重庆旅游地产发展概况典型旅游地产案例研究以农业为依托的旅游产品案例研究2‐32007??近两年来，重庆旅游的飞速发展和旅游方式的迅速改变，使得重庆的旅游地产发展迅猛，在年的时间内，重庆旅游地产已由原始的农家乐形式，升级为当前的第二代旅游地产。以仙女山为例，年以前，山上不过只有一些农家乐形式的度假屋，但随着到仙女山休闲度假的人越来越多，对旅游物业的需求也越来越大、越来越高，现在仙女山已拥有芳草地雪岭仙山、隆鑫花漾的山谷等二十几个旅游地产项目。重庆旅游地产发展概况仙女山旅游地产最为成熟，开发热度高，未来供应量依然较大；四面山等区域开发规模小，且多属于小产权式住宅；其他区域分布项目较少，单个项目开发体量较大，但没有形成强势规模。???武隆仙女山三峡旅游区石柱黄水万盛黑山谷綦江古剑山江津四面山南川金佛山继仙女山之后，重庆旅游地产后起之秀发展也十分迅猛，江津四面山、南川金佛山、石柱黄水、万盛黑山谷等旅游景区已稳居第二阵营，在重庆旅游地产市场中扮演重要角色。而北碚缙云山、綦江古剑山、丰都、奉节、巫山、万州和永川等区县已成为重庆旅游地产的第三梯队。重庆旅游地产版图??武隆仙女山凭借旅游地产项目最为集中，景观资源最为丰富，开发模式较为成熟等已成为重庆旅游地产市场的第一阵容。目前仙女山上在售项目13个左右，年均销售量达25万方21度洋房仙女山上的院子仙山流云雪岭仙山夏宫戴斯大卫营花漾的山谷木里小镇依云美镇塞拉维假日仙女山1号云深处仙女山休闲度假地产项目5000/98394883512/10004400/3512/500.3㎡花园洋房元㎡个人折，个人折，团购折，特价房元平米，老带新购房优惠元元㎡特价房元㎡约套房源共万方9.569.72011628200/5200/1200.530—3638—647500/5500/VIP5000100009351%96750/5000/700.340—90付款折，分期（个月内）付款折，年月前签定购房合同，可再优惠元㎡。元㎡约套房源共万方塞拉维假日度假洋房、别墅、酒店式公寓精装公寓㎡，洋房㎡精装公寓元㎡，洋房元㎡办卡交得并享优先选房权，一次性折，团购（套以上）享折扣，最高优惠可达折精装公寓：元㎡洋房元㎡约套房源共万方翰林仙山人间花园洋房、联排别墅、双拼别墅花园洋房2373812341014023283545600/6100/10500/1%?989798VIP2579735856/,5760/9600/350.1541—9021030—80个点优惠未售，期预计月开盘晋愉戴斯大卫营酒店公寓、双拼别墅、四拼别墅、酒店式公寓㎡、双拼㎡、拼㎡、叠拼㎡酒店式公寓平层精装万，豪装万，跃层精装万，豪装万，双拼元㎡，四拼元㎡，叠拼元㎡老带新优惠公寓：一次性折，别墅：一次性折，按揭折，卡交万抵万，开盘举行抽选特价房活动月底开的叠拼：一次性折，办卡优惠万元双拼约元㎡四拼约元平米，叠拼约元㎡约套房源共万方夏宫景观洋房㎡待定待定待定未开盘依云美镇别墅、洋房、类独栋公寓独栋别墅㎡，类独栋㎡独栋别墅9000/5600/8500/99599300—50008464/4800/7450/.4500‐4600/1200.4Mini40—516320/5000991%5100/500.22137—885180/9610004910/830.3Mini39—555800/5000元㎡，类独栋公寓元㎡，精装房元㎡精装公寓一次性折，不办理按揭，普通房源折（一次性），可申请老带新再享折，老客户获得累计购物卡（元元）独栋别墅约元㎡，类独栋公寓约元㎡，精装公寓约元㎡。主要推盘方式是以特价房推出，每个星期都有特价房推出，价格约元㎡约套房源共万方仙山流云坡地别墅、洋房㎡元㎡，洋房元一次性付款折，老带新优惠实际成交价格约元㎡约套房源共万方度洋房花园洋房㎡元㎡一次性付款折，老带新老客户新客户各奖励元元㎡约套房源共万方木里小镇别墅、洋房㎡元㎡办卡优惠元，一次性40—8079—85.472.6740—805600/201263079—85,8600//—8900/70721409300/65‐679939969811971%5320/8000/,b8500/750.432—15930—80VIP0.5%5110项目名称建筑形态主力面积建面单价优惠政策折后单价2011年销化量隆鑫花漾的山谷山景公寓、临崖公寓、院落式别墅山景公寓㎡、临崖公寓㎡、院落式别墅㎡㎡㎡花园洋房，均价元㎡。年月日交房。临悬崖花园洋房面积㎡㎡约元㎡㎡，总价万左右。独栋别墅现售一种户型，㎡赠送㎡，约㎡，总价万万一次性折，团购套以上折，套以上折，套以上折，隆鑫业主优惠，老带新老客户免半年物管费花园洋房元㎡，临崖公寓元㎡独栋别墅元㎡约套房源共万方芳草地雪岭仙山洋房、别墅㎡㎡洋房会员增值卡开盘享受额外优惠。团购套享个点优惠，团购套享仙女山项目情况一览表隆鑫·花样的山谷产品说明会现场1.仙女山休闲度假地产从2007年开始兴起，发展十分快速，近两年来，重庆仙女山度假区旅游地产项目年销售量25万方以上。2.价格节节高涨，从最初的2000-3000元/m?，涨到目前5000元-9000元/m?，普遍比山下武隆县城的商品房高一倍左右。3.产品物业形态丰富，涵盖了普通公寓，洋房、普通别墅、顶级别墅多种物业形态。仙女山旅游地产特征小结投资客户比例逐步上升。客户主要为游乐度假。。产品以，产品线更为丰富，，产品升级；农家乐式度假屋为主客户开始在此板块置业产权式酒店开始入市仙女山旅游地产发展历程。09年小户型别墅开始出现——花漾的山谷、仙山流云、21度洋房、依云美镇雪岭仙山、仙女山一号、戴斯大卫营、塞拉维假日，萌芽期少量小型开发商进驻起步期大量开发商涌入市场被激活跃进期知名开发商进驻，产品形态多样化，产品品质提升发展期产品设计更加多样，面对客户更加广泛，产品品质逐渐高端2007年2008年2009年2010年主城的游客主城的度假客户，主城度假客户居多，主城的投资客户，外地客户有所增加主城的投资客户居多，主城的度假客户，外地客户有所增加农家乐式度假屋洋房为主小别墅占据主导，出现小型度假产品小别墅为主，有部分酒店式公寓住宿50~200元/天，月租金1000元左右洋房3000元/㎡左右别墅3500~4000元/㎡小别墅3450元/㎡左右单配3200元/㎡左右别墅4585元/㎡左右洋房4500~4800元/㎡多是当地居民自家住房，洋房面积20~80㎡小别墅28~60㎡单配面积30㎡左右100㎡左右别墅，30㎡左右酒店式公寓41~53㎡洋房，仙女山旅游地产尚未起步，当地主要以，市场迅速发展，大量开发商进驻，包括许多知名开发商的进驻，带动了地区的发展，使得仙女山的旅游地产向高品质发展，仙女山地区旅游地产初具规模，市场阶段建筑形态产品特征价格水平消费群体代表项目07年之前08~09年10年度假洋房产品为主???仙女山旅游地产发展模式分析新兴产品，客户关注度高特点：别墅、酒店、洋房。对资源和配套要求高，呈现去化速度快，溢价能力强的特点。特点：度假洋房产品。该区域主力产品，采取跟随性价格策略，去化速度慢，溢价能力低。特点：洋房产品，差异化产品，依靠户型创新，赢得市场。特点：酒店、别墅，市场新兴产品，投资型产品对企业实力要求较高，该类产品客户关注度高。价格跟随，去化慢，溢价能力低户型创新，赢得市场仙女山旅游地产品线的4个维度资源配套强，产品线丰富，去化快、溢价能力强品质投资产品力性价比隆鑫·花漾的山谷芳草地·雪岭仙山晋愉·戴斯大卫营仙山流云、厦宫仙女山假日国际社区仙女山一号、依云美镇、21度洋房、仙山紫苑、天秀仙居性价比制胜——产品力制胜——投资型产品吸引关注——品质制胜——维度1：维度2：维度3：维度4：仙女山旅游地产发展模式分析，别墅总价控制在左右，并且酒店式产权公寓逐步面市，说明市场产品在不断升级，投资性趋势更加明显。为控制总价，项目多以小型别墅、酒店式产权公寓60万市场上主力产品依然是以30-50ｍ?的小户型的洋房为主，2010年新开盘的项目推出了小户型的别墅?为主，随着旅游地产市场的发展，小户型洋房逐渐面市，旅游市场日渐成熟。别墅产品主要分布在仙女山板块，包含联排、双拼、独栋产品。板块主要物业形态产品主力面积仙女山别墅、洋房、酒店洋房：25-60㎡别墅：组合别墅：54-90㎡联排：74-155㎡（类）独栋：150-160㎡双（四）拼：100-130㎡四面山洋房、酒店洋房：30-80㎡金佛山别墅、洋房、酒店洋房：28-60㎡别墅：独栋：270㎡（仅3栋）联排：190㎡（仅1栋）万盛产权酒店——长寿洋房、酒店、古镇商业洋房：27-97㎡产品特征阳台私家花园芳草地露台仙女山1号50洛维四面山水21°洋房依云美镇花漾的山谷黑山印象雪岭仙山在售项目主力面积区间戴斯大卫营203035254045主力面积：30-50㎡赠送提升附加值：私家花园、阔绰景观露台、观景阳台层数：仙女山板块主力3-4层，金佛山板块6+1层，长寿板块4层面积（ｍ?）洋房产品特征54㎡76㎡私家花园私家花园私家花园63㎡芳草地坡地别墅立面图独立入户、有天有地芳草地坡地别墅的生活感受。54-90㎡3层客户入户2层客户入户1层客户入户芳草地坡地组合别墅，介于洋房和别墅之间的一种产品创新，面积较为经济，同样享受别墅主力面积：组合别墅产品特征联排74㎡户型，是别墅产品中目前销售率最高的户型产品；赠送面积是别墅的主要特点，大量的赠送草坪花园、地下室和露台，增加产品性价比和舒适度。??花园花园联排中套户型74㎡占地220平米销售面积94㎡实际使用面积240平米赠送比例：155%94㎡的别墅户型：隆鑫花漾的山谷案例独立户型