绕；空气清新，敞亮的住宅和花园；无贫民窟在市场萧条期显示出住宅郊区化和城市空心化中信星光名庭拥有最优质的步行系统拥有最丰富的景观系统林荫道、教育、游憩、shopping、便利生活所需绿树、嬉戏的儿童、高层建筑、繁华夜色、大面积水体（以拥有敞亮舒适的居住空间和足够大的私家户外空间为前提）道路清洁；街区成熟；视野开阔；被绿地所环绕；空气清新，敞亮的住宅和花园；无贫民窟中心区环香蜜湖泛华侨城深圳湾区后海————对于美好的感觉，（罗湖）客户仍然需要具象的表述。他们不太真实“……”在这些热点片区，以下几组词汇令我们耳熟能详生态、环保、绿色、美丽、海景、自由；CBD、CLD、霸气、中心、潜力；时尚、潮流、轻巧、小资、中产、品位、格调；人居标准、示范小区、3A、国际化、人文、金块奖；——听听对手的声音：对于实实在在的卖点，仍然需要给客户想象的空间。罗湖区内地产术语至尊、绝版、罕有、置业首选、豪宅、尊贵；零首期零月供；**元起、优质回报、永不供楼、超值、八折；罗湖口岸、双口岸、地铁优势、黄金旺地、一线之隔；港式精品户型、王牌小户型、公寓航母、酒店式公寓；中心园林、双会所、大型商业配套、商住两用；——首席形象定位——凭借高度集中的资源占有和卓越不凡的楼宇质素圈定了本区内最具购买力和生产力的客户阶层。同时，为了扭转持续长久的烂尾形象，我们需要一股阳刚正气，以给客户传递强烈的信心、成功的信念和充足的购房理由。中信星光名庭春节收官10-15％80套12.18展开销售顺势而为30-35％200套9.24秋交会强势出击水到渠成30-35％200套开盘选房(8.30)9.8积累亮相品牌展示客户积累/春交会4.5进场咨询销售线充分积累客户达成快速消化彰显品牌形象强势出击低成本项目运作深化客户营销——————销售总体战略工程线/结点咨询处售楼处主入口▲1月屋顶灯光工程12月F栋封顶11月E栋样板房完工10月A栋样板房完工9月F栋样板房完工★主入口完工8月售楼处完工7月6月工程出地面5月设咨询处4月3月拆除法式会馆星光名庭总平图销售组织/营销活动线工程线/结点1月屋顶灯光工程12月F栋封顶11月持续不断的社业主联谊活动E栋样板房完工秋交会10月A栋样板房完工开盘销售9月F栋样板房完工★客户选房主入口完工8月发售星光卡售楼处完工7月售楼处进场6月工程出地面楼书/物业发展资料/客户通讯5月春交会（电子楼书）设咨询处4月模型/宣传单张3月开工仪式拆除法式会馆销售组织/营销活动线工程线/结点1月屋顶灯光工程12月F栋封顶11月持续不断的社业主联谊活动E栋样板房完工10月秋交会A栋样板房完工开盘销售9月F栋样板房完工★客户选房主入口完工8月发售星光卡售楼处完工7月售楼处进场6月工程出地面楼书/物业发展资料/客户通讯5月春交会（电子楼书）设咨询处4月模型/宣传单张3月开工仪式拆除法式会馆媒体线直投杂志（买楼王）事件报道+专访户外广告牌巴士站灯箱广告条幅形象墙电视广告平面广告（软文）销售组织/营销活动线工程线/结点1月屋顶灯光工程12月F栋封顶11月持续不断的社业主联谊活动E栋样板房完工10月秋交会A栋样板房完工开盘销售9月F栋样板房完工★客户选房主入口完工8月发售星光卡售楼处完工7月售楼处进场6月工程出地面楼书/物业发展资料/客户通讯5月春交会（电子楼书）设咨询处4月模型/宣传单张3月开工仪式拆除法式会馆媒体线直投杂志（买楼王）事件报道+专访户外广告牌巴士站灯箱广告条幅形象墙电视广告平面广告（软文）—END—有人梦想着追逐全深圳最靓的灯光夜景，而我已同时拥有璀璨星光。——结束语模型1.春交会模型：区位模型（总平面+周边配套、景观）比例：1/150尺寸：2*1.6米配套分布全景观描述2.本体模型：架空层会所+中心园林环境+标准层平面比例：1/100尺寸：2*1.5米3.A栋顶层复式分户模型：比例：1/50；尺寸：0.7*0.4米（客户告之、树立品牌和接受咨询）模型聚集人气；宣传单张（海报）突出中信品牌形象；电子楼书景观模拟；——————电子楼书在常规电子楼书的基础上，采用卡通人物作为主角，以他的一系列趣致的行为和声音为主线来贯穿整个楼盘的场景演示。春交会筹备楼书纯形象+物业资料+户型平面+折页；形象楼书+生活手册+户型资料+客户通讯《光荣与梦想》、《绿色家园》、《生活手册》、《客户通讯》、楼书形象楼书以精美图片和煽情文字为主（15-20P），全面港化（中英文）[首席]；物业发展资料立面效果、区位图、日夜实景图、平面图、剖面图、架空层、中心庭园平面图（会所设施）、{分户型图+家私摆设建议图}、装修建材及设备说明（图片展示）、停车场平面图、机电装置图、楼宇参考资料、物业管理服务内容、室内外装修标准；客户通讯彰显中信品牌，即时报道工程动态信息，进行深层次的客户营销；——————楼书大堂展示售楼处样板房阶段⑵阶段⑴销售轨迹B栋3*24*2+176——套数√√√3房4房—观景平台√√√√√√4房4房前后花园4*24*2+13*2+1114户型2*24*2D栋3*2892*23*2F栋E栋102C栋118A栋692*23*2+15*3+13、5房最终的推盘顺序：将主要取决于前期客户积累过程中所掌握的客户意向样板房示意奢华：享受是与生俱来的权利适度的凌乱：新生代被信息技术产品包围和统领展示被还原的真实生活，同样是一种震撼本项目将采取分阶段分栋推盘的措施目前的预想销售轨迹（FD、EB、CA）依照各栋价值展示的顺序。样板房的设置与销售节奏密切相关。销售节奏安排————————卡VIP购卡者相关权益优先选房（优先权利可顺延）；优先获取中信星光名庭销售资料；优先参观中信星光名庭样板房；获赠中信星光名庭《客户通讯》；——成功选房者相关权益选房日享受最优惠购房折扣；凭卡购房的前100名客户可参加大抽奖；成为项目工程质量业主监督委员会成员；中信（汕头）度假村酒店双人住宿一晚；星光——组建新业主工程质量监督委员会（品牌宣传）；举办风水讲座、装修讲座等；中信（汕头）度假村一日游；星光嘉年华会地点：A栋空中会所；业主联谊活动——营销亮点在确定物业管理基本硬件的基础上，对新业主进行物管服务的个性需求调查（问卷设计精美考究），以体现豪宅的尊贵感；对A栋顶层复式（714平方米）进行渲染，以“拍卖首席户型”的形式广而告之，奠定楼盘的“首席”形象。空中会所平面示意售楼处内设置星光天幕以小品来形成广场的主视点。结合中信集团或项目本身的标识来设计雕塑小品，且纳入到整体园林设计中。昭示中信地产品牌；注重夜间效果；形象墙6-8月全新罗湖名宅昂然诞生”8-10月增加导示功能“4-6月强化中信品牌3-4月强化项目名称（形象展示）户外广告牌首席”项目之外唯一的形象窗口张扬自信。“————巴士站灯箱广告旺业豪苑芳邻☆中信星光名庭☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆条幅实实在在的卖点（烫金地段、公园景观、大园林、三会所、创新户型、大户型）；即时的工程信息和销售信息（封顶、发售、示范单位开放）；作为动态的昭示系统，每两周更换一次或添加。注重整体形象的统一：条幅标准色+标准字系。金融联生活资讯城市生活投送网络包括：高档写字楼、高尚住宅小区、酒店、酒吧、咖啡馆直投杂志较为成功的港销楼盘推荐媒体。优势在于从香港置业者的角度来诠释广告。买楼王布吉关外莲塘人民南一级辐射区40-60%外销本地化操作是目前的必然趋势二级辐射区25-35%洪湖田贝翠竹木头龙笋岗蔡屋围南东门东乐布心蔡屋围北泥岗关于外销三级辐射区15-20%