2010年8月23日整合营销报告思联丰梨苑项目谨呈：武汉思联房地产有限公司.项目开发战略建议.分阶段营销策略.项目定位Part1Part6.广告推广视觉表现.项目价值点提炼Part5Part7Part4.项目优化建议Part3.项目现状价值及中科辉创操盘提升目标Part2Contents目录?产权式酒店?写字楼?精装修公寓?酒店式公寓项目开发战略建议劣势无明显劣势优势精装修提升项目附加值并减轻消费者装修困扰酒店式物业服务提升项目档次与产品附加值开发方向酒店式公寓无明显劣势精装修提升项目附加值并减轻消费者装修困扰精装修公寓项目区位特征不支持开发写字楼，且写字楼市场接受度较低前期开发投入减少降低单套房源的单价与总价，购置门槛降低写字楼开发商后期回报负担较大；酒店存在经营风险投资回报稳定，置业者接受度高；产权式酒店项目开发战略建议10Q6=10.12Q5=10.69Q4=11Q3=10.13Q2=10.6Q1=9.61100%修正系数1010119.51012109%户型结构10911111091010%投资潜力10101112111210.59%发展商1010.511121112108%小区配套1011111111.51210.58%景观规划10111111.511.5121110%建筑规划101011119.59.59.512%生活配套10101110101099%周边环境101010.51199.58.525%地理位置PGPF6000PE9500PD10000PC7900PB9150PA6900均价（元/m本项目天梨豪园（二手房）万景国际菱角湖万达项目与可比实例的分值常青南园万科城楚天金园）2项目名称比较因素根据项目区域环境及项目现阶段自身情况分析，同项目周边同类型楼盘价格进行比较，项目的原始定价可为：项目现状价值及中科辉创操盘提升目标7983元/㎡P6′=(10/10.12)×6000P5′=(10/10.69)×9500P4′=(10/11)×10000P3′=(10/10.13)×7900P2′=(10/10.6)×9150P1′=(10/9.61)×6900PX=ΣPiWi=P1′W1+P2′W2+P3′W3+P4′W4+P5′W5+P5′W5+P6′W6=价格计算结果修正后各楼盘均价Pi′（人民币）Pi′=(Q本/Q比较盘权数)×比较盘均价（注：Pi为按揭实收均价）各楼盘权重取值为WiW1＝40%，W2=10%，W3=15%，W4=10%，W5=10%，W6=15%注：以上结论小数点后一位均四舍五入，取整数。项目现状价值及中科辉创操盘提升目标㎡7983元/本项目现状价值的比准价格为项目现状价值及中科辉创操盘提升目标元/㎡1000???中科辉创通过以下方式使项目在比准售价上提升通过上述三点的完美组合，中科辉创可使项目价值实现质的飞跃对项目的优化中科辉创营销能力对项目精准的广告推广项目现状价值及中科辉创操盘提升目标＝9000元/平米4%均价区间＝比准均价＋项目优化+营销策略整合溢价+推广溢价＝【7983＋7983×4%＋7983×5％+7983×】比准均价＝7983元/平米项目现状价值及中科辉创操盘提升目标休闲广场商业入口NO1.项目优化建议外部规划建议此面积市场接受度高，成交比例大，可作为为本项目的主力户型区间???市场供应量少成交机会较大市场接受基础好重要发现此面积段存在市场机会成交1.15%0.47%其他1.62%1.67%140以上2.56%2.14%130-1403.19%4.24%120-1304房2.58%2.53%120以上2.31%2.25%110-1205.54%4.68%100-110此面积段具有良好的市场基础13.75%15.72%90-1001.50%1.29%80-903房1.73%1.52%120以上3.49%3.84%100-12010.58%11.28%90－100此面积段具有良好的市场基础15.99%16.42%80-907.58%7.28%60-802房7.93%8.12%50-606.76%8.82%40-5011.74%供应7.73%30-401房面积段房型注：本图片数据依据现武汉在售项目统计结果NO2.项目优化建议户型——面积区间建议部电梯2//10/储藏间//19/公卫8%19约64二房9约5019约3210约2938约4092%228133约38一房所占比例总户数套数㎡房型建筑面积区间（）房型㎡㎡备注：1、以上是按照70%得房率测算，无飘窗、无阳台、电梯不够用2、户型结构：一房、二房、部分一房与二房产品原规划为会议室3、面积区间为：一房为32-50，二房为644、户型配比：一房209套占92%，二房19套占8%5、电梯偏少：2梯14-16户的配置销售阻力大NO2.项目优化建议户型——配比及结构建议原始配比去掉公共卫生间，与相邻1房拼接成1房1厅700700增加的飘窗作为赠送面积，提供产品性价比，解决客户晾晒问题增加的飘窗作为赠送面积，提供产品性价比，解决客户晾晒问题户型优化（3-12层）NO2.1项目优化建议户型——配比及结构建议去掉储藏间，增加部电梯1改为房3.61改为两套开间为米的房700增加的飘窗作为赠送面积，提供产品性价比，解决客户晾晒问题700增加的飘窗作为赠送面积，提供产品性价比，解决客户晾晒问题1去掉公卫，增加部电梯户型优化（13-20层）NO2.项目优化建议户型——配比及结构建议3.61改为两套开间为米的房700700增加的飘窗作为赠送面积，提供产品性价比，解决客户晾晒问题增加的飘窗作为赠送面积，提供产品性价比，解决客户晾晒问题1去掉公卫，增加部电梯NO2.项目优化建议户型——配比及结构建议户型优化（21层）//0/储藏间//0/公卫19约5038约40133约38所占比例100%（其中32-40平米之间的一房占92%，50平米一房占8%）24757约32一房总户数3梯13户套数㎡房型建筑面积区间（）电梯房型户型优化后户型配比备注：1、以上是按照70%得房率测算，带赠送飘窗，将原公卫与储藏间优化为电梯与销售面积2、户型结构：全部为1房3、面积区间为：32-50平米4、户型配比：32-40平米之间的一房占92%，50平米的一房占8%，产品具备极强的市场机会5、电梯：3梯13户NO2.项目优化建议户型——配比及结构建议NO2.项目优化建议户型——形式建议特别对于小户型物业客户而言，对应客户群体有较多共性需求，容易掌控；同时中小户型物业可以通过装修成本分担风险，有效实现产品溢价。建议本项目的小户型做精装修，装修标准500-800元/平米。装修房在武汉并不陌生，特别是在近几年的发展过程中，已经逐渐成为住宅产业化的一个大趋势逐渐为客户所认可。地段层面：位于常青路与发展大道交汇处，地段价值决定可以做精装修政策层面：减少建筑垃圾，符合国家提倡的节能减排重要要求；产品层面：提高溢价能力，改善户型弊端；客户层面：对于喜欢城市生活的、投资客及过渡性住宅客户特别适合；省时省力，利于管理和客户引导，对于投资者而言便利度更高；可避免业主自己装修所带来的噪音污染、楼梯、大堂等公共设施的损害、及物业不便与管理等;企业层面：整合优势资源，统一采购、配送，节约成本之外提高利润；主力户型示意㎡㎡㎡项目产权性质为写字楼，使用年限40年，考虑到户型的市场接受度、需首付五成，控制投资门槛等因素，建议以约35（建筑面积）的一室户产品为主打，辅以少量约42一室一厅及60以内两房产品。NO2.项目优化建议户型——内部布局建议NO2.项目优化建议户型——装修风格建议NO2.项目优化建议户型——装修风格建议小房型依然不可或缺的衣帽间卧室窗边地台，可做活动空间，下层收纳NO2.项目优化建议户型——装修形式建议项目优化——精装立体收纳系统导入卧室地台系统：避免灰尘，同时增加储物空间地下电冰箱隐藏式垃圾桶升降橱柜及抽屉式油烟机NO2.项目优化建议户型——装修形式建议厨房收纳系统：抽屉比开柜更节省体力，全面利用空间淋浴与生活使用空间完全分离洗漱台盆与马桶间完全分离NO2.项目优化建议户型——装修形式建议干湿分离系统：干区设置家政台熨烫、晾晒都方便应该是最时尚，超级现代的，具有十足的现代城市感项目优化建议NO3.外立面建议从外立面开始……项目优化建议NO4.1层商业定向招商，引入24小时便利店、干洗店、健身、美容美发、24小时无线网路覆盖等生活配套设施，满足业主的基本生活需求。内部配套建议NO5.项目优化建议产品科技含量建议——中空玻璃NO5.项目优化建议产品科技含量建议——新风系统私密与沟通，奢华与简约的完美融合……NO6.项目优化建议电梯大堂及走道建议NO7.项目优化建议物业服务建议一、金钥匙礼宾服务每个入口大堂，设立礼宾司，提供周到的礼宾服务。二、个性化房屋清洁服务根据星级酒店清洁标准，提供多种的家居保洁服务。三、代购日常用品服务提供小件日常用品的代购并送货上门服务。四、私人管家服务为有需求的住客提供全面的贴身商务、保姆等服务。五、租赁服务协助业主出租，并提供专业的咨询服务，为业主获取丰厚的投资回报。六、商务（中心）服务提供专业打印、收发传真、代订书报、收寄邮件等服务。七、洗衣服务提供上门收取送洗衣物、专业洗熨及衣物修改服务。八、亲善服务提供组织安排住户社交活动的服务，如住户生日的庆典活动等。引入酒店式物业管理服务特区概念除常规的物业管理服务内容外，引入八项酒店式物业管理服务内容，从软件上给业主尊贵感！并将提供的物业服务分为“常规服务”（不额外收费）和“选择性服务”（额外收费），根据具体的服务内容收费。设置：小区各个入口楼栋入户门单元