‖SPACE北京公司副总经理课件主题许大金‖招商与规划2010案例解析招商策略与执行商业地产的定位与规划SPACEPART2PART2PART3PART3PART1PART1.商户营业额高？消费者层次高?如何评定一个购物中心的成功？成功的购物中心应该具备怎样的基因与基础标准？精彩的策划和规划方案？完成招商并顺利开业？人流如织？业主方租金回报高？什么是成功购物中心的标准各个生命周期各个生命周期在商业项目发展的都有些决定性的因素指导我们的操作单独单独成为评价标准所有的这些因素都不能的眼光看待其发展过程动态动态用长成成长诞生酝酿与准备生命周期划分及相互关系长成永续经营成长推广及培育诞生招商与开业定位与规划酝酿与准备西单大悦城案例商业建面：11.5万平方米其中：零售:88,401平方米餐饮:14,577平方米电影院:10,327平方米酒店面积：33,206平方米写字楼面积：14,930平方米停车场面积：31,707平方米（约1000个泊位）???????创造中国最国际化的青年生活方式利用多种手段有效解决人流死角将甲方预期收益提升12.5%比常规招商时间缩短50%超过40%的品牌将大悦城作为进入北京或西单的第一站购物中心的百货化管理，15%客户以提成租金交付大悦城品牌可持续发展之价值“”首席商业顾问SPACE贡献高营业额高营业额高提袋率高提袋率数字指标高满意度高满意度一般购物中心定位标准一般购物中心定位标准高回访率高回访率——成为城市目标族群的消费文化诠释者西单大悦城定位标准性格时间TIMING品质QUALITY提升西单商圈项目整体定位原则成本COST以下结论适用于本年龄段影院、游乐园是主要休闲活动对于超前消费认同度较低追求新鲜刺激经历，追赶时尚潮流喜欢动漫和音乐享受购物乐趣，注重体验和互动性月消费支出集中在2500元服装、娱乐活动支出较大服装、饰品店是来西单区域的因素伴侣/朋友和同事是消费伙伴KTV、电????收入在2000－5000元，年龄在18～30岁之间的消费人群，?????价值观消费行为消费需求主力消费人群经过大量市场调研，我们发现：定位规划年轻人追求的10种生活方式派对是一种快乐！派对里的快乐，可以是精致的、高雅的、温馨的，也可以是很随性，很肆意，甚至是穷形的快乐。一、派对生活玫瑰散发浪漫的气息，烛光映出幸福的甜蜜，陈年红酒品出爱情的永恒。在这样的氛围里，年轻男女们享受爱情，体味爱情的真谛。二、约会生活这是一种新的生活方式，一个虚拟而又真实的生活，一个可以带给年轻一族无限乐趣而又无法预知的世界。三、虚拟生活运动是速度与力量的完美结合。运动象征着年轻人朝气蓬勃，积极向上的生活态度，代表着年轻人挑战极限，超越梦想的勇气！四、运动生活新潮的发式、另类的装扮、奇异的收藏……追求个性和新意是年轻的特权，前卫是年轻的代名词。年轻一族永远走在时代的最前端！五、前卫生活品味生活就是品味人生！这是从外到内的真正人生体验，怎能忘了我们的参与！六、品味生活我在家里踢球、我和机器人下棋，我在网上开Party……我的科技生活，我最酷！七、科技生活嘻哈、搞怪、摆酷，这些早已过时，心随我动的，是优质新新一代所必须的炫生活！八、炫生活奢侈、潮流、舒适，高品质生活，是我不懈追求的目标！九、品质生活世界是多彩的、文化是多样的，我们的文化生活中，难道仅能以绚丽多姿来形容？十、文化生活以不同的生活方式进行主题定位最具主题及最适合定位的商品组合celportExtoExngiathltn客流监测体系aitcDam,ePangforeilyetgemelmbngiantidrintalae(PDF)intrManasReydatReporteklWeReportAlarmsEmail/SMSrtsrtspopoPDFreEmailreIntranetReportingMallalsretevantervsernFootfallIntrInternetormini153060协助运营做开业前期管理Entrances/Zones市场部工程部业主财务部合整源资需求反馈馈反承租能力评租租金金追追讨讨估租户TC小组维修租追馈反馈反绩业活动配合广告销售TC小组租户ABC客流统计符合项目性格的活动组织Minicooper悦购季DailyTrafficCount180,000/day150,000/dayFestivalSpecial70,000/dayweekendweekdayrnoveruDailyaveraget5,000,000ial4,000,000FestivalSpec2,000,000weekendweekday如何设定目标应关注的问题及核心元素陷阱及误区解决之道????成长期如何设定目标应关注的问题及核心元素陷阱及误区解决之道????长成期上海正大广场案例投资4.5亿美元兴建，2002年10月开业总建筑面积24.7万平方米，商业面积13.6万平方米项目位于陆家嘴金融区，每年有超过1000万人次的游客???吸客能力项目难点超大体量主力店固有认识项目启示通过家庭共享、父母分享、超大体量可以得到充分的定位家庭购物休闲中心用特色且齐全的餐饮、休儿童独享三个主题完成人群二次筛选娱业态满足周边群体的生活、商务需求市场支持????调研分析带来大量中高档消产生相当的商务餐周边人群的家庭消项目所处区域前景费和旅游人群饮、会谈需求费模式明显明朗????上海地区还没有一个针对家庭消费，集休闲、娱乐、餐饮、购物为一体的商场）2005重新定位调研结果（头高于全市平均水平点供应区域发展浦东地区整体发展势是未来高档住宅的重商务办公人口稠密会展和旅游业迅猛????超级家庭娱乐购物中心创造华东地区最具规模的正大广场最终定位（2006）健康的生活态度家庭共享父母分享儿童独享寓教于乐的空间优质精选的美食的周末精彩家人共享和独享的娱乐空间诠释现代家庭生活方式和谐的氛围表演和活动step4引进世界10大fastfashion品牌中的6家开设旗舰店step3引进特色大型娱乐项目吸纳多种文体项目??step2step1缩减正大百货面积（50%）改变易初莲花出口位置大幅增加餐饮业态比重引进涵盖各消费档次的知名餐饮品牌????调整步骤全市最大最强的家庭及儿童业态组合中国第一家玩具反斗城、全市最大的汤姆熊室内游艺场、炫动卡通组合、蕉叶家庭娱乐餐厅概念店、全市规模最大的室内真冰溜冰场、好乐迪家庭娱乐旗舰店、全市最集中的儿童形象设计中心、中外合资儿童培训机构、家庭牙科诊所KTV第一大亮点正大新生全市最强餐饮系统、齐全的餐饮结构类型商务用餐、家庭聚餐、朋友聚会，全国著名连锁品牌全部囊括广州蕉叶、香港唐宫海鲜舫、澳门葡京茶餐厅、一茶一座、渝乡人家、愉家、泰国金象苑、小南国、宴点秀、日本樱之味韩国舒乐斯意大利披萨、澳大利亚、法国美国第二大亮点DownUnderCoffeeCheese&FizzHOOTERS……全市互动性最强的休闲娱乐组合第三大亮点好乐迪旗舰店埃及主题正大星美影院上海最大的室内真冰溜冰场全市唯一热瑜伽特色威尔士健身中心浦东第一家美式西餐厅东南亚风情歌舞特色蕉叶餐厅全市最大的汤姆熊综合游艺世界浦东第一家全进口外文书店全市最大主题时尚概念书局大众书局KTVHOOTERSChaterHouse全市最集中的娱教系统第四大亮点美国投资的中英合资学乐英语、上海最大的白领英语培训机构国际美发教育机构文广舞林大会合作方都市舞工场乐工坊全市首家购物中心漫画卡通城TIMESWARNERSmartKidsClubEnglishFirstTONI&GUY*全市最集中的白领美体健身之地第五大亮点文广舞林大赛合作方都市舞工场乐工坊最大的连锁美容美体品牌紫颖丰胸美体御美会、艾维庭、美丽田园知名外籍牙科诊所凯尔齿科国际美发连锁品牌、欧洲最大的化妆品零售商全市唯一热瑜伽特色威尔士健身*LASPASPAJUNOHAIRTONI&GUYSEPHORA与陆家嘴国际化同步的海外风情休闲步行街、、、、、、、、ElementFreshHootersStarbucksHaagen-DazsSegafredoCheese&FizzBlueFrogZoe’scaféMarcoPolo第六大亮点全市最大最全的青年时装之都第七大亮点与世界大型连锁服饰品牌商业巨头合作、沪上现有知名大型零售品牌集中现身全市最强大的市场推广活动上海异域风情美食秀正大奇乐园爱丽丝梦游仙境主题活动音乐新势力风尚新生活圣诞派对年底倒计时玩偶游行美丽假期正大旅游节《绝代双骄》首场地面活动巨型气球声光秀表演闪电心感动冰上芭蕾婚礼秀邂逅正大白领交友活动2006——第八大亮点——正大广场新上海美食节1.5小时1496万美元3-5万人次/天空置率一度高达40%招商人流量项目收益人均停留时间正大广场的起死回生“”转型前（2005年）4小时12-15万人次/天5022万美元（预计）满租后200多家商户待入入驻租率达98.6%（07年1月）面积缩减了3/4的正大百货营业额增至以前的1.5倍，租金收入翻了几番招商人流量正大广场的起死回生“”项目收益人均停留时间主力店表现：转型后（2007年）%%200750.22(est.)50.22(est.)103.2103.22006%%24.7124.716666200510%200413.6314.96项目收益示意图（单位：百万美元）项目转型前后收益状况北京朝阳大悦城杭州西湖南线改造香港司培思经营管理集团45312上海新天地成都华侨城上海正大广场改造适度超前国际化与本土化结合实操性强SPACE做法???永续经营找到最适合项目长远发展的定位SPACE系统工作的目的??案例解析招商策略与执行