2010年重庆房地产市场分析报告重庆市房地产市场监测报告2010年年度重庆中原市场研究部2011年1月12010年重庆房地产市场分析报告目录第1章房地产投资环境分析.......................................................................................31.1房地产相关政策...................................................................................................31.2城市规划..............................................................................................................5第2章土地市场分析....................................................................................................72.1土地供应前温后火，年末发力...........................................................................72.2小宗地块供应为主，大宗地块减少....................................................................72.3受土地供应影响，成交量略有下降...................................................................82.4成交价格下降明显，楼面地价创新高...............................................................92.5西区土地交易持续活跃，北碚区表现突出.......................................................102.6超七成土地容积率低于3................................................................................10第3章市场供应篇...................................................................................................123.1新增批准预售分析.............................................................................................123.2新增商品住宅实际供应......................................................................................13第4章市场需求.......................................................................................................174.1商品房成交量增加调控影响成交趋势..............................................................174.2商品房成交价格波动上涨...................................................................................184.3商品房成交格局不变区域价差增大.................................................................18第5章小结篇..........................................................................................................2022010年重庆房地产市场分析报告正文第1章房地产投资环境分析1.1房地产相关政策中国在2009年实施了大规模经济刺激政策，政府以4万亿投资拉动内需，并通过天量的信贷注入流动性。2010年国内宏观经济已经恢复甚至超过了金融危机前，中国经济主要面对的是限制流动性、遏制通胀、调整经济结构和转变经济增长方式的问题。大规模经济刺激政策也将在这种背景下退出，房地产市场便在这一趋势中受到了较大的影响。2010年被称为地产“调控年”，本轮国家对房地产市场的调控政策具有高强度、高频率和范围广等特点。如果说2010年1月的“国十条”和3月的“国十九条”调控政策相对温和，那么4月底实施的“新国十条”则堪称“最严厉”的调控措施了；直到9月底的“二次调控”政策和涉及全国多个一、二、三线城市的地方调控细则出台，政府采用了行政的强化手段限制房屋的购买，其强度确实为有史以为最为严厉的。1.1.1金融及财税政策由于流动性过剩带来的通胀压力和资产泡沫的问题，中国货币政策开始转向“稳健”政策，这是我国货币政策继2008年“从紧”和2009年、2010年“适度宽松”后，再次回归长期实施的“稳健”，与金融业高度相关的房地产业也受冲击不小。为控制信贷风险、控制持续高位的通胀预期，2010年一年内央行就六次存款准备金率和两次存贷款基准利率上调，特别是执行差异化信贷政策带来的首付比例提高甚至是暂停部分房贷和利率水平提高等措施对房地产需求市场的影响最大。从财税上看，一方面继续取消房地产交易环节的个人所得税优惠等措施有针对性地控制房地产炒作，另一方面积极推进房地产保有环节改革试点，试图改变地方政府对土地财政的依赖从而调更有力地调控楼市。1.1.2土地政策2010年的土地市场依旧火爆，即使是在4月“新国十条”出台后土地市场仍然出现地价上扬、地王频出的情况。2010年国家对土地市场调控的重点是对用地的监管，对地方政府实行土地问责制、禁止闲臵一年以上企业禁拿地、保证保障性用房用地等措施都试图从各方面加强城32010年重庆房地产市场分析报告市建筑用地。1.1.3保障性住房政策2010年国家的对保障性住房的建设力度进一步加强，确定建设保障性住房和各类棚户区改造住房580万套、改造农村危房120万户，是保障性住房建设力度最大的一年。从制度上看，官方首次将“保障性住房体系”和“商品房体系”并列提出，并从土地供应、资金使用等方面给予保障性住房多方面的保证。另外，2010年保障性住房的新特点是指出“公租房建设”将会是下一阶段保障性住房建设的重点，“公租房”代替了2006年以来屡次提及的廉租房和经适房，将使保障性住房的保障覆盖范围更广。1.1.4重庆政策重庆市2010年的房地产调控政策与中央保持一致，但相对于部分一线城市显得相对“温和“。针对中央4月出的“新国十条“重庆5月底出台了相应的地方调控新政“渝十条”，重点就是着眼于加强住房保障、增加有效供给、规范市场秩序等，未对三套房停贷作出限制，同时对首次购买住房并以按揭方式支付的主城纳税人实行财政补助。有保有压的调控措施，被普遍认为是在“温和调控”。另一方面，重庆对于“限购”更多地以信贷来控制，年内对于第三套房贷的停办一直处于波动中，在4月、8月和11月先后停办，而有时则相对松动，在政策执行上也相对温和。另一方面，重庆市政府对楼市的调控思路是“低端有保障，中端有市场，高端有遏制”，因此重庆市在2010年一方面加大对保障性住房特别是公租房的建设力度，另一方面积极准备对高端住房比如别墅等，征收房产税。表1-1：2010年全国及重庆市主要房地产政策一览表政策名称颁布日期实施日期发布单位对房地产市场的影响2010-1-122010-1-182010-2-122010-2-25大型金融机构存款准备金率经过六次上调后达年内六次上调存款准2010-5-22010-5-10央行18.5%，意在防止货币信贷总量继续过快增长，备金率2010-11-102010-11-16回收和冻结市场上多余的货币资金。2010-11-192010-11-292010-12-102010-12-20央行时隔34个月后开始加息。两次加息主要出年内两次上调存贷款2010-10-192010-10-20发点为控制持续高位的通胀预期和调控楼市。央行利率2010-12-262010-12-29也标志着持续两年的“适度宽松”货币政策转向“稳健”《关于促进房地产市共11条，涵盖土地、金融、税收、监管、开发、场平稳健康发展的通2010-1-102010-1-7国务院交易等内容。内容虽未细化，却明确了下一步知》（“国十一条”）政策框架方向。央企被令退出房地产78家央企被令退出房地产业务仅16家保留，但2010-3-18——国资委业务退市企业市场份额小，影响甚微。《关于加强房地产用地供应和监管有关问全文共19条，落实“国11条”中土地相关调2010-3-112010-3-8国土资源部题的通知》（“国十九控，核心思想是整治“囤地”、“炒地”行为。条”）42010年重庆房地产市场分析报告包括五大条十项内容，焦点是“实行更为严格《国务院关于坚决遏的差别化住房信贷政策”：购买第二套住房贷制部分城市房价过快2010-4-17——国