以重庆环城游憩带为例——浅谈中国旅游地产对策及展望旅游地产内涵国内外案例研究重庆环城游憩带旅游地产现状?旅游地产的出现是市场必然的选择，也是相互促进的良性架构。一般旅游项目的投资收益期都超过15年，但可持续回报时间可以达到50年以上。而旅游地产2到3年就全部收回投资，且可获取100%到500%的盈利，是典型的暴利项目。当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性；而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。旅游地产的产生是长期持续回报与快速回报，持续现金流与短期销售了结，低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋势。实际上，低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的，这里面讨巧的机会并不多。把人气搞上去，就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发，需要较大的投入。因此，旅游与地产之间互补互助关系非常重要。旅游地产内涵1.旅游地产的产生依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。其特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。旅游地产的定义周庄“三毛茶楼”三亚亚龙湾。旅游商务地产旅游景点地产旅游度假地产指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲和娱乐等非住宿性质的建筑物及关联空间，不包括提供接待住宿的房产建筑。通过旅游景点景区的建设带旺一地，使该地段土地升值，使房地产从中赚钱指旅游区或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间，比如说餐馆、娱乐城、旅游商店等。旅游商业地产实质是与旅游景点主题相关联的商务用途的房地产项目。指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如度假村、产权酒店等。旅游度假地产的特点是自身有完善的配套和可以提供特色服务，力求给游客宾至如归的度假感受。海口新外滩·复兴城旅游地产的分类重庆南山·加勒比运动地产：运动地产强调地产与体育和文化的相融。艺术地产：艺术地产体现了中国高端物业消费者的价值取向。教育地产：将教育产业与住宅功能结合，以教育推动楼市。工业旅游地产：对废旧工业厂房、厂区的改造、利用，在营造特殊体验旅游设施的同时，对我国老工业基地，特别是重工业基地的城市复兴，提供了有效且可持续发展的解决途径。碧桂园无锡·江南坊旅游住宅地产其他旅游地产青岛·奥运村主要指与旅游区高度关联的各种住宅建筑物及关联空间。与旅游景点地产不同在于旅游住宿地产以提供住宿功能为主，包括可以进行出租及出售的各类旅游区住宅建筑。旅游地产的分类在开发面积很大或周围有需要保护或可以借力的生态环境的前提下,建造的不同于小区配套景观的有大规模人造景观或自然借景的开发项目,消费者不拥有产权。如高尔夫、登山、滑雪运动度假村等。把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权分成若干个周次，按10至40年甚至更长的期限，以会员制的方式一次性出售给客户，会员获得每年到酒店或度假村住宿一段时间的一种休闲度假方式。并且通过交换服务系统会员可以把自己的客房使用权与其他会员异地客房使用权进行交换，以此实现低成本的到异地旅游度假的目的。BD分时度假旅游主题社区房地产大盘或新城项目CA产权式酒店以酒店的房间为单位，开发商将每间客房分割成独立产权（拥有产权证）分别出售给投资者，投资者一般都将客房委托酒店管理公司统一出租经营，以获取年度客房经营利润，同时投资者享有酒店管理公司赠送的一定时限的免费入住权。指依托旅游景区、休闲度假区等优越的自然条件、人文条件的基础上开发的具有住宿、休闲娱乐等多种功能的住宅项目，有时在城市里，有时在城郊，实质上是旅游休闲设施和住宅两大块拼在一起。主题社区不出卖产权及使用权,而景区住宅实际就是商品住宅,可以购买其产权。旅游地产的产品——印度尼西亚Bintan旅游度假村民丹(BintanResorts)坐落在民丹岛的北海岸，距新加坡45分钟之遥，是中国南海上景色怡人的廖内群岛中最大的一个。拥有原始的白色沙滩、各种国际级度假胜地、以及一系列休闲的热带假日活动。国外案例2.项目背景整体规划布局分为分布在沿海六个大的组团：Angsana?Resort&?Spa?Bintan?度假村Banyan?Tree?Bintan?度假村Bintan?Lagoon?度假村Club?Med?RiaBintan?Resort?度假村Mayang??SariBeach?Resort?度假村Nirwana?Resort度假村提供相对对立的交通路线和各具特色的完整的游乐设施及配套服务.市场吻合度客户来源构成:客户身份构成:??发展面积100左右平方公里的北部海滨作为度假区，以来自或途经新加坡的旅客，集中推广周末度假的概念作为多元化发展，针对不同层面游客，同时保护自然原生态不同的时间节点上的游客来源不尽相同:①周末度假游客主要以新加坡人为主;②其他时间特别是假期游客类型较多,主要来自与欧洲、澳洲亚洲游客主要以韩国、日本、马来西亚、台湾为主①单身/背包客②夫妻或情侣③家人团聚度假④团队旅游度假Bintan的定位与目标游客群体客源市场定位豪华套房高级套房前台、餐厅、酒吧、影院231度假社区提供308套房针对不同层次需求的客户群ClubMedRiaBintanResort42沙滩及水上项目14社区布局高尔夫发球区和果岭度假社区度假物业周围分布不同的游憩设施ClubMedRiaBintanResort。?不含交通费用?Clubmed的国际声誉对消费者发挥作用，7日6晚度假游每人收费1200美元，在民丹岛同类设施中属于高水平。物业及游憩设施*ClubMed，地中海俱乐部，是一个大型跨国企业，商业经营的度假村集团。各个开发公司开发节奏的有效控制，使得项目顺利进行开发节奏IndraMayaVillasMayangSariBeachResortManaManaBeachClubNirwanaResortHotelBanyuBiruVillasBanyanTreeBintanAngsanaResort&SpaBintanLagoonResortBintanLagoonResortVillaBintanLagoonGolf①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩前期投入巨大，多家公司共同开发开发模式通过对物业的持有和销售成为项目开发BintanMulti-Family传统的、多功能居家型物业BintanMixed-Use多功能混合居住物业，包括居住、零售商铺、工作室BintanCountryclub度假村BintanRetail为业主和租户提供的多种商业配套：包括百货杂货、各种居家型商业BintanLightIndustrial为单一或混合型轻型工业提供租赁工作场所，比如制造业、代理、研发和房地产开发销售持有的不动产类型包括：Bintan经营模式民丹岛在16-17世纪是中-印贸易航线上知名的停靠港，廖内人的祖先是强健的海上武士和渔夫，他们世代依靠海洋为生。时至今日，捕鱼业仍是民丹的主要产业，并成为民丹岛的风情与魅力。对片区的贡献通过旅游开发，充分发挥民丹岛的生态人文资源，使得这个停靠港演变为亚洲甚至全世界的旅游圣地案例评价成功因素的权重分析：对资源的合理运用，对客户的正确把握，及片区的联合式开发，成为项目成功的最大因素——深圳东部华侨城深圳东部华侨城开发时序安排国内案例2.大规模综合性旅游项目开发原则：早期通过旅游开发为地产搭建价值平台；后期通过地产回现促进旅游滚动开发环境塑造与形象展示文化旅游产品打造为主刺激性主题体验产品打造为主2007年开放项目2008年开放项目2009年开放项目开放项目开发特征开发目的关键因素旅游开发分主题园区阶段开发：先期环境塑造与形象展示为主，再开发文化旅游产品，后开发刺激性主题体验项目66打练习场公众球场高尔夫：公众球场培育会员球场成熟山林矿泉及湖畔泳池主要服务游客，消费居中，由7大汤泉区组成；因特垃根活力矿泉和健康管理中心面向高端客户，推广会员制，消费居高，由顶级风情疗养和健康管理中心组成18洞公众高尔夫球场服务游客和高球客，600－800元/次.人，多次赛事推广和球场参评培育高尔夫价值；18洞私人高尔夫球场主要服务地产客户，并配套顶级会所，驱动地产开发；私人球场会员健康管理旅游开发公众休闲配套提前开发，培育其价值成熟，后开放会员制休闲配套驱动地产开发矿泉SPA：公众矿泉SPA培育会员制SPA和健康管理山林矿泉檀越主题酒店因特拉根酒店外观因特拉根酒店大厅房车主题酒店瀑布主题酒店大酒店开发高级酒店立形象为先，服务地产客户与商务政客；主题酒店跟进开发，服务游客，形成主题酒店群地产开发地产开发在拟选区域资源成熟时进行开发，发挥依托区域的峰值价值强化娱乐和节庆旅游项目，留客旺夜，提升旅游收入和区域价值依托山湖景及区域价值开发高端地产，实现地产和旅游双盈利完善组团开发，强化文化项目开发，细分客户依托山海价值开发高端地产开发回现，平衡前期投入核心项目开发树立区域形象5星主题酒店和36洞山地高尔夫立形象，培育资源价值塑环境，梳交通，解决山地区域可进入性和可游玩性阶段开发Ⅰ基建和环境恢复，塑环境可进入；Ⅱ立形象育资源和区域价值；Ⅲ完善和强化文化旅游，高端地产回现平衡财务；Ⅳ旅游与地产起飞双赢；——成功经验借鉴早期：少量高端酒店建立形象，以中端酒店开发为主，满足游客需求；中期：随着高端旅游度假产品开发，酒店规模和档次不断提高；后期：酒店根据地产开发驱动力需求而进行设置；早期：依托成熟市场和区域高认知度资源开发相应物业；中期—后期：地产产品随旅游产品升级，不断高端化；早期：区域早期通过旅游开发促进地