谨呈：海南海航地产控股有限公司珍珠海岸—夏宫项目整体定位·1·在项目开展过程中，项目组成员进行了大量的数据收集与分析研究行的行的行的究考的据进调查进访谈进研参数?项目及其周边实地调研?陵水县招商局?陵水市产业研究?世联平台与踏勘?清水湾雅居乐策划经理?海南旅游发展格局研究?CNKI数据库?香水湾住宅和酒店市场?永泰红勘香水湾策划经?滨海旅游价值创新案例?中国房地产信息网数据调查理研究库?富力湾策划经理?清水湾住宅和酒店市场?三亚住宅和酒店市场研?搜房网数据库?公主郡销售经理调查究?《中国房地产年鉴》?石梅湾艾美酒店市场主?亚龙湾住宅和酒店市场?陵水住宅和酒店市场研任?海口2000-2008年统计调查究?……公报?海棠湾住宅和酒店市场?国内外滨海旅游发展模?陵水县2008年统计公报调查式研究?海南官方统计网站?土福湾住宅和酒店市场?商业模式研究：getty?部分城市统计年鉴调查image、google、宜家?优秀硕博士论文?……、儿童职场体验公园?项目整体定位?……?项目功能排布?……本报告是严格保密的。·2·海航陵水珍珠海岸——夏宫项目定位思考篇定位思考篇?项目基本情况?发展方向预判?案例研究总结梦想起航篇梦想起航篇?竞争地位分析?项目整体定位?竞争优势篇竞争优势篇功能布局建议?战略实施步骤?价格质量竞争策略?海航的创新追求?价值创新战略本报告是严格保密的。·3·?项目基本情况?规划回顾?现实背景?发展方向预判定位思考篇?案例研究总结陵水珍珠海岸夏宫项目?竞争地位分析本报告是严格保密的。·4·项目基本情况【项目区位】项目位于海南东海岸中南部，大三亚旅游圈的东部，紧邻陵水县城大三亚旅游圈?本项目地块与陵水县城相连，从陵水县城至入海口仅5公里?距海南东线高速公路陵水出入口6公里?陵水北距海口240公里，现为3小时车程项目地块在海南和陵水的区位?南距三亚80公里，约1小时车程本报告是严格保密的。·5·项目基本情况【项目现状－资源】拥有山、海、河、岛、庙等多样化的自然人文资源?椰子岛自然保护区椰子岛保护区面积约500亩岛上椰林茂密，无人居住?滨海岸线拥有沙滩约2公里海水较清澈，沙子质量一般有礁石，但规模不大?陵水河及入海口全长74.7公里，流经本区域约4公里项目内河道宽度约200~300米?滨海丘陵水口岭最高海拔约215米部分山体植被改种造纸林?田园风光区域内拥有大片农田和椰林椰子岛沙滩、礁石陵水河滨海丘陵农田水口庙本报告是严格保密的。·6·项目基本情况【项目现状】在丘陵谷地散落有集中居住的四个村庄，村民以农业生产为主，经济形态比较落后地块内部现地块内部现状状?除水口岭、大溪岭南侧部分丘陵地外，现状以四个村庄及其农山田、学校为主朴吉村地丘山地丘陵区村庄人口主要产业陵种植水稻、地瓜村落农田区里村2100区、冬季瓜菜等里村下溪村1150以渔业为主小里村小学下溪村主要种植冬季瓜三家村三家村750菜椰子岛主要种植冬季瓜朴吉村约500菜本报告是严格保密的。·7·项目基本情况【项目现状－交通】内外部交通较为通畅，线路单一，路况较差现状道路对对外外交通交通通往香水湾通往陵水县城?一条县级公路从北面与县城连接，为黄土砂石路面，路况较差?区域北边一条公路可通往香水湾，未来将在其基础上建设滨海旅游公路线对对内内交通交通?村落间有乡村公路相连，均为沙石黄土路面，路况较差?水口岭及大溪岭尚处未开发状态，仅靠步行小道通行本报告是严格保密的。·8·规划回顾—陵水海滨风景名胜区总体规划【总体定位】陵水海滨风景名胜区规划为五大景区，陵水河－椰子岛景区定位为热带海滨型生态旅游观光目的地五大景区陵水海滨风景名胜区规划分区图香水湾－牛?香水湾－牛岭景区岭景区?陵水河－椰子岛景区高峰景区?两湖景区?土福湾－清水湾景区?高峰景区陵水河－椰子岛景区定位?规划范围：包括陵水河口、县城椰子岛、水口岭等地域、河陵水河－椰道及附近海域1148公顷子岛景区?定位：结合区内独特的旅游资源和生态环境的优势，以陵水河、椰子岛、入海口、两湖景区沙坝、礁岩、内海为主要资土福湾－清源特色的热带海滨型生态旅水湾景区游观光目的地本报告是严格保密的。·9·规划回顾—陵水河—椰子岛景区北片控制性详细规划【空间结构】其中，北片控规将区域布局形成“一心，两带，多片”的总体空间结构?规划区东临浩瀚的南海，北至水口岭，与香水湾旅游区毗邻，西部延伸至县城陵水桥，南至陵水河南岸的上溪村，包括陵水河下游入海口、椰子岛、7个村庄、水口岭和大溪岭南侧的部分丘陵地。规划区总面积938.04公顷?根据规划区自然环境、规划目标要求，规划空间结构形成“一心、两带、多片”的总体空间结构，主要内容概括为：?一心：田园、椰子岛、入海口是规划区的景观核心?两带：陵水河沿景观带、滨海景观带?多片：围绕景观核心的教育科研设施用地、接待设施用地、村庄本报告是严格保密的。·10·规划回顾—陵水河—椰子岛景区北片控制性详细规划【功能定位】规划中以自然观光和教育科研为主要功能，其定位还需要突出本项目的资源优势以及在陵水海滨旅游格局中的区位优势?依据现状用地条件和项目需要，将规划区划分成5个功能区：?教育科研区：是陵水县政府准备引进的又一个教育科研项目，准备开展农业技术、海洋生物技术研究研讨、技术培训。是规划区的最主要功能之一?村庄建设区：规划以整合村庄用地，整治村庄环境，完善基础设施及公共设施配置为主，为村民提供良好生活空间?田园风光区：规划区内水资源?自然景观保护区：自然景观保丰富、土地肥沃，农作物长势护区与田园风光区共同构成了?接待设施区：主要有旅馆、茶喜人，四季常绿的田野与辛勤规划区绿色景观主体馆、餐馆设施组成，是县城服劳作的村民形成自然和谐的淳务业的补充朴画面本报告是严格保密的。·11·现实背景—海南省国际旅游岛发展战略海南建设国际旅游岛的“国际化”标准，在客观上对海南的旅游项目规划提出更高的要求海南国海南国际际旅游岛发展战略旅游岛发展战略诠释诠释一是岛屿旅游形象鲜明，旅游资源品位高，旅游产品丰富，达到世界级标准二是以旅游业为龙头的现代服务业占国民经济主导地位旅游发展大三是拥有通达世界主要地区的国际化交通、通讯网络体系背景发生重要变化四是旅游服务基础设施完善，能满足不同国家旅游者不同爱好和消费层次需求五是国际国内游客众多，接待规模在同类旅游地区位居前茅，其中国际游客数量、旅游外汇收入及其所占比重较高六是为国际旅游者创造良好的旅游环境，提供简便的入境手续，具有良好的国际语言通行环境和标识系统，完善的医疗、安全保障体系，文明的居民素质，良好的政府形象，较高的城市管理水平等旅游景区的开发必须与国际旅游岛开发背景与时俱进，重新审视项目的发展方向、制定合适的规划*资料来源：海南省人民政府网本报告是严格保密的。·12·现实背景—海南省国际旅游岛发展战略而椰子岛景区规模小、景源等级不高，也缺乏人造旅游吸引物，其形象和国际旅游岛打造具国际影响力精品的要求还有很大差距1椰子岛自然景区的核心景点停留停留时时间间短短，，难难以吸引以吸引远远程游程游客客椰子岛仅300规模小规模小亩，规模较小《风景名胜区规划规范》将风景资源划分为五个等级：2特级景源——有世界奇迹般的吸引力一级景源——具有国家代表性作用，有国际吸引力景观特色景观特色少少，，对对游游客客的的观光吸引观光吸引力力低低等级低等级低二级景源——具有地方代表性作用，有省级吸引力三级景源——具有相关地区的吸引力四级景源——具有一般价值和构景作用3规划至今，椰子岛景区均处景景区区配配套套无，无，缺乏缺乏旅游旅游观光观光线路线路组组织织未开未开发发于未开发状态本报告是严格保密的。·13·现实背景—海南省国际旅游岛发展战略建设国际旅游岛需要科学保障用地，要求本区域发展必须集约利用土地，提高土地利用效率稀缺土地资源的保护和利用方式决定土地利用的效率保护保护保护利用旅游区利用?严格保护?保护为主，局部利用?保护核心景观生态，并相机利?土地利用效率低?土地利用效率中用，形成大旅游区?土地利用效率高?针对生态敏感区、特级景源?以保护为目的，在整个风景?在保护核心景源和生态不被破等区域，适用于对区域发展并名胜区外围局部开发，没有考坏的情况下，采用灵活的保护方无要求状况下虑如何将生态资源的保护和旅式，实现保护和开发的结合游资源的开发利用有机结合海南土地资源绝对量小,适宜旅游开发的土地有限，而沿海一线土地更加稀少，因此对极具优势的地区要充分合理的开发利用——《科学保障用地需求力推国际旅游岛建设》严之尧省国土环境资源厅厅长本报告是严格保密的。·14·现实背景—陵水县国民经济与社会发展第十一个五年规划纲要现阶段陵水经济以农业为主导，旅游业发展迅速旅游度假产业以外的经济发展缺乏基础依靠依靠滨海滨海资源资源发展旅游度发展旅游度假假将成将成为经为经济济发展的主发展的主要要动动力力第三产业2007建筑业工业2008第二产业第一产业0%20%40%60%80%100%050100150第一产业第二产业第三产业增长率（%）对GDP贡献率(%)拉动GDP增长(%)陵水县产业结构图2008年陵水三产发展状况图?2007-2008年底香水湾和清水湾滨海度假区的建设推动建?从陵水产业结构看，产业结构显示陵水目前是一个农筑业的快速增长业县，缺乏工业基础?建筑业对GDP的贡献率达到48.2%，拉动GDP增长7.8个?从第三产业看，非旅游的其他服务业发展也缺乏动力百分点，从而带动二产增长82%本报告是严格保密的。·15·现实背景—陵水县国民经济与社会发展第十一个五年规划纲要在十一五规划中，对陵水产业结构进行调整，由第一产业为主向第三产业为主转变，旅游业将逐渐成为其支柱产业十一五规划确定