系统思考系统思考谋在全局谋在全局系统思考系统思考谋在全局谋在全局系统思考系统思考谋在全局谋在全局谨呈：临沂尚都置业有限公司?攫取莒南县商业新价值【尚都-汇隆商业项目整体营销策略思路沟通提案】系统思考系统思考谋在全局谋在全局目录Content?一、背景分析?二、项目分析?三、销售策略?四、招商思路?五、推广思路?六、项目合作系统思考系统思考谋在全局谋在全局Section1一、背景分析一、背景分析系统思考系统思考谋在全局谋在全局城市发展加速器莒南县城市总体规划（2010—2020）系统思考系统思考谋在全局谋在全局中国特色农业之乡国家级旅游示范县省级旅游品牌县中国改革开放的前沿阵地全省十佳休闲旅游度假区全省红色旅游重点线路全省县域旅游品牌十强县系统思考系统思考谋在全局谋在全局城市概况总面积1752平方公里，总人口为99万人，城镇人口约79万，市区人口约20万。城市区位：东濒黄海，南临江苏，西通临沂，北上日照港，地处国家“沿海经济带”、山东省“临港战略开发带”、和“半岛经济圈”三大板块的重合地带。系统思考系统思考谋在全局谋在全局城市区位条件分析莒南交通优势明显?莒南地处青岛港、岚山港、日照港、连云港四大港口腹地，距岚山港仅10公里，距日照港、连云港50公里。穿越县境的兖石铁路、岚济公路、日东高速、同三高速、日枣高速、长深高速把莒南与长三角、珠三角和山东半岛等经济发达地区连为一体。20系统思考系统思考谋在全局谋在全局莒南城市总体规划城市定位和性质根据莒南特殊的文化背景与地质地貌，形成由“一核三轴六区一带”的点轴型经济空间格局。“一核”，即县城核心区，包括县城建成区，经济开发区、北城文化新区和县城南部物流区，带动周边乡镇形成半小时经济圈。加快发展现代服务业，着力优化产业结构，重点建设县城南部商贸物流园区，完善水电路网基础设施和配套设施，加快商贸、仓储等重点项目建设，初步建成建材、小商品、汽车贸易及配套、农副产品等4大功能片区。1、食品工业强县：莒南县是全球最大的黄原胶生产基地、全国最大的不锈钢原料生产基地、全省重要的食品生产加工出口基地以及新型化工和精密机械制造等5大产业基地，花生加工、磨料磨具、石雕石刻、条柳编等4大传统产业蓬勃发展，成为全国食品工业强县。2、特色农业之乡：莒南县属暖温带季风区半湿润大陆性气候，适宜农作物生长，以全国“花生之乡”、“柳编之乡”、“板栗之乡”、“茶叶之乡”、“石雕艺术之乡”“磨料磨具之乡”享誉海内外。3、文化旅游胜地：坚持把旅游业作为主导产业来培植，积极融入全省红色旅游线、黄金海岸线，围绕“齐鲁红都、古镇庄园、天佛圣地、山水莒南”的品牌定位，着力开发精品旅游产品。系统思考系统思考谋在全局谋在全局城市经济发展情况系统思考系统思考谋在全局谋在全局主要经济指标分析2010年，莒南县实现生产总值161.75亿元，比2005年翻了一番，年均增长15%，人均生产总值达到3300美元，投资12亿元开发建设各类住房110万平方米。国民生产总值(亿元）250025.00%2110.1821.26%1958.2200019.74%1660.520.00%18.87%18.20%15.93%150013.20%13.40%15.00%1211.81404.8610121000834.610.00%5005.00%00.00%2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年国民生产总值(亿元）增长率（%）2011全县经济社会发展的主要预期目标是：生产总值达到190亿元，增长18%；地方财政收入达到5.3亿元，增长23%；规模以上固定资产投资达到94亿元，增长30%；社会消费品零售总额达到91亿元，增长25%；实现城镇居民人均可支配收入17293元、农民人均纯收入7731元，均增长16%以上。系统思考系统思考谋在全局谋在全局莒南县居民收入?全县城镇居民人均可支配收入18644元，增长12.5%，城镇居民人均消费性支出11934元，增长10%。农民人均纯收入6761元，增长14.9%；农民人均生活消费性支出3935元，增长9.72%。城乡居民人均住房使用面积分别达到27平方米和32.2平方米，分别提高0.5和0.6平方米。房地产开发保持理性增长。房地产投资完成158.2亿元，增长8.1%。商品房销售面积459.2万平方米，增长22.7%；商品房销售额129.2亿元，增长42.8%。系统思考系统思考谋在全局谋在全局系统思考系统思考谋在全局谋在全局商业市场板块分析系统思考系统思考谋在全局谋在全局商业发展的特点：1.商圈范围小，其他商业以两点、一线的方式分布；2.整体发展速度慢，发展水平不高；3.商业发展模式相对陈旧、混乱，现有两家规模大的商业还是以超市的形式存在；4.商业市场缺乏活力，外来商业的冲击力度小；5.传统百货、超市占据主导地位，特色商业较少；6.商业以中低档为主，缺少高档场所，流失部分高端消费者；7.商业业态发展不平衡，专业市场发展缓慢，不能满足当地市场需求；8.商业物业较老，购物环境有待提高，影响商业整体档次；9.单纯商业卖场缺乏休闲、娱乐配套等，也无策划引导，意识陈旧；10.百货、超市经营相对状况良好，传统街铺经营杂乱无章，不能划行入市。系统思考系统思考谋在全局谋在全局房产热点分析：系统思考系统思考谋在全局谋在全局房产热点分析：系统思考系统思考谋在全局谋在全局县城投资风险分析：展。系统思考系统思考谋在全局谋在全局莒南主要商业集中地及所在地段区域分析：1.金世界商业步行街：相对较新，街区门面，经营良好；2.富源商贸城：交付三年，街区门面，经营杂乱，空置多，统一招商失败，无统一管理；3.日百万德福：老百货商场加超市，有规模，经营良好，百姓信赖，模式陈旧；4.华天商场：规模大，环境差，经营乱，模式旧，百货不像百货，小商品不像小商品；5.百家乐服饰广场：规模小，名不副实，经营状况一般；6.兴宝来鞋城：规模小，名不副实，经营环境、状况良好；7.乐尚超级综合购物广场：在建，中高档，统一招商，地标建筑；8.天添乐购物中心：即苏果超市，规模大，经营良好，百姓信赖；9.旅游小商品步行街：街区门面，相对繁荣，街区经营混乱；10.平安大厦和源通购物中心：相对偏僻，商业氛围不浓；11.尚都汇龙国际建材家居广场：成功营销，统一招商，专业运作，投资前景看好。系统思考系统思考谋在全局谋在全局莒南商业市场分析总结：1.商业地产发展缓慢，商业物业供应量较小，专业市场发展仍处在初级阶段；2.现有商业物业陈旧混乱，购物环境有待提高；3.莒南的商业以满足单纯的购物需求为主要目的，缺乏娱乐休闲等配套设施；4.城北新区、城南门户商业发展缓慢，商业发展水平和档次有待提高；5.居民日常消费以社区便利店和超市为主；6.城市商业发展不平衡，存在一定的市场空白点；7.居民投资消费潜力有待挖掘，投资市场需求相对旺盛，供给不足；8.商业市场供需矛盾显著，商业供应与人们消费需求和消费水平提高的矛盾；9.商业以本地商家为主，缺少外来商业冲击和竞争；10.居民消费习惯较为固定，对商场的忠诚度较高。系统思考系统思考谋在全局谋在全局莒南潜在需求分析：1.城市规划南门户商业、北行政文化双向发展，未来发展的重点应注重城市南大门的大型综合项目的形象建设，因此未来商业项目所在区域具有较大的商业发展潜力。2.商业发展水平和档次有待提高，以满足不同层面消费者的需求。3.市场期待新的商业模式的出现。4.社区商业存在市场空白点，项目定位具有可操作性。5.本地商业占据主导地位的局面将会逐步打破，外来商家冲击更加显著。6.房地产业整体发展处在上升阶段，价格上涨空间较大，物业升值潜力大。7.专业市场的发展急需加快，管理应更加规范化、专业化。8.特色商业符合市场发展的需求，即将成为莒南商业的新亮点。系统思考系统思考谋在全局谋在全局Section2b.b.项项目分析目分析系统思考系统思考谋在全局谋在全局项目位于莒南县城南大门，区域地理位置优越，地处青岛港、岚山港、日照港、连云港四大港口腹地，距岚山港仅10公里，距日照港、连云港50公里。穿越县境的兖石铁路、岚济公路、日东高速、同三高速、日枣高速、长深高速把莒南与长三角、珠三角和山东半岛等经济发达地区连为一体省道342隆山路尚都-汇隆系统思考系统思考谋在全局谋在全局项目价值分析项目项目SWOTSWOT分析分析发挥优势，抢占机会优势发挥优势，转化威?品牌优势：尚都置业在本市具有一定胁品牌实力及市场知名度。定位上具备战略高度,实现区?口碑优势：一期相对成熟，市场整体抢占市场空白域特性价值，突破区域局限性。形象为开发商树立较好口碑。差异化定位?交通优势：紧靠长途汽车站，距离市迅速开发市场稀缺物业，抢占市中心区繁华路段车程仅为5分钟；突出项目产品和自身特色场至高点。?规模优势：总占地约60000平米，将建设成为区域中心呈规模复合社区机会威胁战略高度?区域定位：项目所处区域新车?宏观政策：国家不断出台严厉抢占市场空白站商圈是莒南规划中的二级商业的房地产相关政策，未来受到一中心。独特的定位主张定影响。?市场机会：周边3公里区域内商业住宅区成熟，利于项目开发。?城市发展方向：非莒南主流依附自身独特的资源，突出快速启动，把握商机住宅商圈发展方向。项目特色；合理规划，实现产品突破。?商业缺失：周边商业启动速因地制宜，充分利用地块现有资源；度较慢，人气不足。利用机会，克服劣势劣势减少劣势，避免威胁系统思考系统思考谋在全局谋在全局项目属性定位项目分析区位分析经济指标项目四至区位属性区位前景交通及道路景观资源本项目属于城市郊区、项目县车属性界定站新商圈，二级商业中心区的区域地标性商业体。系统思