南通国际贸易中心裙楼招商推广策略2011年03月07日本报告是严格保密的本报告是严格保密的目录1项目概况2SWOT分析3项目定位4布局规划建议5招商思路与定价6推广策略本报告是严格保密的目录1项目概况2SWOT分析3项目定位4布局规划建议5招商思路与定价6推广策略本报告是严格保密的项目概况—天时★南通经济飞速发展★南通城市重心南迁★南通新城区基建步伐加快★国家调控住宅使得商业地产投资迎来新一轮发展机会本报告是严格保密的项目概况—地利★国贸中心中南汇泉国际中南汇泉广场在建项目中南在建项目中南世纪城本报告是严格保密的项目概况—地利大环境南通国际贸易中心位于南通市园林路与崇川路交界处，东接100万平方米的中南世纪花城、南通大学；南边紧邻250万平方米的中南世纪城、中南汇泉国际酒店；西邻人民银行结算中心及南通行政中心，紧挨南通购书中心；北倚南通市人民政府；国贸中心位于南通CBD中心位置3公里半径范围内，周围的楼盘有：中南世纪城、中南世纪花城、七星花园、苏建学府雅居地、绿城玉兰公寓、苏建国际城、海外联谊大厦等，地理位置十分优越。小环境偏靠行政文化办公区，周边多个项目尚处于规划建设中，被中南商业带所隔离，距工农路主干道相对较远，紧邻地块多为绿地，四维街道之间受绿化带阻隔本报告是严格保密的项目概况—人和优势★南通国贸地标特征与香港保华知名品牌的人脉拉动★未来3—5年新区CBD核心圈的人脉影响力劣势★项目周边现有人气不足，缺乏商业氛围★中南商圈对项目的挤兑明显★紧邻项目多为绿地，树林，书城，政府单位，学校，难以形成商业气氛★对面中南世纪城入住率较低，临近住宅项目多为在建状态且相距较远★工农路，世纪大道现有人流量，车流量均不高；园林路车流量相对较大，但人流量有限本报告是严格保密的目录1项目概况2SWOT分析3项目定位4布局规划建议5招商思路与定价6推广策略本报告是严格保密的SWOT分析—优势★项目高端商务的地标性质明显★塔楼销售对项目的牵动性★项目为新的改造预留好空间★香港保华的品牌效应本报告是严格保密的SWOT分析—劣势★项目象高星级酒店功能布局而非商业设计很不合理★项目得房率低公摊面积过大★周边项目同质化严重★大小交通均不利影响人流到达★项目面积较小难形成规模效应★项目周边正处于建设中培育到成熟周期较长本报告是严格保密的SWOT分析—威胁南通新城（崇川新城区和开发区）正在形成三层梯级分布商业热带：文峰城市广场集群，中南体育会展中心集群，星湖101集群威胁一：来自文峰城市广场集群此集群中包括了文峰城市广场，藏珑，金融汇与南通大饭店，其周边商业业态比较成熟，人气和人流，车流量都很大，目前，属于工农路繁华地段。其中，文峰城市广场是集购物，美食，娱乐，休闲，居住，商务，旅游，运动八大功能为一体的大型商业主题街区。未来所将形成的威胁性很大。威胁二：来自中南会展中心集群以中南世纪城，中南体育会展中心为中心的商业集群势力范围庞大，紧邻本项目，七星商铺，中南老街商铺吸纳了本区域人气，对本项目的挤压明显。中南汇泉国际广场商业组群以及会展中心附近商业组群正处于建设中，体量巨大，未来将对本项目构成直接威胁。本报告是严格保密的SWOT分析—机会南通高端商业主要集中在市区。中南商圈业态规模，品牌较小，多以餐饮为主，娱乐和休闲项目档次不高。文峰商圈内业态也多以零散经营状态出现，缺乏强力主题型高端休闲，娱乐项目。周边规划项目如文峰城市广场，中南汇泉国际广场商业组群多处于打桩，在建阶段，形成气候和威胁尚须3—5年时间。迅速引入高端休闲，娱乐性项目，避开人气不足，抢占新区高端休闲商业文化的先手。本报告是严格保密的目录1项目概况2SWOT分析3项目定位4布局规划建议5招商思路与定价6推广策略本报告是严格保密的定位4总体定位3业态定位2品质定位1功能定位客户定位本报告是严格保密的定位——客户定位★塔楼写字楼高端商务人士★珀丽酒店及附近高星级酒店住宿高端人士★CBD区域高消费阶层★南通市高消费阶层本报告是严格保密的定位——功能定位便捷的交通环境充分利用CBD核心区域住宅建设开发，将提供的地缘优势越来越多潜在消费者CBD高端休闲中心符合消费者心南通商业环境理需求的商业的持续升温业态组合本报告是严格保密的定位——功能定位CBD高端休闲中心高档的集餐饮，休闲，娱乐，健身于一体的高端休闲中心A、以休闲、娱乐、高端餐饮为人流的主要引导，从而带动整体消费；B、营造一个现代休闲的生活中心，融娱乐、休闲、健身一体的特色主题商业；C、以高端性、综合性、集中性为布局主题，面向高阶层目标顾客群；D、装修设计以特色，多变焕发魅力，表露出层次感，形成不同的千变万化的吸引力。本报告是严格保密的定位——品质定位?现代人追求高品质的生活方式，在市中心区域已经出现了诸如环濠河特色圈等多个休闲娱乐场所，但是南通新区板块该类消费场所仍然匮乏，为本项目的发展提供了广阔的空间。?本项目结合现代风格的建筑物，无论在装修还是整体的环境布局上，都力求体现项目独特的建筑风格，营造与众不同的商业氛围。因此，鉴于项目的整体布局，将力求创造具有独特品位、轻松惬意、高档消费的整体品质，并带动周边区域的消费水平的提高。本报告是严格保密的定位——业态定位项目业态定位指导思想做旺临街铺面，强势拉动中央，从而形成热闹的商业氛围；临街铺面即项目的主要交通出入口的商业业态；强势拉动中央指利用临街铺面超高人气，盘活项目中心的商业业态，最终形成项目良好的商业氛围。利用电影院制造吸引点电影院能为商场带来大批人流，凝聚人气，作为核心，将带动商场整体商业环境升温合理布局主力店，吸引人流平面流动；引入南通市民喜欢的品牌店提升项目人气。本报告是严格保密的定位——业态定位负一层：酒吧街区一层：银行，咖啡厅二层：高端餐饮三层：健身休闲四层：电影娱乐本报告是严格保密的定位——总体定位综上所述，本项目的整体定位是成为未来南通新区CBD高端休闲生活中心，与周边及未来规划的商业设施形成错位经营。本报告是严格保密的目录1项目概况2SWOT分析3项目定位4布局规划建议5招商思路与定价6推广策略本报告是严格保密的布局规划建议酒吧街区铺面面积（粗测）平方米19702440店铺2店铺1本报告是严格保密的布局规划建议拟引入银行，餐饮，咖啡厅等项目铺位面积（粗测）平方米商铺511732319商铺43273商铺3商铺14100商铺2599公摊529本报告是严格保密的布局规划建议高端餐饮铺面面积(粗测）商铺4平方米1215商铺3243831614156商铺1商铺2公摊730本报告是严格保密的布局规划建议健身休闲铺面面积（粗侧）平方米1263商铺325523359公摊539商铺1商铺2本报告是严格保密的布局规划建议电影娱乐商铺2铺面面积（粗侧）平方米商铺1电影院21071246电影院2445商铺33182公摊759本报告是严格保密的目录1项目概况2SWOT分析3项目定位4布局规划建议5招商思路与定价6推广策略本报告是严格保密的招商思路面临的问题?南通当地的商业意识还不是很强?周围的住宅如中南世纪城入住率并不是很高，人流量过于稀少，不能吸引一些老品牌的餐饮娱乐商家进驻?周边缺少大型商场，不能吸引中心城区的居民到新城区进行消费，商业气氛尚未形成?老街商业街的餐饮娱乐商家的经营状况并不是很理想，商家观望状况很强本报告是严格保密的招商思路通过前述分析了市场环境和商场定位，可以明显地看到，当前的招商环境和竞争是异常激烈的。在目前的市场和竞争环境下，如何才能抢占先机呢？大规模品牌性商家免租1年通过对大规模品牌性商家免租1年的优惠政策，我们可以抢先吸引品牌、大型、高端商家入驻，形成焦点效应，从侧面拉动国贸中心整体品牌和影响力的提升。本报告是严格保密的招商思路免租1年良性运营炒热招商品牌商家进驻商业利好作响品牌高额回报更多商家关注本报告是严格保密的招商思路与定价入驻门槛限制符合商场定位知名品牌性商家本报告是严格保密的招商定价——周边项目租金调查中南世纪城商业街中南世纪城商业街位于中南世纪城的中心地带，贯穿整个中央商务区，包含七星商铺和沿河老街。以便民餐饮娱乐休闲品牌旗舰店为主，目前入驻餐饮娱乐休闲商家包括南通餐饮巨头日月谈大酒楼、星岛咖啡、岚会所、龙泉温泉会所、金御一品，江浙汇等在内的商家。名称租金价格七星商铺每平米每天2.5元沿河老街每平米每天1-1.2元本报告是严格保密的招商定价——周边项目租金调查星湖101&星湖街区星湖101广场和星湖街区集休闲、娱乐、餐饮、位置租金价格商务、旅游、文化于一体，地理位置优越，占据沿江观光商务休闲带和商业核心枢纽位一楼每平米每天1.5元（已满）置，是南通RBD中心枢纽的城市商业地标、二楼每平米每天1.2元南通首座情景消费的城市商业地标以及南通首座情景消费体验之都——CityLivingMall，三楼每平米每天0.7-1元拥有现代风格的步行商业街，融汇全新HOPSCA商业理念、完善的功能分布和业态星湖街区每平米每天0.8—0.9组合创造全方位营商热点。一层已经没有商铺出租，目前星湖101余四套（限定做服装），星湖街区主街已满，后街基本空闲。典型的进场商铺有金陵能达酒店、丰创地会馆、皇家公馆、御膳海鲜美食膳坊、红楼美食会、品尚豆捞、欢唱量贩KTV等本报告是严格保密的招商定价——各层定价?经过与上述项目的比较分析以及对国贸中心层数面积租金自身情况的分析，我们的裙楼的租金定价应平方米每平米每天该高于地处开发区的星湖101，而与中南世纪城商业街的租金接近，根据层面的不同进行负一层14101元区分定价一层14951.8元二层17001.5元三层17131.3元四层37391.1元本报告是严格保密的负一层招