协和城一期公寓协和城丽豪酒店公寓【营销策略报告】XINYUANMODERNCITYXINYUANCENTRALURBANAREAMODERNCITYCENTRALURBANAREA协和城一期公寓CENTRALURBANAREACENTRALURBANAREACENTRALURBANAREA开篇非常感谢贵公司给予我行参与“协和城丽豪酒店公寓”项目投标的机会，公司全力以赴地进行了本项目的市场调研、产品分析和营销思路分析等工作，并倾注了大量的心血，由于时间过于仓促，可能对产品的了解、策划概念的把握不尽完整，因此报告中如有不尽之处，还望贵公司予以谅解并予以指正。XINYUANMODERNCITYCENTRALURBANAREA协和城一期公寓CONCENT目录PART1市场分析PART2项目解析PART3目标客户PART4营销策略PART5价格建议XINYUANMODERNCITYCENTRALURBANAREA协和城一期公寓静安区整体住宅走势分析静安区普通住宅成交价量走势单位:元/平方米单位:平方米成交面积成交均价3000060000240004800018000360001200024000600012000002010-12010-22010-32010-42010-52010-62010-72010-82010-92010-102010-11?从静安区的价格走势情况来看，虽然整体房地产市场在2010年受政策整体影响相对明显，但中心城区由于地理位置优势明显，加上供应相对有限使得产品的?从成交情况来看，由于整体可开发地块相对有限，加上区域价格的持续上涨平均价格仍然保持了稳步上扬的态势。，使得一手房市场的惜售现象相对明显，整体成交量保持在较低的位置。XINYUANMODERNCITYCENTRALURBANAREA协和城一期公寓长宁区整体住宅走势长宁区普通住宅成交价量走势单位:平方米单位:元/平方米成交面积成交均价80000500006400040000480003000032000200001600010000002010-12010-22010-32010-42010-52010-62010-72010-82010-92010-102010-11?从长宁区的价格走势来看，由于整个长宁区域呈东西向分布，整体区域范围相对较广，其区域内项目价格差距相对明显，这使得整个区域在成交重心不同的?从成交体量来看，年中受政策预期影响明显，整体成交量出现大幅度萎缩，时候成交均价会出现比较大的波动。近几个月由于政策一直没有落实使得需求市场对政策的预期有所下降，成交体XINYUAN量MODERNCITYCENTRALURBANAREA出现了一定程度的回升。协和城一期公寓区域一手项目位置西康锦城君御豪庭远中风华经典茂名晶品公寓御华山嘉里华庭XINYUANMODERNCITYCENTRALURBANAREA协和城一期公寓区域一手项目概况报价建筑面积占地面积楼盘名称产品形态容积率(元/平方(平方米)(平方米)米)嘉里华庭高层75000150005.090000晶品公寓高层29864100663.070000经典茂名公寓高层2500052524.878000君御豪庭高层67790145434.746000御华山高层2500058384.395000远中风华小高层100000350002.990000小高层、西康锦城高层160000401484.060000城市一品苑高层1650065002.560000?从周边区域项目分布情况来看，除晶品公寓外其它项目相对本项目均有一定的距离，加上在周边配套，社区规模上的差距，使得各个项目的可参考性均具有一定的局限性。XINYUANMODERNCITYCENTRALURBANAREA协和城一期公寓区域一手房价格走势2010年1-11月成交量及价格对比分析单位:平方米成交量成交均价报价单位:元/平方米200001000001600080000120006000080004000040002000000嘉里华庭晶品公寓经典茂名公寓君御豪庭御华山远中风华西康锦城?从价格表现情况来看，多数项目今年的成交均价都明显低于产品的报价，说明各个项目的价格在今年都出现了不同程度的上涨。从价格分布情况来看，区域XINYUAN内各个项目价格自南向北逐渐降低。MODERNCITYCENTRALURBANAREA协和城一期公寓区域一手供需结构分析各案供需对比对析上市量单位:平方米成交量700006000050000400003000020000100000嘉里华庭晶品公寓经典茂名公寓君御豪庭御华山远中风华西康锦城?从区域现有一手房的供需结构来看，除去价格过高的“御华山”，“嘉里华庭”及下半年刚上市的“西康锦城”，其它项目的消化率均超过了90%，整体市场处于比较明显的供不应求的态势。XINYUANMODERNCITYCENTRALURBANAREA协和城一期公寓区域一手房未来供应情况各案未来供应量概况单位:平方米160000140000120000100000800006000040000200000嘉里华庭晶品公寓经典茂名公寓君御豪庭御华山远中风华西康锦城城市一品苑?从现有已知区域内项目的未来供应情况来看，现有整体区域周边待开发面积为23.4万平方米，按现有缓慢的开发节奏来看，这些供应也仅能满足2年内的市场需求，且由于未来供应相对集中，多数板块中将出现明显的供应断层现象。XINYUANMODERNCITYCENTRALURBANAREA协和城一期公寓区域一手房面积段结构分析一手房各案普通住宅商品房供应面积段分布王子晶品700000君御豪庭600000御华山500000400000西康锦城300000远中风华200000嘉里华庭100000经典茂名公寓06080100120140160180200220240260280300320340360380400420440460480500单位:平方米4003840070401024013440166401984023040262402944032640358以上40390?从单套户型的供应面积段来看，现有区域市场上的产品还是以90—220平方米的常规户型为主，非常规产品的供应量相对较少。XINYUANMODERNCITYCENTRALURBANAREA协和城一期公寓区域一手房总价段结构分析一手房各案普通住宅商品房供应总价段分布王子晶品700000君御豪庭600000500000御华山400000西康锦城300000远中风华200000嘉里华庭100000经典茂名公寓05005506006507007508008509009501000110012001300140015001600170018001900200021002200单位:平方米以下40038400704010240134401664019840230402624029440326以上4035840390?单套总价情况来看，现有在售主力产品价格还是集中在550-750万及800—1000万之间，市场需求产品的平均总价水平还相对较低，而少数几个高总价的产品在市场上的消化情况则相对一般。XINYUANMODERNCITYCENTRALURBANAREA协和城一期公寓案名：御华山区域一手房个案分析物业地址：静安华山路328号开发商：上海鼎固房地产开发有限公司物业类别：住宅、酒店式公寓建筑类别：高层装修状况：毛坯开盘时间：2009-08占地面积：7119平方米建筑面积：4.2万平方米容积率：5.9报价：95000元/平方米面积范围：327-737平方米总价范围：3200-5300万元项目介绍：该项目位于地处内环内的静安寺板块,属于上海顶级地段的酒店式公寓项目，毗邻希尔顿酒店，由地下3层(停车库和部分商铺)和地上39层高的建筑组成。建筑外立面采用双层“呼吸幕墙”，室内可以全部打通重新排布，所有楼层都架高20厘米，可以按照不同业主的需要任意安排XINYUAN卫MODERNCITY生间的位置。CENTRALURBANAREA协和城一期公寓区域一手房个案分析御华山成交价量走势单位:平方米成交面积成交均价单位:元/平方米1000010000090008000800007000600060000500040004000030002000200001000002010-12010-22010-32010-42010-52010-62010-72010-82010-92010-102010-11?该项目处于华山路上，属于区域内位置相对较好的项目，但单套面积过大，单价及总价定位过高，加上其本身用地属性为商办用地，使得项目在现有市场上的接受度相对较差。XINYUANMODERNCITYCENTRALURBANAREA协和城一期公寓区域一手房个案分析案名：嘉里华庭物业地址：华山路1038弄开发商：嘉里发展（上海）有限公司物业类别：住宅建筑类别：高层装修状况：精装修开盘时间：2009-8占地面积：1.5万平方米建筑面积：7.5万平方米容积率：5报价：90000元/平方米面积范围：245-348平方米总价范围：2100-3200万元项目介绍：项目位于华山路，与30年代建造的老花园洋房为邻。南京西路、徐家汇、淮海路商圈及衡山路娱乐休闲区近在咫尺，周边绿地、学校、医院、百货公司及超市等生活配套一应俱全。小区配套逾4,000平方米高级休闲健身会所，室内游泳池、壁球场、网球场、专业健身室、大型儿童乐园等五星级设施。XINYUANMODERNCITYCENTRALURBANAREA协和城一期公寓区域一手房个案分