博联扬中国际农商城扬中明珠农商城营销策划方案泰博企业2010-2-111博联扬中国际农商城目录第一篇.市场概况第二篇.地块分析第三篇.项目定位第四篇.规划建议第五篇.营销策略第六篇.招商策略22博联扬中国际农商城第一篇.市场概况一、城市整体概况二、房地产市场综述三、商业市场概况四、调研问卷分析33博联扬中国际农商城一、城市整体概况1、扬中简介扬中是江苏省镇江市下辖的县级市。面积332平方千米；2008年底，户籍人口27.49万人。扬中市辖5个镇：三茅镇、新坝镇、油坊镇、八桥镇、西来桥镇。市政府驻三茅镇。扬中地处亚热带季风中部气候区，气候适宜，具有雨量充沛，光照充足，气候温和，无霜期较长，雨热同季等特点。2009年，扬中市入选全国中小城市科学发展百强第31位，并首次跻身中国十佳“两型”中小城市，名列第5位。44博联扬中国际农商城2、城市交通：扬中位于素有黄金水道之称的长江中下游，东北与泰州、扬州隔江相望，西南与镇江、常州一衣带水，南桥相接沪宁高速公路和京沪铁路，北渡可联京沪高速公路。距上海浦东国际机场只有2.5小时的公路车程，到南京禄口国际机场只需1.5小时，距国际货运港口镇江港、泰州港分别为6公里和2公里，可与40多个国家136个港口通航，具有便捷的铁路、公路、水路运输条件，在人才、资金、技术、信息等方面可充分接受上海、南京及苏州等大中城市的直接辐射。扬中在水运、空运方面均具有独特的区位优势，是物流中转经营的理想场所。目前已有两座跨江大桥分别与上海、南京方向相通，连接泰州、扬中和常州的泰州长江公路大桥正在积极建设之中，该大桥建成后，扬中将真正成为连接苏南苏北的交通枢纽。根据中长期规划，扬中将形成“一岛五桥”的格局，真正成为连接大江南北的“中心链核”。市内道路四通八达，整个岛城已经建成了“半小时经济圈”。55博联扬中国际农商城3、产业状况：近年来，扬中的城市产业结构正发生逐步变化,第一产业在较高基数上仍保持小幅增长态势，二、三产业在较低基数上实现大幅增长，增速远远超过一产业。特别是重点发展电器电子产业，主要投资方向为电力电器、硅材料和船舶制造，这三大产业成为城市经济主导产业。2008年,扬中市第一产业实现产值74.03亿元，增长7.2%；第二产业实现产值749.85亿元，增长13.8%；第三产业实现产值477.54亿元，增长13.4%66博联扬中国际农商城4、经济状况：近年来，扬中经济发展取得了可喜的成就，2008年，全市工业企业实现产值400.26亿元，比上年增长27.81%，完成工业增加值109.37亿元，比上年增长27.57%。　　全年完成固定资产投资62.64亿元，比上年增长23.8%，其中工业性投资50.52亿元，增长34.2%。　　全年实现社会消费品零售总额49.34亿元，比上年增长21.4%。　　全年完成进出口总额56646万美元，比上年增长72.1%，其中出口22621万美元，增长33.2%；进口34025万美元，增长113.5%。　　全年新批外资项目8个，其中总投资在1000万美元以上的项目4个。合同利用外资17193万美元，比上年增长4.3％；实际利用外资13573万美元，增长2.6％。　　全年完成财政总收入25.60亿元，比上年增长27.54%，其中地方一般预算收入9.54亿元，增长19.12%。全年城镇居民人均可支配收入20812元，比上年增长14.1%；全年农村居民7人均纯收入10100元7，比上年增长12.8%。博联扬中国际农商城二、房地产市场综述?扬中全市拥有房地产企业20家。?2008年扬中市城市房地产业增速放缓，全年实现房地产投资6.07亿元，下降19.7%。?全年商品房施工面积79.1万平方米，其中住宅面积68.2万平方米；商品房竣工面积35.5万平方米。?商品房现房销售面积24万平方米，其中住宅面积22.2万平方米；商品房现房销售额7亿元，其中住宅销售额6.5亿元。88博联扬中国际农商城三、商业市场概况扬中主要商业统计市场区域建筑面积开业经营经营市场名称经营形式类别位置（㎡）时间范围状况约12000建宁农贸市场扬子中路1988年蔬菜、水产、豆制品、干货零售为主良好农副㎡产品水果批发南园市场江州南路约5000㎡2001年蔬菜、水果、水产一般蔬菜零售家具大众家具广场环城东路9000㎡2003年家具零售良好市场沪华家具城利民路3500㎡1996年家具零售良好小商约1.5万利民市场江州路1995年百货、服装鞋帽、床上用品批零良好品类㎡约150002009年陶瓷、卫浴、窗雨林装饰城环城北路零售良好㎡2月帘、灯具、移门明珠大道建约17000油漆、陶瓷、卫家居明珠大道2005年零售良好建材材一条街㎡浴、移门、橱柜江州西路建约10000江州西路1998年各类建材零售良好材一条街㎡江州南路建江州南路约2000㎡1998年建材、餐饮、机械、五金零售一般材一条街商铺约08年长江花城环城北路生活配套、家居装潢零售差社区33000㎡开盘商业商铺约08年上扬聚福苑新扬路生活配套、家居装潢零售差99000㎡交付9博联扬中国际农商城专业市场详情统计项目名称雨林精品装饰城开业时间2009.2知名度高主体一层，部分两钢结构展总面积8000㎡楼层结构类型层厅电梯/扶梯无中厅无空调设施有停车场/车室内环境良装修档次中档50位商场定位精品装饰城客流量3人/10分钟空置率10%经营状况良经营档次中档经营特色建材50-1000㎡经营形式零售管理状况一般单铺面积不等扬中市区商户总数约45户商户来源本地为主顾客来源及乡镇配套设施空调、停车场交通状况良售价不出售管理费租金1F18元/㎡2F16元/㎡3F4F各楼层功能调查楼层经营品种/类别楼层经营品种/类别一层陶瓷、墙纸、移门、卫浴三层二层灯具、墙纸、布艺备注：市场由原先机械厂房改造通道狭窄，光线差，配套不全，1008年10月开始招商，只租不卖，10博联扬中国际农商城1111博联扬中国际农商城项目名称利民市场开业时间97年知名度高总面积约2万㎡楼层2层结构类型展厅电梯/扶梯无中厅无空调设施无停车场/车室内环境差装修档次低20个位一楼无商场定位客流量15人/10分钟空置率二楼20%经营状况良好经营档次低经营特色小百货、服装经营形式零售管理状况一般单铺面积10-50㎡不等商户总数约700多户商户来源浙江、扬中、周边城市顾客来源扬中地区配套设施银行、商场、商业街、餐饮、娱乐交通状况良好95年大概2000元/㎡，现价：一楼15000-20000元/㎡售价管理费无，二楼7000-20000租金1F80-170元/㎡2F50-150元/㎡3F4F各楼层功能调查楼层经营品种/类别楼层经营品种/类别一层小百货、鞋包、床上用品三层二层服装备注：市场位于市中心，生意很好。成立时间较长，由政府开发出售给个人，然后转租，每户租金都不同，经营户一般不愿搬到其他地方经营，除非政府要求搬迁；由于是早期开发，市场一楼环境很差，二1212楼因为经营服装环境一般，消防不合格，配套不全。博联扬中国际农商城利民市场内各业态户数服装针织450户鞋帽箱包70户床上用品20户日用百货50户喜庆用品15户文体办公20户总计625户1313博联扬中国际农商城1414博联扬中国际农商城项目名称明珠大道建材一条街开业时间05年下半年知名度高总面积约20000㎡楼层二、三层结构类型街铺电梯/扶梯无中厅无空调设施无室内环境一般装修档次中档停车场/车位商场定位建材装饰一条街客流量6人/10分钟空置率3%经营状况良好经营档次中档经营特色建材一拖二、托三经营形式零售管理状况无单铺面积100㎡-120㎡扬中及周边城扬中市区及周边商户总数商户来源顾客来源市乡镇配套设施餐饮、娱乐交通状况良好2005年：2200-3000元/㎡；2009年一拖三约售价管理费无5000元/㎡租金1F11.5元/月/㎡-15元/月/㎡2F3F4F各楼层功能调查楼层经营品种/类别楼层经营品种/类别一层建材、装潢、餐饮、娱乐三层住家二层住家、办公1515备注：沿街开发，05年开始销售，开发商不招租博联扬中国际农商城1616博联扬中国际农商城开业时项目名称江州西路建材一条街98年知名度高间总面积约10000㎡楼层一层结构类型街铺电梯/扶梯无中厅空调设施装修档停车场/车室内环境差低沿街停车次位商场定位客流量10人/10分钟空置率0经营档经营状况良好中低档经营特色建材次管理状经营形式零售差单铺面积50㎡况商户来市区及乡商户总数200多户本地顾客来源源镇配套设施餐饮、娱乐、银行、邮局交通状况良好售价98年约2000元/㎡；09年约20000元/㎡管理费无租金1F27元/㎡/月-42元/㎡/月2F3F4F各楼层功能调查楼层经营品种/类别楼层经营品种/类别一层建材、餐饮、娱乐、银行、邮局三层二层住家1717备注：属于早期自发形成的建材一条街，目前经营情况很好，知名度很高，由于位于市区，房价很高。博联扬中国际农商城项目名称大众家具广场开业时间2003年知名度高总面积9000多平米楼层一层结构类型展厅电梯/扶梯中厅空调设施停车场/车室内环境良好装修档次中档200位商场定位家具广场客流量1人/10分钟空置率0经营状况良经营档次中高档经营特色家具经营形式零售管理状况良单铺面积250㎡扬中市区商户总数25户左右商户来源扬中本地顾客来源及乡镇配套设施中央空调、休闲椅子交通状况良售价1F2F3F4F管理费无租金1F25-45元/㎡/月2F3F4F各楼层功能调查楼层经营品种/类别楼层经营品种/类别一层家具二层备注：据经营户说，这是扬中唯一上规模的家具市场，其它都是零散户；09年11月改造，目前经营情况良好；旁边要建一个一站式家18居广场