引领凤翔地产新格局凤翔阳光酒店项目整体运营策略前言首先感谢贵公司给我们参与这次提案的机会。通过与贵公司的沟通、以及对当地市场的研判和对项目本体的研究，我公司将对于本项目定位、产品规划及营销服务提出切实可行的方案。最后希望通过此报告，形成一个良好的开端，为和贵公司的合作奠定基础。也希望通过双方的努力和智慧，把本案打造成为凤翔市场的精品楼盘，为贵公司实现利润和品牌的双丰收！我们将通过以下四个方面对项目的操作进行阐述……壹市场分析貳项目分析叁项目定位肆营销策略壹市场分析宏观政策市场分析——区位概况关中“米粮川”凤翔县位于关中盆地和渭北黄土台塬西部。宝鸡市东北。西府重镇县境内地势呈北高南低的缓坡台原，北部为山地和丘陵，古人以“南控褒斜，西达伊凉；岐雍高峙，干渭争流”来一般海拔1200-1600米，主峰老爷岭海拔1678米；西南部形容凤翔当时交通的便捷以及地里位置的重要。为千河谷地，海拔588-750米；大部分地区为渭北黄土台而今有风麟（游）、凤宝（鸡）凤冯（家山）、凤岐原，一般海拔649-968米，原面完整开阔，起伏不大。县（山）、西宝北线等干、支线公路多条，形成了三纵六横境内土地肥沃，物产丰富，自古有“米粮川”之称。为骨架，12条支线连接各乡镇的四通八达的公路网。市场分析——政策环境城市形象提升地方政策优势明显凤翔城市建设项目正处于升级换代的过程中，处于新政府行政区域的本案，作为地区板块的城建亮点，必将成为城市形象代表的热点。很好抓住这一良好政策倾斜，将本案开发为凤翔地标建筑，引领地区楼市风向，也将能够获得更多政策性支持。日趋完善的城市配套县人民政府围绕跨入西部百强县、打造魅力新凤翔的奋斗目标，实施了以“三园三街四个入城口”为重点的25个城建项目。县城供水工程、垃圾填埋场等惠民项目建成投用，硬件设施更加优化。让凤翔的城市生活品质更高。城市化发展的战略抢抓千载难逢的高等级公路、交通环线建设机遇，拉大城市骨架，全面加强基础设施建设，深入实施环境再造工程，推动撤县建市进程，是凤翔城市发展的历史必然和战略选择。铸造精品城市撤县建市标准完成城市总体规划，凤翔县城西部工业区、北部森林居住区、南部文物保护区、东部综合服务区、达成面积20平方公里的中型城市。凤翔县城一系列政策的调整，展示了政府提升凤翔城市品质的决心市场分析——市场概况供小于求，商品房市场空间较大目前凤翔城区多以自建庭院住宅为主，厂矿企事业家属区福利房住宅多为多层单元建筑为主，商品房发展较缓慢，商品房占房地产比重不到35%。600家500属区400自建庭院300需求量商品房2001000市场分析——住宅及商业市场现状住宅市场以实用型两房、三房为主，舒适型和投资型产品较少6%9%一室二室38%三室47%四室及四室以上由上图可以看出，凤翔县在售项目户型以两室、三室为主，一室、四室及四室以上相对市场占有率比较小。但是由此可以看出凤翔县购房需求主要注重刚性需求面积住宅。?市场分析——住宅及商业市场现状商业市场凤翔县的商业商圈辐射分；凤翔现有商业定位可分为3种◆东湖商圈1、零售百货商场◆凤凰十字商圈2、批发市场◆大什字商圈3、社区门面竞品分析市场分析——市场概况工程总建户型优惠楼盘均价起价去化位置进度面区间措施颖晖1期交房1万抵2900280095%西大街中段3.8万㎡91-136㎡华府2期地基1.6万凤凰秦风路南段3处理500抵32002800售罄13804㎡90-130㎡城号地基5000雍州处理32002900排号西大街1.2万㎡90-127㎡无大厦地基京城处理3400290090%秦凤路南段2.8万㎡91-130㎡无大厦地基大正2010.9南环路以西2002期320080%1.1万㎡80-130㎡无花园2688米左右2-4层客户分析市场分析——客户分析住宅客户分析刚需为主改善为辅投资型房产较少11%解决居住42%婚房改善性住房51%首次置业13%25%其它从上图可以看出，凤翔2011年1月购房人群中，解决居住的需求达到51﹪，结婚用房的达到25﹪，改善居住的需求占到13﹪，投资和其他用途的比例11﹪。所以，凤翔县商品房以解决居民居住的需求为主。投资和其他用途的总需求相对较少。市场分析——客户分析商业客户分析客户类型置业目的具有一定运营基础，具备一定品牌的商铺运营主，在整个经营规划自营客户基础上，认为缴租不如缴贷，前期可运营，后期可出租的置业者。拥有大量闲散资金，但不具备运营条件，仅作为固定资产投资的专投资客户业投资者，比较看重商铺地段、定位、回报。分析结论市场分析——结论?通过对市场的分析，得知凤翔县住宅市场的户型需求为80—90㎡2房和110—130㎡3房，但品质要求较高；?本地的一般客户比较关注价格的高低；?不存在所谓泡沫经济受大市场环境影响甚微；?市场缺乏名副其实的高档次、高品质的现代化项目。贰项目分析项目分析——地块现状项目分析——意向方案意向方案占地：约13亩拟建物业形态：大型商业+住宅4F以上住宅4F以上住宅68米1-4F大型商业113米项目分析——规划设想让我们从城市综合体的角度审视本项目项目分析——规划设想本案拥有大型商业，步行街，住宅，而城市综合体一般需要满足三大条件，五大功能：城市核心区核心地段、人流量保证、消费基础便利交通枢纽　　　居　住　　生活全功能　　　购　物　　　　　休　闲　　　　　办　公　　×酒店　×类城市综合体SWOT分析项目分析——SWOT分析优势S劣势W环境：无社区环境，绿化无法保障；地段：凤翔南大门，门户地位，区位价值高；拆迁：临街，居住有一定噪音影响。物业形态：目前区域内并无此类业态项目存在，产品规划领先于区域其它项目。机会O威胁T需求：城市发展，带来房产投资加速；市场：商业市场环境相对落后；市场：周边无同档次高端商业存在；竞争：随着城市发展，周边项目会造成对本案政策：一二线城市限购，迎来置业良机。客户分流和截流的威胁；区域缺乏高端商业中心，本案作为该区域唯一高端的类城市综合体项目，市场发展前景广阔。引领者追随者×打破现有住宅及商业定位格局，成与周边项目产品雷同、定位雷同，为区域产品的领头羊！在有限的客群中抢夺客户。×挑战者补缺者×剑走偏锋，以周边绝对差异化的产寻找百米大道曾有的热销产品，适当品面市，在百米大道上独树一帜。补充入项目产品线中，丰富产品线。叁项目定位经过对市场的分析与项目区域价值的研判，我们确信，本项的最终目标，就是要做到：雍兴路门户凤翔的NO.1高层住宅：典藏臻品第一居所商业：潮流风向第一街区项目定位——市场定位市场定位城市恒升不动产生活方式新中心地段价值产品创新项目定位——形象定位方元·新天地旨在针对凤翔高端消费阶层，打造针对投资者的城市恒升不动产和针对自住自营客户的生活方式新中心，以及超越于物质至上的丰厚精神体验和价值荣耀感。形象定位凤翔有了新天地案名：方元·新天地*新天地代表项目自身规划定位与产品的创新，同时给客户一种顶级购物居住感受。产品建议项目定位——规划分解规划分解商业：以城市消费为主导功能，融合购物、休闲、餐4F以上住宅4F以上住宅饮、娱乐等一体的城市LIVINGMALL（生活广场）。68米住宅：引领城市居住潮流、树立城市人居标杆。1-4F大型商业113米项目定位——布局思路布局思路由于受地形的限制，商业上层住宅仅可临边摆放2栋，最大限度满足大型商业完整格局，入户方式可采取2种形式：4F以上住宅4F以上住宅68米1-4F大型商业113米集中入户：从商业主入口旁，设置专用扶梯。进入通过门禁系统，进入住宅平台，再分栋入户，每栋单元楼下设置入户大堂。优点：商业顶层可作为空中花园供业主使用，保证绿化率；安置楼位在社区外独立入户，于销售楼位物业分离。缺点：必须设置由1层至商业顶层的入园通道。首先我们需要明确我们现在都有什么？地段绝佳区位现状：凤翔南大门区域价值认同感地块现状：占地13亩，居住、商业综合我们如何去引领市场？大商业、优品牌、商业：能够引领高端消费的品牌，能够聚足人气的大商业高端产品住宅：高端项目不多，伪高端项目不少在这种自身、市场情况之下，我们如何打造真正高端的、成为城市地产标杆的综合体项目？打造凤翔首屈一指的NO.1产品新天地-住新天地-商业宅建户建筑型造规业租风建标划态售格议准意划策NNNOOO向分略...111打造凤翔首屈一指的NO.1产品新天地-住宅建户建筑型造风建标格议准NNNOOO...111项目定位——产品建议顶级ARTDECO外立面，缔造地标，打造王者形象为了符合项目高端定位，我们建议采用时尚现代、庄重简约、国际化的ARTDECO外立面关键词：纵横线条、高耸、挺拔、石材、面砖打造凤翔首屈一指的NO.1产品新天地-高层建户建筑型造风建标格议准NNNOOO...111项目定位——产品建议以80-120平刚需产品为主户型结构户型类型户型特质面积区间户型比重刚需型主力产品80-100㎡二房85%刚需行主力户型100-120㎡三房个性型补缺产品40—50㎡一房15%组合构想：可在先期建筑设计时，将三房产品与1房产品设计为可组合成四房的模式。如此一来，本案产品线扩充至1房—4房。项目定位——产品建议1房可放置此处1房放置此处项目定位——产品建议一房户型示意项目定位——产品建议二房户型示意项目定位——产品建议三房户型示意入户花园配置齐全的主卧宽敞、实用的公共空间打造凤翔首屈一指的NO.1产品新天地-高层建户建筑型造风建标格议准NNNOOO...111项目定位——建造标准顶级配置打造NO.1屋顶花园单元入口楼宇空间＋智能化体系＋服务体系入户大堂电梯厅项目定位——建造标准单元入口项目定位——建造标准入户大堂入户大堂属于项目形象建筑，需重点打