池州项目商业部分–市场研判与产品定位上海华燕商业项目部上海华燕商业项目部2010年2月前言Writeforbegin尊敬的农工商房产各位领导：此前针对池州项目的商业部分，华燕商业部在前期初步市场调研的基础上出台了《商业概念定位报告》，并于1月27日与农工商池州项目公司的各位领导一起进行了项目发展定位与产品规划的探讨。在取得进一步共识后，我们又进行了新一轮更加系统和深入的商业市场调研，在得到更加全面和详尽的市场认识后再结合我们团队多年来在商业地产领域的专业经验，出台我们的产品定位与规划建议，在经过探讨并得到贵方认可后将作为建筑规划单位进行方案设计的依据。此次我们将就以下三个方面的内容做进一步的探讨：1、对当地商业市场布局、规划、现状、消费者等的分析和研判。华燕商业项目部、项目四部2、项目客群定位、产品定位与物业规划设计。联合打造3、类似项目成功案例的借鉴分析。?宏观商业环境?城市商业布局问道?城市商业现状?区域商业现状?旅游消费分析第一部分|市场分析研判?社区消费分析?市场研判小结?宏观商业环境池州市域土地总面积8272平方公里，市域人口156.3万人，城市现状人口约18.4万人，根据池州十一五规划及相关预测，2020年池州主城区城市人口将达到40～50万人，池州市将逐步发展成为中等城市。结合安庆市、铜陵市的相关区位，对池州的城市商业可辐射范围进行具体分析:池州市辖三县一区中，东至县受安庆的商业辐射极大，而青阳的北部地区则受铜陵乃至芜湖市的商业辐射较大。池州的城市商业可辐射范围应主要为贵池区、石台县、青阳县的南、西部地区以及枞阳县的东、南部分地区。该区域常驻人口约达105万人（贵池区63万、石台县11万、青阳县16万、枞阳县15万）。从总量分析，池州城市商业辐射范围与相应的服务人口均较安庆、芜湖等同类三线城市要小得多,甚至不如一个发达地区的县级市。?宏观商业环境与芜湖、安庆相比，池州全市社会消费品零售总额非常低，这与城市人口相对较少，同时消费场所、消费资源不足有着密切的关系。?宏观商业环境池州消费性支出占可支配收入的比例低于芜湖6个百分点，由此可见，随着收入的不断提高，池州消费能力仍有较大的提升空间。?宏观商业环境从池州城镇居民家庭消费结构来看，食品、衣着的比例占到了年消费总额的60％，同比高出全国城镇平均水平15个百分点，反映出池州城镇居民的生活水平仍然处于较低的水平。?宏观商业环境小结：?池州经济持续健康发展，特别是近年来GDP连续保持两位数增长，参考芜湖、安庆等较发达城市的发展轨迹，未来池州经济增长趋势将呈现平稳中略有提升。?在未来很长的时间里，池州作为旅游城市这一基本属性不会改变，未来发展的重点仍然将在第三产业上。?池州经济在继续保持平稳增长的同时，社会消费品零售总额快速增长，消费对经济的拉动能力增强。?当地居民收入大幅提升，购买力增强，消费潜力具有较大的提升空间，但消费观念函需引导。推论：?商业消费对经济拉动能力提高，随着居民消费观念的转变，预计未来几年，商业消费对经济拉动能力仍继续加强，商业发展会更加繁荣。?城市商业布局城市功能分区——四大组团形成开放，优美、自然的城市风貌?中心城区?火车站站前区经济园区经济园区?东部经济园区?教育园区城市近期发展方向中心城中心城区区教教育育园区园区?提升核心——完善功能（提升老城区商业核心功能）?东部延伸——壮大核心（作为老城区的一部分发展核心居住板块区）站前站前区区?西北优化——提升品质（改善环境）?南进东拓——做大做强，扩大城市范围，南部片区将是池州未来城市建设重点区域?城市商业布局池州市区功能组团：?以老城区为主适当向平天湖滨湖区扩展，与正在建设的站前区共同形成老城区主体部分；?主城区外围东北部形成以经济开发区、临港工业园和贵池工业园区为主的东部经济园区；?主城区外围东南部位于马衙地区的教育园区城市商业功能定位:?皖西南区域商贸中心，旅游商品及特色商品集散和交易中心、皖江流域旅游休闲之都。?城市商业布局池州市区商业功能区规划等级结构一览表城北城北城北城北区级区级区级区级商商商商业业业业中心中心中心中心江江江江口市口市口市口市级级级级商商商商业业业业副副副副中心中心中心中心等级称谓个数名称一级市级（主）1市级商业中心杏村路杏村路杏村路杏村路市市市市级级级级商商商商业业业业中心中心中心中心站前区、教育园区级商业二级区级（副）2中心城西城西城西城西区级区级区级区级商商商商业业业业中心中心中心中心池口、观湖、西门、和泰站前站前站前站前区区级区区级区区级区区级商商商商业业业业中心中心中心中心、翠微、江口、金安、贵三级社区级10池工业园、长江南路、教育园社区级商业中心资料来源：《池州市城市商业网点规划（2006-2020年）》?城市商业布局池州市区各级商业中心设置相关内容一览表指标分类服务基本营业面基本设置业态设置地域功能定位服务对象客流量配套行业人口积与业种大型百货店、旅馆、金融服务城市规划的中心购物、文化娱乐周边区域及专业店、专卖、旅游服务、展市级商业中心商业区；历史形休闲、旅游并与50万10万平米本市消费者店、文化娱乐示、图书报刊、成的商业集聚地金融、商务结合、餐饮邮电业购物中心、超居民聚居区、商旅游、金融服务购物、文化娱乐该地区及外市、百货店、区级商业中心务集聚地、公共10万10万5万平米、图书报刊、邮、休闲来消费者文化娱乐、餐交通集散地周边电业饮保障该地居民的超市、便利店人流集中，交通生活服务、图书社区商业中心日常生活，提供当地居民2-3万1万平米、医药店，菜便利的地段报刊、邮电业必要的服务市场、餐饮购买专门商街长200米商业中心周边，提供专门商品或品，寻求专特色专业店、专业街以上，专业配套服务交通便利处专业服务业服务的消专卖店店30家以上费者本项目应界定为兼具区级商业中心与社区商业中心的双重属性。?城市商业现状池州的核心老商圈是以秋浦路与长江路交汇处为200米半径的区域，也是目前最能聚集人气的，以新新兴商商圈圈时代超市为核心主力店，涵盖了整个城市最具代表兴性的商业网点，商业层级在当地属于主中端稍高。长长江江百荷步行街路百荷步行街新兴商圈是指新近形成的以长江北路与百牙路交路汇处中心形成的商业区，以商之都百货为核心主力店，相对而言其商业层级为目前池州最高。秋浦路秋浦路目前池州有两条步行街，建设东路步行街、杏花西街；杏花西街是池州名副其实的步行街，全长核心核心老老商商圈圈翠翠250米左右。商业氛围浓、经营品种齐全。柏柏杏村杏村西西街街路路长江路、秋浦路、翠柏路是目前池州街铺构成的主要道路。市区商业格局——泛核心商圈、步行街、大量的街铺构成?城市商业现状?目前，池州市从事批发和零售贸易、餐饮业的各类商业网点为1100个，其中市区约318个。各类商品交易市场达14个，其中农贸市场8处，专业市场6处。?池州市区的商业网点绝大多数分布在十字街区域，且多沿街布置，杏村路、长江中路、桃园区域、秋浦中路等城市道路两侧网点密布。综合超市大中型百货?相对应的是，城北地区商业网点数大中型专业店农贸市场量较少，且以小专业店为主要业态。购物中心而城南地区处于待开发阶段，目前网专业市场品牌店点数量极少。?城市商业现状黄金海岸步行街杏村路步行街国丰精品街百荷步行街百荷步行街内部秋浦花园商业街现有商业形态——三线城市，却是四线小县城的商业层级。?城市商业现状现有商业街经营状况综合比较表长度商铺数量人流量平均租金名称出租率功能特色备注（米）（间）（人/小时）（元/M2/天）杏村路商业街3602167501.6100%传统商业经营超过5年秋浦花园商业街160615601.482%美食餐饮内部商铺，经营不善秋浦花园精品街单侧100约402501.620%购物、休闲部分建成兴佳商城单侧150861001.110%购物、餐饮内街招租艰难黄金海岸20050601.58%综合商业街引进主力店后招商依旧艰难国丰精品街1801021801.270%服装市场经营超过3年单面街铺面，严重缺乏人气，内街主百荷步行街200922001.185%传统商业街题商业，出租率10％，多数已关闭?城市商业现状比较池州市目前各大商业街的经营情况，我们不难发现：?现有商业步行街的长度主要在150-200米之间，经营以传统商业的购物、美食和休闲为主，且商业层级和店面形象都不敢恭维，有特色且商业功能定位鲜明的几乎没有。?多数商业街经营惨淡，即使招租超过80%，仍旧缺乏人气，没有人流就没有商流，没有商流也就意味着没有财流。?商业街的平均租金范围基本维持在1.1-1.6元/平米/天，各街铺的租金单价差距不大。?城市商业现状池州市区现有成熟商业各大业态租金与面积范围比较表（单位：元/M2/天、M2）池州现有商业家电服饰床上用品餐饮装饰家居租金范围1.5-2.51-1.61-1.61.5-2.51.5-21.5-1.8面积25-80015-6015-4525-80025-12045-500池州现有商业食品休闲娱乐婚纱美容美发超市杂货租金范围0.7-1.51.5-21.5-2.51-1.51.5-20.5-1面积10-45300-150070-30025-10040-100010-20池州现有商业精品医药诊所鞋帽烟酒珠宝租金范围1-1.51.5-22-2.50.7-1.50.8-1.52-2.5兴佳商城面积15-3530-15030-4515-50015-25100-150数据来源：华燕商业项目部实地抽样调研统计数据?城市商业现状将商业街的经营业态主要分为18大类，相对而言：?租金最高的主要为家电、餐饮、装饰、休闲娱乐、婚纱、超市、医药、诊所及珠宝几大类行业，基本的租金范围在