中山路某地块商业开发可行性分析中原地产代理（深圳）有限公司CentalineConsultants湖南分公司二级市场策划品控中心前言：2010年1月16日，湖南中原为XXX公司在中山路地块成立了为数4人的项目组，并为项目进行了针对长沙市商圈和各商业物业的调研工作，调研工作共持续四天，本报告亦对于所调研数据及地块做相应的分析及研判，以期为XXX公司对地块开发提供专业参考。【谨呈XXX房地产开发有限公司】CentalineCodeofthisreport|2报告主体内容123项目本体及区域规划长沙商圈调研分析项目物业建议?项目本体及周边分析?长沙商业的现状特点?本项目物业类型建议?区域规划分析?长沙商圈现状分析?本项目租金及售价建议?商业物业市场状况?商业物业案例分析CentalineCodeofthisreport|3Part1项目本体及区域规划CentalineCodeofthisreport|41项目本体及区域规划1.11.2项目本体及周边分析区域规划分析CentalineCodeofthisreport|5项目位臵项目位臵无可挑剔，市区核心黄金绝版地段！中山亭项目位于长沙市区中心五一广场以北本案500米，黄兴路与中山路交汇处，地处绝版黄金地段。湘江一桥黄兴路：长沙城区最古老的商业街，南段有步行街，为长沙商业核心，五一大道北段沿线分布长沙80以上的大型MALL，为长沙商业命脉。黄兴路五一路：贯穿长沙东西的大动脉，由火车站直接连接湘江一桥至河西溁湾镇，既为长沙形象窗口，更是五一广场长沙城龙脉。中山路：曾和黄兴路并称为长沙最古老的商业街，由于步行街的建立长沙城市核心区域而中心地位逐渐南移，昔日繁华程度不亚于现在的步行街。CentalineCodeofthisreport|6项目本体素质及周边环境项目地处长沙核心商圈内，商业价值极大，地块周正，可塑性强项目两面临街，临黄兴路对面为长沙金满地百联东方商厦，东北面正对中山亭，本案百紧邻金满地商业步行街，处于长沙市联核心商业中心——五一商圈内，周边东配套齐全，交通便利，商业氛围较好。方新大新项目相关指标一览：五一商圈五一广场CentalineCodeofthisreport|7价值点梳理——商圈一哥霸主——?五一商圈?市级中心商圈，长沙市3区交汇中心（芙蓉区、开福区、天心区），整个长沙城商业的核心聚集点，无疑是商圈中的老大。本项目位于五一商圈北部，受五一商圈辐射较大，商业氛围浓厚。CentalineCodeofthisreport|8价值点梳理——商业大到商场百货，小到街边小摊，商业印迹无处不在。五一商圈聚集着长沙最繁华的商业业态，业态种类繁多，从知名百货商店内的世界品牌到街边夜市小摊贩，到处都孕育着浓厚的商业气息，商业印迹不可磨灭。本项目受整体商业辐射，具有商业项目的先天基础条件CentalineCodeofthisreport|9价值点梳理——人流长沙人流的聚集地，人流即是商流五一商圈车流、人流密集且流动性大，据统计，?五一?商圈日人流量达30-50万人次，这些人流对于商品的需求量较大，购买能力强。但整体人流量呈由南往北递减的趋势。本项目处于五一商圈北部，人流量相对处于较弱区域，对商业的N弱化有一定影响本案人流渐弱区黄兴五一路人路流渐弱人流密集区CentalineCodeofthisreport|10价值点梳理——出行交通便捷，城市中心的聚合点，辐射长沙主城区构成?五一?商圈的主要地段：?五一?大道西段，黄兴路中路与南路、蔡锷路三条正是芙蓉区的主要城市交通干道，?五一?大道是本案长沙市东连火车站西接河西政府中心及岳麓区的主要通道，黄兴路与五一商圈蔡锷路则是外联河东各区的南北向主要城市干线。本项目处于黄兴路与中山路交汇处，距离未来的五一广场地铁站仅500米，交通便捷，辐射长沙主城区。CentalineCodeofthisreport|11价值点梳理——市场需求老城棚改区规划将带来大批刚性需求及改善性需求中山西路棚改项目一期拆迁工作计划在2009年完成，届时，2300多户居民将告别棚户区，同时西长街水产市场、鸡禽市场等九大市场也将在明年整体完成搬迁工作。本项目位于中山西路与黄兴路区域，也属于棚改区范围内，棚改拆迁后，亦将带来大量的刚性需求及改善性需求，为本项目的销售市场奠定坚实的客户基础。长沙2010年拟开工19棚改项目800亿改造730万平CentalineCodeofthisreport|12价值点聚合五大铂金价值造就项目原始发力点五一商圈辐射商业印迹市场需求五大价值铂金交通出行人流CentalineCodeofthisreport|13项目价值定义——天生丽质：生来不可抗拒的美丽，美人胚子天生的美女，惊艳的外表让人难以抗拒。然后，在拥有了美丽的外表之后，我们需要做的就是如何变得更有气质。由于本项目出生不凡，诞生于商贾贵族，与生俱来的商业气质乃是不可磨灭，因此本项目在商业上注定将有一番作为，但根据周边市场需求情况来看，刚性需求及改善性需求的膨胀也必然会导致本项目在站位上对市场有所倾向。因此，在项目价值定义上，我们应该以利益最大化原则来判定。黄金地段、商业价值、投资价值CentalineCodeofthisreport|141项目本体及区域规划分析1.11.2项目本体及周边分析区域规划分析CentalineCodeofthisreport|15开福区——?大城北战略?孕育?中部华尔街?项目位于长沙市开福区中山路与黄兴路交汇处，整体位开臵位于开福区南端，紧邻长沙南北大动脉芙蓉路，西面福湘江，北面为长沙?民生第一路?营盘路，与开福区重区本案点打造的五家岭商圈、新河三角洲等遥相呼应。芙蓉中路是著名的金融一条街，70多家银行、保险、信托、黄金交易等金融中介机构聚集于此，初步形成了金融服务聚集区。特别是国际金融大厦到海东青大厦这一段，早已是湖南人心目中的?金融街中心区?。而火车北站的搬迁、五家岭商圈的打造和新河三角洲的开发又将为开福区的发展抹上一笔浓厚的?商业色彩?。CentalineCodeofthisreport|16区域规划伍家岭商圈：RBD势必打破现有城市商业商圈格局。??娱乐休闲文化商业区?呼之欲出开福区政府相关负责人介绍，RBD即娱乐休闲文化商业区，其中：R（recreational），休憩商业区，突出休闲、娱乐、旅游、文化特色；B（business），以商业中心为核心功能；D（dis－trict），区，中心。原意为城市中以旅游者为对象的购物休闲娱乐场所，现在被延伸为以都市上班族为对象，提供休闲商务活动、提供工作之?新增数百万平米商住面积?余放松、娱乐生活的娱乐休闲文化商业区域。而商业品质大幅突破?伍家岭RBD，则以文化、旅游为驱动，以商业RBD区域即将呈现（两馆一中心）?为核心，集多功能于一体的现代服务业中心，长西南新河三角洲92亿?地王??沙北部的商业、商务和文化中心区。东北片区的核心为伍家岭生活广场、浏阳河商业广场?东南片区四达〃新时代广场、建鸿达现代城CentalineCodeofthisreport|17区域规划开福区投资推介会，万达广场落户火车北站?继黄兴路步行街万达商业广场之后，大连万达带着25亿元资金来到了北城。该项目位于百年老站火车北站棚改项目核心区域，?如果说黄兴路的万达广场是我们的一代店，此次签约的万达广场就是三代店。?与会的大连万达集团投资顾问徐海涛表示，大连万达商业中心项目将打造长沙金融商务中心的首个超大型城市商业广场。CentalineCodeofthisreport|18区域规划区域交通：区域内拟建五个地铁站，道路交通?四横四纵?主次干道网络?。?在外部交通组织上，拟提高芙蓉路车速、增加?规划区内目前已形成?四横四纵?的城市道路CBD到对外交通设施的可达性、增加CBD区网系统，?四横?分别是中山路—八一路、五域与城市各次中心的联系、合理组织换乘枢纽一大道、解放路、人民路；?四纵?分别是黄中心，初步计划建1个换乘中心，5个地铁站点兴路、蔡锷路、芙蓉路、韶山路。。在内部交通优化上，拟通过增加城市道路网密度、适度增建停车设施、合理组织人行系统等手段进行改善。CentalineCodeofthisreport|19区域规划棚户区拆迁——区域业态竞争，商业将产生集群效应棚改工程合计248亩根据长沙市政府规划，未来2-3年内项目周边区域存在大量周边棚改区分布：重点拆迁工程，总量逾248亩。?2009年棚改项目：住宅1、湘春路西入口项目，东起外湘春街，西至湘江大道，南起湘春路本案，北至晴家巷。占地85亩?2010年棚改项目：1、黄兴北路两厢1号地，北起吉祥巷，南至潘后街，东起黄兴路，住宅+商业西至春风巷。占地32亩商业+住宅?2011年棚改项目：1、黄兴北路两厢3、4、5号地，中山西路以南，黄兴北路以西，吉祥巷以北，茶馆巷——三贵街以东。占地75.4亩2、黄兴北路两厢7号地，左局街以南，六堆子以西，青少年宫以北，黄兴北路以东。占地15亩3、黄兴北路两厢9号地，黄兴北路营盘路交叉东北角。占地33.4亩4、黄兴北路两厢8号地，黄兴北路营盘路交叉东南角。占地7.3亩区域棚改区均属于重点打造的芙蓉CBD范围内，综合其本身的商业素质，片区内将来规划物业商业占多数，预计与本项目入市时间极有可能重合，因此在物业业态上将形成一定竞争，但从打造商业中心的层面来看，同时也可以形成融合与互促，产生集群效应，相互借势。CentalineCodeofthisreport|20紧邻华尔街——CBD辐射区域凸显芙蓉CBD引路，写字楼云集逐步将成为长沙华尔街。?长沙商务用地规划体系结构为?一心两轴四辅?。?一心?为芙蓉广