化工片区城中村改造项目项目定位及商业规划建议个旧森源房地产2011年09月15日研讨思路：第一部分　案例借鉴第二部分　项目现有规划利弊分析第三部分　项目整体定位第四部分项目商业定位第五部分项目商业规划建议第六部分项目写字楼定位及发展建议个旧森源房地产案例借鉴广州中华广场案例1.项目总体概况??中华广场是广州最负盛名的大型商业地产项目之一。该项目位于广州传统商业区中山三路，商业氛围浓厚。经营面积逾17万平方米，中华广场以经营时尚产品为特色，规划有数码城、名店城等业态。中华广场底层接驳地铁，提高了项目的人气聚集速度。2.项目业态定位状况??中华广场顺应新经济时代潮流，引入数码城概念，并用心打造建设，令其成为广州城内最火爆，潮流的数码产品展示场、数码技术发布地。一时间，摩托罗拉、索尼、三星等国际品牌争相青睐，纷纷将其作为拓展品牌、展示形象、促进销售的首选之地。个旧森源房地产PagePage33建筑功能规划广州中华广场建筑功能规划①外部景观功能规划设计：中华广场东面设有全国唯一最长的户外观光电梯，直达七楼，顾客置身其中，便可尽览东山区美景。②广场内部的装饰设计：结合了中西建筑的艺术精华，阳光透过呈菱形的中庭上方的铝合金光棚，使顾客的视野顿感开阔，配合精心摆设的花草植物，令环境更加舒适优雅、赏心悦目。③内部交通配套规划设计：中华广场内的功能配套设施十分完善，包括：69部扶手电梯、10部垂直客梯、6部货梯，外设全国最长的户外观光梯和垂直观光电梯，顾客可以方便快捷地到达任何一个楼层、中华广场的负二至负四层被誉为全城最大的自动化停车场，可提供一千二百多个机动车停车位，全电脑化的车场管理系统与之相配套，可大大满足现时的停车需求。个旧森源房地产PagePage44建筑功能规划广州中华广场建筑功能规划④建筑风格规划中华广场的建筑通透、稳健隽永。华灯照射下，璀璨怡人，恍若仙境，令人顿生向住欣羡之情；商场宽敞明亮、线路流畅。⑤活动广场中华广场门口的广场面积比较宽大，经常举办大型的表演活动，广场上吸引了众多的人驻足观看。以上的规划优势明显地表现出中华广场在硬件上的独特之处，给消费者感到新颖的吸引力。个旧森源房地产PagePage55业态布局广州中华广场各楼层业态布局楼层业态负1层除负一层为主营品种繁多的摩托车配件、维修工具的大型摩托车汽配城外，负二、负三、负四层为被誉为全城最大的自动化停车场1层汇集了世界各大知名品牌，有广州白领所钟爱的佛罗伦、C00ZZI、阿桑娜等年轻一族喜爱的班尼路、E&U、CY、CottonShop等；除此还有各式潮流服饰、鞋、皮具等，这里的服饰各具特色，把各种潮流元素融汇得恰到好处2-3层二层、三层（部分）吉之岛百货公司1-4层一层至四层西南区：盛世中华百货1万平方米，主营中高档的家用电器、服装、运南区动旅游用品等，5层中华数码城：云集了国内外顶尖级科技品牌，诺基亚开设了中国最大的概念店，摩托罗拉、爱立信、西门子、三星、广州视窗等，还有天龙，爱浪、CAV、丽声等多个顶级视听器材专门店。个旧森源房地产PagePage66业态布局广州中华广场各楼层业态布局楼层业态5层中华现代家居城：集中了广州市最好的9个商家，包括最有气魄的“穗港”、最有创意的“高尚”、最豪华的“健威”、最有特点的“格调”，还有“国际”、“恒生”、“欧迪宝”、“创艺”、“华洋”等，这里的家私各具风格，或豪华典雅式、或怀旧精巧式，或简约前卫式。6层凤凰文化城、壹创书城：传统与现代相结合的陶瓷精品、古典家私、根雕、园艺、民族工艺品7层中华美食广场：有经营粤菜的华融宫酒家，有深受年轻一族喜爱的日本友和回转寿司店、有正宗的韩国料理店“笑味轩”。除此，还设有五十多个美食摊位，集各国菜式，异地风味之大全，可同时容纳一千二百多位食客，是-家食肆形式的美食广场。8层中华广场电影城：中华广场电影城现拥有4个豪华放映厅，超大银幕概念设计，并于国内首度使用1.2米宽设计、固定式豪华座椅，是广州市最豪华的电影城，也是广州市内唯一可乘坐地铁到达的电影城。个旧森源房地产PagePage77经营管理状况分析项目拥有高品质的物业管理与营销体系中华广场全权委托仲量联行为物业经营管理顾问。仲量联行是全球首屈一指的综合物业服务及投资管理公司，在美国、欧洲、澳洲都设有管理公司。其管理物业面积逾一千万平方米，已于九六年获得IS09002国际品质认可证书。这支最具专业水准的物业管理队伍将为中华广场内外客户提供一流的服务。在抓好物业管理的同时，中华广场还特别注重精神文化建设。通过每月一期的《消费导报》向顾客传递各种各样的商品信息，并按照不同商品的销售旺季，每月举行不同主题的推广活动，迎合人们多姿多彩的生活追求。例如：全程独家赞助全城热点“第八届美在花城”、大胆创新的“贴身、醉心内衣展缤纷”、青春飞扬的“夏日好想畅游”泳衣展、极具群众参与性的“广州市首届老年舞蹈大赛”、庆祝中国***80周年的“锣鼓喧天庆七一”大型广场民间艺术表演等，务求营造更好的商场文化气氛，吸引更多的顾客光临。建有自己的网站：www.china-plaza.com个旧森源房地产PagePage88案例启示广州中华广场成功启示?多功能一体化功能定位准确：中华广场现推广的主题是“万千姿彩在中华”，商场的特色是集购物、娱乐休闲、饮食、旅游景点等多功能一体化的大型消费中心，将购物当作一种享受，而不仅仅是为了买东西；?主题业态鲜明，经营业态紧贴市场需求而又有差异化：经营业态方面则选取了一些属于市场上需求量最大的，而又与周边商业形成一种差距的经营业态；?贴近时代要求，引领潮流,商品国际化,把握核心客户时尚观；?产权高度统一:产权统一是购物中心制胜关键，没有统一的产权、统一的经营、管理，便谈不上统一的市场运作、广告推广、品牌经营，便会陷入各立山头、混乱经营状态，也会因短视行为招致长期失败。个旧森源房地产PagePage99研讨思路：第一部分　案例借鉴第二部分　项目现有规划利弊分析第三部分　项目整体定位第四部分项目商业定位第五部分项目商业规划建议第六部分项目写字楼定位及发展建议个旧森源房地产项目区位一环边核心区域?项目位于城市一环边核心位置，环城东路与东风路的交叉口；?在东风路侧紧临项目有地铁新机场站出口，有强大的人流支撑；?离机场有20多分钟的车程，有较强的商务便利性；?离核心CBD5-10分钟的路程机场。个旧森源房地产PagePage1111车流动线利弊分析项目有较长的临街面，交通组织灵活?项目交通优势明显，车流组织较灵机动车流活；货车非机动车流?人车分流：人流路线通达性强，避免了人车相互影响；?货车与小车分流：项目可设入口和出口位置较多，能很好的做到货车与小车分流；?小区车流与商业、写字楼的车流分开。个旧森源房地产PagePage1212人流动线利弊分析人流线规划流畅，人流组织效率高人流线?项目人流节点明清晰，人流写字楼聚合与分离较通畅；住宅?人流流线清晰明了，通达性强，商业没有出现死角；?住宅人流引导与管理难度较大，住宅的私密性、舒适性降低，商业与住宅出入口需分开；酒店个旧森源房地产PagePage1313功能分区利弊分析项目物业布局较合理，住宅私密性差?项目写字楼与住宅分区明显，商业住宅靠项目内部，交通对住宅影响较小；?商业与住宅设计过于紧密，动住宅静难分区，商业对住宅造成一定的干扰；住宅住宅住宅?住宅对商业起到带动人流，增住宅进人气的作用；写字楼酒店写字楼写字楼?写字楼紧靠东风路，交通便利，形象展示到位，有较高的商务价值。个旧森源房地产PagePage1414项目SWOT分析项目在区域内有较强的优势优势（STRENGTH）?区位及规模优势明显；劣势（WEEKNESS）?展示面较长，已具有一定的商业氛围，商业价值较高；?项目区域形象较差，环境脏乱?昭示性强，外部交通便利，易达性较高。，需刷新项目形象；机会点（OPPORTUNITY）?受限于目前非商业因素，地块SWOT分析?区域商业环境较差，给项目商四至商业价值不一致，需要趋利业更大发展空间；避害。?区域商圈不断演变，多中心商威胁点（THREATEN）业格局逐渐形成。?居民认可度较高的核心商业区威胁；?未来项目的威胁。个旧森源房地产PagePage1515项目战略定位项目以差异化战略建立区域新的商业核心地位领导者挑战者?品牌知名度高?具有持续作战能力市场新进者?项目具有无可复制的资源?具备挑一定战区独域固特资有商源和生业形产规态模?产品创新?改变，游重戏规则新定义区域商业价√值，创新打造难以复制领导者挑战者?局部或全面领先，市场亮点?强调新的评估标准?垄断形象标杆，引领市场潮流?强调产的核品的特色和心竞争力价值√追随者补缺者追随者补缺者?缺乏独特资源和资金实力?规模小，快速灵活?搭便车，借势?目标客户明确，挖掘细分市场价值结合项目独具魅力的特?以小博大?抓住某种需求变化趋势，在细节创色定位,打造城市区域新打造难以复制的产品?价格战的制造者新商业商务中心?敏锐的机会主义者个旧森源房地产PagePage1616研讨思路：第一部分　案例借鉴第二部分　项目现有规划利弊分析第三部分　项目整体定位第四部分项目商业定位第五部分项目商业规划建议第六部分项目写字楼定位及发展建议个旧森源房地产项目战略目标从三个方面思考项目战略目标城市发展层面：项目整体将打造成区域市场的标杆项目，成为城市区域发展的代表形象！项目开发层面：打造区域新的都市综合体，辐射区域市场；再造白塔路商圈商业核心，推进区域商业市场的更新换代！公司层面：树立企业品牌，赢得市场先机，同时提供安全、稳健的现金流，支持项目滚动开发！个旧森源房地产PagePage1818项目战略目标项